Міністерство аграрної політики України
Подільський державний аграрно-технічний університет
Інститут агротехнологій
Кафедра землеустрою та кадастру
Контрольна робота
з навчальної дисципліни
«Ринок землі і нерухомості»
Виконав: студент 6 курсу
спеціальності 8.080101
«Землевпорядкування та кадастр»
заочної форми навчання
Кравчук Юрій Володимирович
Перевірив: доцент кафедри
землеустрою та кадастру
Двойнос Леонід Микитович
м. Кам’янець-Подільський,
2012 р.
1. Купівля-продаж земельних ділянок.
Земе́льна діля́нка — це частина земної поверхні, що має фіксовані межі, характеризується певним місцерозташуванням, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом та іншими характеристиками.
Відповідно до ЗКУ земля може бути предметом купівлі-продажу. Право продажу земельної ділянки належить власнику. Продавати можна земельні ділянки, як і ті, які знаходяться в приватній власності так і ті, що належать державі та територіальним громадам.
При цьому слід зазначити, що законодавець встановлює ряд обмежень на продаж землі в залежності від її цільового призначення, а також залежно від правового статусу земельних ділянок. Наприклад, на сьогоднішній день існують обмеження або просто кажучи заборона на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Встановлено ця заборона п.12 ЗУ «Про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких законодавчих актів України». Відповідно до названого пункту забороняється продавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
По суті, дана заборона встановлена тільки цим Законом без внесення відповідних змін до Земельного кодексу України. Але, тим не менш, слід враховувати, що цей Закон, і визнати недійсним договір купівлі - продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення посилаючись лише на цей Закон цілком реально.
Хоча законодавець вніс ряд незручностей цією забороною, оскільки під нього потрапили всі землі сільськогосподарського призначення, а це і присадибні ділянки. Проте, землі інших категорій, продаж яких не обмежений нормами Земельного кодексу України, можуть бути предметом купівлі - продажу.
Договір купівлі – продажу земельних ділянок.
Оформляючи договір купівлі - продажу слід звернути увагу на наступне. Якщо мова йде про придбання земельної ділянки у власність, то предметом договору купівлі - продажу може бути тільки земельна ділянка.
Чому на цьому акцентується увага? Справа в тому, що дуже часто під продажем земельної ділянки мається на увазі участь в садівничих товариствах, кооперативах або й гірше – продають право оренди.
Навіть не право оренди, а покупець платить гроші особі, яка відмовиться від права користування ділянкою. Тому, визначальним фактором для покупця повинен бути факт наявності у продавця правовстановлюючого документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку.
Договір купівлі – продажу земельних ділянок має бути в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Будь-які розписки про отримання грошей не є підставою для продавця передати іншій особі у власність земельну ділянку.
З метою належної перевірки документів та відсутності можливих ризиків для покупця останній повинен зажадати від продавця державний акт на право власності на земельну ділянку та довідку (висновок) про наявність обтяжень на земельну ділянку або відповідний витяг із земельного кадастру.
Зауважимо, що для укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу цих документів недостатньо. Але, на етапі переговорів на підставі цих документів можна переконатися в наступному: а)чи є продавець власником земельної ділянки; б) чи є будь-які обтяження на земельну ділянку (сервітут тощо).
Може виникнути ситуація що на момент проведення переговорів у власника немає належного документального підтвердження про наявність обтяжень на земельну ділянку. В даному випадку можна повірити на слово, але при цьому утриматися від сплати авансів, задатків, попередніх платежів.
Якщо ж і таке не є можливим, то вимагати укладення попереднього договору, в якому вказати що на момент продажу ділянка повинна бути вільною від прав третіх осіб, а також встановлених обтяжень. В іншому випадку вина зі зриву угоди буде покладена на продавця.
Якщо ж всі формальності обумовлені, то в результаті продавець повинен надати наступні документи на земельну ділянку приватної власності: а)оригінал державного акту; б)довідку (висновок або витяг з ДЗК) про наявність обтяжень на земельну ділянку; в)витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; г)висновок незалежного експерта про ринкову оцінку земельної ділянки; д)довідку про наявність чи відсутність будівель споруд на земельній ділянці.