1.4. Стоимость аренды
Такое понятие, как стоимость аренды, в договоре оперативной аренды может не упоминаться, но арендодатель всегда определяет стоимость аренды для расчетов ориентировочных величин арендных платежей и проверки рентабельности арендной операции, если, как это бывает в большинстве случаев на насыщенных рынках, максимальная величина арендных ставок определена конкуренцией. В общем виде стоимость аренды Са может быть подсчитана по следующей формуле:
где Цо — цена приобретения объекта аренды с учетом НДС. При импорте предмета аренды НДС взимается с таможенной стоимости товара, при импорте подакцизных предметов аренды, например автомобилей, НДС взимается с таможенной стоимости, увеличенной на акциз; ∑Ни — сумма налога на сдаваемое в аренду имущество, если законом не предусматривается освобождение от его уплаты; ∑Су — суммарная стоимость услуг по данному договору аренды; ∑Сстр — суммарная стоимость всех видов страхования, отнесенных арендодателем на конкретный договор аренды; Скр — стоимость кредита, взятого арендодателем для финансирования закупки объекта аренды или стоимости вложений в указанную закупку собственных оборотных средств, отнесенных на конкретный договор аренды; Пб — брутто-прибыль, заложенная арендодателем в стоимость аренды, которая должна покрыть его административно-хозяйственные расходы, компенсировать все выплачиваемые им налоги и отчисления во внебюджетные- фонды, а также обеспечить получение арендодателем чистой прибыли на капитал, вложенный им в конкретную арендную операцию, в размере не ниже средней нормы прибыли в его стране в этой области предпринимательства.
1.5. Арендные платежи
Если принять, что общий срок нахождения объекта в аренде равен установленному для арендных операций нормативному сроку его амортизации и сдача одного и того же объекта в аренду разным арендаторам осуществляется без перерывов, то величину арендного платежа (например, ежемесячного) можно было бы рассчитать путем деления стоимости аренды на общее число платежей в установленном нормативном сроке амортизации.
Однако между приобретением объекта аренды у поставщика и сдачей его в первую аренду проходит определенное время, между возвратом объекта арендодателю после очередной аренды и сдачей в последующую также проходит определенный промежуток времени. Эти промежутки времени зависят от конъюнктуры арендного рынка, коммерческой активности арендодателя, а также нередко определяются временем, необходимым арендодателю для проведения технического обслуживания и текущего ремонта объекта аренды. Например, по данным одной из канадских агрофирм, имеющей свою дочернюю арендно-лизинговую компанию, общее время нахождения в оперативной аренде сельскохозяйственной техники в течение календарного года составляет (в днях):
Тракторы ..............………….. 120—150
Тракторные прицепы .....……. 80—100
Вилочные погрузчики....…….. ..40—50
Разбрасыватели удобрений .. ….40—50
Зерноуборочные комбайны.. …..15—20
Более часто и на более длительные сроки сдается в оперативную аренду строительно-монтажное оборудование, в том числе строительные краны, передвижные растворные узлы, бетонососы, воздушные компрессоры, бульдозеры, скрепперы, канавокопатели и т.д. Среднее общее время нахождения строительно-монтажного оборудования в оперативной аренде колеблется от 200 до 240 дней в году. Наиболее часто сдается в оперативную аренду вычислительная и множительная техника. Средний срок ее пребывания у арендаторов составляет до 250—270 дней в году.
При оперативной аренде общее время нахождения объекта в аренде и в ожидании сдачи в аренду обычно превышает установленный для арендных операций нормативный срок амортизации. Он оканчивается, когда объект аренды морально устарел или физически износился до такой степени, что потерял потребительные свойства.
На рис. 18.1 показаны наиболее типичные примеры сочетаний сроков аренды и амортизации объектов аренды.
Наступление срока морального износа Tи1 до нормативного срока амортизации Та наиболее характерно для объектов самого высокого технического уровня, когда налоговая политика государства арендодателя не учитывает темпы научно-технического прогресса. К таким объектам относится современная вычислительная и множительная техника, некоторые виды робототехники, научной и медицинской аппаратуры, современные средства связи и т.д. В момент времени Ти1 арендатор узнал, что на рынке появились компьютеры с более емкими и быстродействующими процессорами. В соответствии с условиями договора он односторонне расторгнул договор аренды и вернул объект арендодателю, который, очевидно, направит его в специализированную фирму на реновацию для последующей сдачи в 3-ю аренду.
Для таких объектов, как сельскохозяйственная строительно-монтажная и иная подобная техника, нормативный срок амортизации обычно оканчивается до наступления морального и физического износа. Например, срок службы колесных тракторов американского производства в 1990 г. составлял 10—15 лет, а нормативный срок амортизации при аренде был установлен в 4 года. В тот же период средний срок службы тракторов в СССР составлял 2,5 года.
Все вышеизложенное следует учитывать при определении арендных ставок.
Наиболее разработаны методики расчета платежей при финансовой аренде (лизинге). Расчет платежей при оперативной аренде основывается на тех же закономерностях, но имеет и особенности, учитывающие прерывистость процесса аренды и то обстоятельство, что нормативный срок амортизации может окончиться до потери объектом своей потребительной стоимости.
Ниже будет приведен один из возможных вариантов расчета, который сделан со следующими допущениями:
• в общую сумму стоимости аренды расходы арендодателя на страхование не включены по трем причинам: во-первых, для упрощения расчета и облегчения его понимания, во-вторых, не всегда заранее известно, кто, арендодатель или арендатор, будет нести расходы по отдельным видам страхования, и, в-третьих, расходы на страхование могут быть прибавлены к основным арендным платежам по мере осуществления затрат;
• в общую сумму стоимости аренды не включены расходы на техническое обслуживание по тем же причинам, что и в предыдущем пункте;
• брутто-прибыль арендодателя, заложенная им в общую сумму стоимости аренды, принята в размере 20% и распределена равномерно по всем арендным платежам, а не рассчитывается пропорционально их величинам. Этому есть два объяснения: во-первых, при оперативной и финансовой аренде основная часть арендных платежей обычно принимается постоянной, во-вторых, значительная часть брутто-прибыли идет на возмещение части административных расходов, относящихся на каждую арендную операцию, причем эти расходы относительно постоянны по своей величине.
Для расчета принимаются следующие исходные данные:
• цена приобретения объекта аренды с учетом уплаченного арендодателем НДС составляет 100 тыс. руб.;
• рассчитываются поквартальные платежи;
• объект планируется сдавать в аренду три раза в течение трех лет с двумя возможными перерывами на смену арендаторов;
• нормативный срок амортизации оканчивается через 2,5 года или по истечении 10-го квартала, т.е. годовая норма амортизации составляет 40%;
• процентная ставка по кредиту, взятому арендодателем для приобретения объекта аренды, составляет 12% годовых. Если арендодатель использует для приобретения собственные оборотные средства, то все равно он должен учитывать ту же ставку для подсчета общей стоимости аренды. Стоимость кредита в квартал — 3%.
Один из возможных вариантов расчета арендных платежей сведен в табличную форму (табл. 18.1).
Таблица18.1. Расчет арендных ставок (в тыс. руб.)
В графе А указаны основные данные для расчета. В графах I—XII указаны поквартальные результаты расчета, при этом графы I—Ill относятся к 1-й аренде; графы V—VIII — ко 2-й; графы X—XII — к 3-й, а графы IV и IX относятся к перерывам в аренде.
При подготовке к расчету арендодатель на основе опыта работы с конкретными видами объектов аренды в условиях реального рынка должен спрогнозировать возможную усредненную длительность последовательных периодов аренды и длительность перерывов между последовательными арендами, а также оценить возможный срок экономической жизни объекта аренды от момента его закупки до полной потери потребительских свойств вследствие морального или физического износа.
В нашем варианте расчета арендодатель спрогнозировал, что срок экономической жизни объекта составит 3 года (12 месяцев) при нормативном сроке амортизации 2,5 года (10 месяцев). Расчет арендных платежей осуществляется в следующем порядке:
1. В графе А показана общая стоимость приобретения объекта аренды Са с учетом уплаченного арендодателем НДС, равная 100 тыс. руб.
2. В графах 1-Х указаны поквартальные амортизационные отчисления М, которые должны покрываться арендными платежами. Арендные отчисления используются арендодателем на погашение кредита или восполнение собственных средств, потраченных на приобретение объекта аренды.
3. В графах 1-Х показана остаточная стоимость объекта аренды Сост, на которую будет начисляться стоимость кредита, полученного для приобретения объекта аренды, или стоимость собственных средств, потраченных арендодателем на те же цели.
4. В графах 1-Х показана ежеквартальная стоимость кредита Ск на остаточную стоимость объекта аренды. Общая стоимость кредита составляет 16,5 тыс. руб.*
* Если сдаваемое в аренду имущество облагается налогом, то он должен также начисляться к остаточной стоимости. В табл. 18.1 для упрощения это начисление не показано.
В графах IV и IX по позициям 2—4 показано, что, несмотря на перерывы между арендами, арендодатель при оперативной аренде может продолжать погашать кредит или восполнение собственных средств за счет амортизационных отчислений и начислять стоимость кредита с остаточной стоимости объекта аренды.
5. В графах 1-Х показаны возможные величины неравномерных арендных платежей Ан = М + Ск, без учета интервалов времени между арендами. Общая сумма неравномерных арендных платежей ∑Ан составляет 116,5 тыс. руб.
6. Поскольку при аренде, тем более при оперативной, в большинстве случаев применяются равномерные по величине платежи Ар, то общая сумма неравномерных платежей делится на число кварталов экономической жизни объекта аренды, за исключением еа перерывов между арендами: Ар = что составляет 11,65 тыс. руб.
7. Поскольку для расчета задана величина брутто-прибыли, равная 20%, т.е. 20 тыс. руб., она делится равномерно на число кварталов нахождения объекта в аренде.
8. Если арендодатель самостоятельно производит страхование, то на его стоимость может быть увеличен первый арендный платеж каждого арендатора. Стоимость страхования принята в размере 3% стоимости каждой аренды.
9. Стоимость выполняемого арендодателем технического обслуживания может быть каждый раз отфактурована арендатору по фактическим затратам и включена в очередной платеж. Однако при выполнении расчета трудно предугадать, в каком квартале и на какую сумму будет осуществлено техническое обслуживание, поэтому его ориентировочная стоимость равномерно распределяется на все арендные платежи в размере 7% от цены объекта.
Стоимость аренды рассчитывается по формуле, приведенной в п. 4.
10. Арендные платежи определяются как сумма позиций 6, 7, 8 и 9.
Приведенный алгоритм расчета может достаточно легко программироваться для компьютерных расчетов, обеспечивающих допустимую точность для определения ориентировочных величин арендных платежей.
Следует обратить внимание, что в 11-м и 12-м кварталах арендодатель уже полностью погасил кредит или возместил самостоятельное финансирование за счет платежей арендатора, включающих составляющие амортизационных отчислений и стоимости кредита или собственного финансирования, в связи с чем арендные платежи за эти кварталы дают ему относительно большую прибыль, чем предыдущие, искусственно заниженные для выравнивания ставок. Однако это может не учитываться российскими налоговыми органами и облагаться налогом с их полных величин, что с экономической точки зрения неоправданно, так как брутто-прибыль распределена равномерно. Наоборот, предыдущие платежи не покрывали арендодателю его платежей в счет амортизации.
На практике специализированные арендно-лизинговые компании исполняют одновременно десятки, а то и сотни договоров оперативной и финансовой аренды. Поэтому некоторые колебания в величинах арендных платежей нивелируются наложением различных расходов и поступлений. Главное, чтобы компания обеспечивала запланированную рентабельность всей своей деятельности.
Договоры оперативной и финансовой аренды (лизинга) могут предусматривать неравномерные платежи, равномерные платежи, платежи авансовыми выплатами в начале каждого периода аренды или лизинга, а также дополнительные платежи, возмещающие затраты арендодателей на предоставление услуг и страхование.
В тех случаях, когда величина арендных платежей определяется в результате конкуренции между арендодателями аналогичных объектов, например персональных компьютеров, светокопировальных машин, большегрузных автомобилей, сельскохозяйственной техники и т.д., приведенные расчеты могут использоваться для оценки конкурентоспособности арендодателей и возможной рентабельности предстоящих арендных операций. Естественно, что в этих случаях следует предварительно провести приведение арендных платежей по техническим характеристикам объектов аренды и по набору услуг, входящих в стоимость аренды. Приведение арендных ставок может быть выполнено по методике, аналогичной приведению цен контрактов купли-продажи, которая изложена в разд. I учебника.