13

4. Страхование недвижимости

4.1.Угрожающие риски

Застраховать недвижимое имущество можно практически от всех угрожающих рисков:

Пожара, возникшего по любой причине;

Ущерба в результате мер, предпринятых для тушения пожара;

Удара молнии;

Взрыва газа, употребляемого для бытовых целей;

Повреждения водой из водонесущих (водопроводных, канализационных отопительных, противопожарных и т.п.) систем;

Проникновения воды из соседних (чужих) помещений;

Воздействия посторонних предметов;

Взрыва котлов, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств;

Стихийных бедствий (как то: буря, ураган, град, паводок, оползень, наводнение, оседание грунта, необычные для данной местности ливень, снегопад и пр.);

Преднамеренные противоправные действия третьих лиц, в т.ч. покушение на хищение;

Хищения (кража со взломом, грабеж или разбой);

Боя оконных стекол, витражей, зеркал и аналогичных изделий из стекла.

Рассмотрим поподробнее некоторые виды страхования недвижимости. Итак, страхование

1.От пожаров. За год в Петербурге зарегистрировано около 15000 пожаров. Бытовой пожар, а также последствия тушения его водой в многоквартирном доме – это серьезный ремонт всех квартир, расположенных ниже.

2.От стихийных бедствий. Здесь берется во внимание все - кроме разве землетрясения – повреждение крыши от шквального ветра с дождем, когда срываются листы жести, шифера, вследствие чего вода заливает чердаки, лестницы. Выбитые стекла - при сильном граде. Обильный снегопад. Подтопление подвалов в результате действия талых или грунтовых вод. Москва, конечно, не Флорида, но и нам погода порой преподносит сюрпризы.

3.От преднамеренных противоправных действий третьих лиц, в том числе покушение на хищение. И еще одно бедствие, от которого страхуют - правда, оно рукотворное. Это - вандализм. Отношение к общему имуществу у нас - самое безобразное.

Ав результате - сожженные или ободранные лифтовые кабины, изуродованные стены на лестничных клетках, да и всякие другие повреждения, которые наносят дому юные (а иногда и не очень юные) варвары. Еще одна особенность национального проживания - воровство. Крадут все: рамы, электросчетчики, арматуру инженерных систем, и даже входные металлические двери (на дачу!). И здесь поможет страховка - возместят. Конечно, хорошо было бы поймать воришку. Общее имущество также может пострадать в результате элементарной халатности обитателей дома, когда от брошенного окурка загорается мусоропровод и мусорная камера. Либо от спички, попавшей на нижний балкон. В общем, не важна причина - важен ущерб. Случится беда - товариществу придут на помощь.

4.Неустойчивый фундамент. Последствия аварийной ситуации при возведении дома-новостройки на комплексном фундаменте. Торцевая секция жилого дома, смонтированная на краю котлована, подготовленного для заливки монолита под фундамент вспомогательной пристройки, обрушилась, предположительно, в результате деформации пластичных пород нижних горизонтов основания. (Мичуринский проспект, 19-а). После усиления фундамента и узлов сочленения сооружений секция была восстановлена и возведен пристрой малой этажности. При выборе инженерного решения по усилению фундамента детальное изучение всего объема геологической среды (подземного пространства) не проводилось. Через три года в цокольной части малоэтажной секции появились трещины, свидетельствующие о нестабильности фундамента здания и продолжающемся развитии негативных процессов в его основании.

5.Также не так давно возник новый вид страхования объектов недвижимости – это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости, или титульное страхование. Насколько же оно необходимо? Около 1,5% ранее заключенных сделок

14

впоследствии расторгаются по решению суда. Как показывает статистика, судебных споров по квартирам, приобретенным на первичном рынке жилья (у застройщиков), значительно меньше, чем по квартирам, приобретенным на вторичном рынке. Зачастую, в утрате прав на уже бывшую в чьем-то употреблении квартиру чаще всего виноваты отнюдь не криминальные элементы. У каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации или приобретения его в частную собственность другим путем. Она включает в себя все изменения прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т. п. В результате, недвижимое имущество становится связанным со сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. Даже если именно по Вашей сделке нет никаких проблем и споров между ее участниками, она может быть расторгнута или признана недействительной вследствие расторжения или признания недействительной предшествующей сделки. И тогда, согласно казахстанскому законодательству, из-за одной сделки, признанной недействительной, рассмотрению в суде подлежит цепочка всех последующих сделок, в которые был вовлечен данный объект недвижимости. При этом добросовестные покупатели, совершенно не причастные к дефектной сделке, рискуют имуществом или деньгами. Приведем самые распространенные на сегодняшний день мотивы (основания) для оспаривания сделок:

o нарушения в процессе приватизации; o продажа по поддельным документам;

oнедееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки

oраздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;

oсовершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

Самыми распространенными для нашего рынка являются неправильная приватизация квартиры, проходившая, например, без учета интересов проживающих в ней несовершеннолетних. Другая ситуация – появление неизвестных наследников умершего собственника жилья. Причем иногда они появляются намного позже предусмотренного законом срока подачи заявления для принятия наследства и отстаивают свои права в суде. Проверить все обстоятельства по сделке в момент ее совершения далеко не всегда возможно, а особенно по предшествующим ей сделкам. Даже опытный риэлтор, нотариус или регистратор может просто не быть в курсе всех обстоятельств, введен в заблуждение недобросовестным продавцом или просто совершить профессиональную ошибку. Помимо этого, ошибку при подготовке документов могут совершить и сотрудники паспортных столов, Центра по недвижимости (БТИ), что впоследствии может привести как к приостановке регистрации права собственности на недвижимое имущество, так и к признанию сделки недействительной.

Участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность или граждан на добровольной основе. Как правило, их количество очень мало, а большая часть работает на свой страх и риск. Хотя в пользу страхования риэлторской деятельности говорит тот факт, что до сих пор нет никаких нормативных документов, позволяющих риэлторам проверить всю историю объекта недвижимости. Центр по недвижимости, паспортные столы выдают официальные справки только по состоянию на текущий момент. Таким образом, риэлтор не может объективно оценить степень риска для покупателя при совершении сделки с тем или иным объектом недвижимости. Исключение составляют агентства, давно работающие на рынке и ведущие собственную базу (например, «Абсолют»), где есть возможность отследить историю объекта в большинстве случаев.

Приведем обычный пример, произошедший на практике. Предположим, Вы обратились в некое агентство за помощью в разъезде с «любимыми» родственниками. Вам подобрали две квартиры, и вы справили новоселье. Вдруг, через некоторое время, возникает бывший муж бывшей хозяйки квартиры, который требует освобождения принадлежащей ему жилплощади. Оказывается, хозяйка при продаже квартиры «скромно умолчала» о том факте, что квартира приобреталась в браке, совместно с мужем. Оформив развод год назад, с супругом она не общалась и, так как квартира была оформлена на нее, без труда продала совместно нажитое жилье. По существующему законодательству, бывшие супруги в течение 3 лет после развода могут предъявить свое право на совместно приобретенное имущество. Агентство проверило все необходимые документы, в том числе и договор купли-продажи, в

15

котором не было оговорено, что квартира приобреталась с согласия супруга. При оформлении сделки у нотариуса продавец квартиры подписала заявление о том, что квартира приобреталась вне брака. «Кто же виноват?» – спросите Вы. Риэлторы, как и нотариус, оформивший сделку, вынуждены верить на слово продавцу. Сотрудники агентства исполнили все, что от них требовалось, и получается, их не за что наказывать. Именно в таком случае на помощь пришла бы страховая компания, в которой была бы застрахована сделка с квартирой или профессиональная деятельность риэлторского агентства.

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что страхование сделок с недвижимостью на сегодняшний день необходимо всем участникам рынка, в том числе и добросовестным покупателям жилья. Во всех спорных случаях выигрывает только этот. Если у покупателя на руках имеется соответствующая страховка, то ущерб, в случае потери жилья, будет возмещен. Важно только незамедлительно уведомить страховую компанию о готовящемся судебном процессе и намерении третьих лиц оспорить право собственности.

Многие граждане страхуют риски долевого участия в строительстве. То есть риск возникновения финансовых убытков, которые они могут понести, если по каким-либо причинам объект не будет возведен, либо возникнут проблемы с получением квартир на условиях, оговоренных в договоре инвестирования. Но и в этом виде страхования немало подводных камней. Во-первых, по сложившейся на московском рынке недвижимости традиции, в договорах инвестирования не указывается точная дата окончания строительства. Во-вторых, по таким договорам часть суммы фиксируется, а часть уплачивается "черным налом". По словам юриста Московского общества защиты прав потребителей Юлии Швец, нередко в договорах в качестве страхового случая фигурирует банкротство строительной организации. Однако вероятность его наступления крайне мала. "Прежде чем организация будет признана банкротом, пройдет немало времени. Поэтому страхователь очень долго не сможет воспользоваться своим правом на получение страхового возмещения - доказать наступление страхового случая без решения арбитражного суда о признании фирмы банкротом будет невозможно. Такие договоры страхования инвестконтрактов, по сути, бесполезны", - поясняет она.

Страхование строительно-монтажных рисков, кстати, - это не только обеспечение страховой защиты в классическом строительстве (зданий и других объектов). В рамках данного вида страхования могут оговариваться и нетрадиционные риски: страхование в судостроении (например, строительство подводных и надводных кораблей). Под этот вид страхования попадают даже монтаж и запуски космических спутников. Между прочим, по данным председателя правления "Русского страхового центра", крупных выплат по этим видам страхования в этом году произведено не было. По словам начальника отдела страхования имущества РУКСО Татьяны Чистяковой, особенность страхования строительно-монтажных рисков и ответственности строительных организаций заключается в том, что организации-застройщику предоставляется возможность заключить договор страхования не на весь срок строительства сразу, а на каждый его этап: нулевой цикл, фундамент и т.д. В обязанности страховой компании входит постоянное наблюдение за строящимся объектом. На каждом этапе предусмотрено составление акта приемки-передачи работ. Татьяна Чистякова рассказала "НГ" о двух страховых случаях, произошедших в 2003 году. При строительстве жилого дома произошло частичное обрушение "стены в грунте". Причиной оказалась ошибка проектировщика. Ущерб составил около 15 млн. руб., включая расходы по расчистке территории после страхового случая. При проведении наружных отделочных работ подвесными строительными люльками были повреждены стеклопакеты на верхних этажах здания. В эти дни Гидрометцентр объявлял штормовые предупреждения. Событие было признано страховым случаем, поскольку стихийное бедствие - один из рисков, включенных в договор страхования этого объекта.

Может, страхи преувеличены? Нисколько. Типичная авария: из-за неисправности канализации в квартире вода из сифона растеклась по лестничной площадке, повредив потолки и стены лестничного пролета этажом ниже. Лестница - общее имущество. Ремонт должен сделать ДЕЗ. Но в какие сроки, - через месяц, через год, никогда? Ответа жители не получили. Объяснение традиционное: "Нет денег!". Случай, кстати, реальный: в ТСЖ "Печора". Если бы несчастье произошло несколькими днями позже: дом как раз и вошел в эксперимент по страхованию товариществ, который проводился в Северо-Восточном административном округе. Находятся "экспериментальные" дома по разным адресам: Печорская, Новгородская, Челюскинская улицы. Вот объекты в кондоминиуме, которые подлежали страхованию: нежилые помещения и элементы конструкции дома (подъезды,

16

подвалы, чердаки, лестничные марши, крыши), лифты, внеквартирное инженерное оборудование: электрощитовые, трубопроводы, кабели, и тому подобное. В общем - защитили все. Между прочим, плохое обслуживание - тоже беда. Возьмите ту же крышу. Чуть ли не каждый год там делают "профилактические ремонты", а кровля как текла, так и течет. Так вот, страховщиков не интересует, по какой причине залило подъезд и квартиры. Они в любом случае возместят причиненный ущерб, а потом взыщут деньги с нерадивой дирекции. По сути, товарищество страхует "ответственность обслуживающей организации" за свою работу, то есть эксплуатацию и ремонт подведомственного ей жилищного фонда. За два года, которые проводится эксперимент, в домах было пять страховых случаев. И знаете, каких больше всего? Повреждение лифтов! Страховщиков пришлось вызывать три раза. К счастью, подъемники не поджигали, не ломали двери в шахту, не повреждали направляющую балку (как сгибают мощную балку - загадка, для этого нужна гигантская сила, но - гнут!). Просто расписали и ободрали обивку кабин, что, впрочем, тоже довольно неприятно. Так вот, кабину ремонтировали за счет страховой компании и дотации города. Понятно, что теперь подъезды стали лучше охранять, и случаи вандализма прекратились.

4.2.Стоимость услуг

Дорого ли обойдется эта услуга жильцам - учитывая, что объем ответственности страховой организации значительно возрастает? По жилью такая ответственность рассчитывается исходя из стоимости одного кв. м. общей площади в 9 тыс. руб. (независимо от типа дома), что обеспечивает минимальный, но все же необходимый и гарантированный объем средств для ремонта помещения. Сейчас, кстати, рассматривается вопрос, чтобы увеличить эту сумму в полтора раза. Люди получат для возмещения ущерба еще больше денег.

Так или иначе, но необходимый ремонт часто может провести сам хозяин квартиры. С общим имуществом сложнее. Здесь своими силами не обойдешься. К тому же "начинка" разных домов значительно разнится друг от друга. Поэтому у страховщиков должен быть достаточный объем финансовых резервов. А страхователи - домовладельцы в лице ТСЖ - должны получать возмещение ущерба, соответствующее сметам на восстановительный ремонт.

Общее имущество разделено на три категории: конструктивные элементы, инженерные системы, лифтовое хозяйство. По первому виду тариф установлен из расчета 0,1 проц., то есть 10 коп. со 100 руб. стоимости общего имущества, по второму - 0,2 проц., и, наконец, для лифтов (наиболее часто повреждаемых) - 0,3 проц. В общем же плата составит 2-3 тыс. руб. в год. При этом страховая премия может вноситься не сразу, а в рассрочку, по месяцам. Такого раньше в страховом деле не было, и этот фактор тоже позволяет с полным основанием назвать городскую систему льготной. Сами же тарифы - минимально возможные. По жилью, скажем, где в основном подвергаются повреждению конструктивные элементы, они составляют 0,13 проц. Между прочим, в коммерческих компаниях такие цифры вообще на порядок выше

В зависимости от оценки общего долевого имущества (проще говоря - состояния, в котором находится дом) сам взнос располагается в пределах от 10 до 50 руб. в месяц с одного жилого помещения (квартиры домовладельца). Верхний предел относится к элитным, дорогим домам. На практике (в том же СВАО) взнос каждой семьи составлял от 15 до 22 руб.

Сумма зависела от доли общего имущества, приходящегося на ту или иную квартиру , и скажем прямо – вполне божеская.

Но и эти средства далеко не всегда шли из кармана жильцов, а в некоторых случаях из общей кассы ТСЖ.

4.3. Страхование недвижимости жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Заключить договор могут сами ТСЖ (в лице их правления), либо управляющие компании. Соглашения охотно заключаются со всеми - кроме тех домов, которые находятся в аварийном состоянии либо подлежат сносу. Разработана методика оценки общего имущества, на основании которого и определяется страховой взнос. При этом необходимо иметь минимум документов: технический паспорт дома, экспликацию, и - желательно - сметную документацию. Что ж, товариществам повезло. Но ведь есть и другие дома, в