Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству рф

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет общие черты с другими структурами рынка. Здесь также действуют законы спроса, предложения, конкуренции. В то же время этот рынок имеет свои особенности. Он возник относительно недавно и бурно развивается. Специфика недвижимости как то вара и его потребительной стоимости и стоимости накладывают отпечаток на содержание операций по купле и продаже недвижимости, их динамику и по следствия. В научных работах недвижимость определяется исходя из материально-вещественной точки зрения, с правовых и экономических позиций. Каждый из этих подходов имеет свои основания, однако в рамках представленного исследования автор предлагает следующую дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.

Недвижимость имеет ряд особенностей, которые следует учитывать при определении ее роли в общественном производстве. К ним отнесены следующие:

- совершение сделок с недвижимостью не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее;

- эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно затрагивает интересы других субъектов экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют государственной регистрации;

- сделки с объектами недвижимой собственности характеризуются существенным временным лагом и повышенными трансакционными издержками для контрагентов;

- стоимость недвижимой собственности в значительной мере определяется ее местоположением;

- каждый объект недвижимости может включать различное сочетание прав на него и его отдельные составляющие;

- способность недвижимого имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его в качестве альтернативного финансового и инвестиционного актива¹.

Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С другой, недвижимость исполняет роль пространственной среды, в которой осуществляются все виды экономической активности. Например, о роли жилой недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта.

В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В качестве ключевой отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.

По истечении более двух десятилетий с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части Гражданского кодекса РФ.

Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом - недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.

Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства².

Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты. Новая Конституция Российской Федерации (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности, поставив на первое место частную собственность. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества³.

Рынок недвижимости это сложная система оборота специфического товара - недвижимость, а также взаимосвязанных экономических и организационно-правовых - отношений, формирующихся по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления объектов недвижимой собственности или вещных прав на них. С его помощью реализуются и обычные классические функции простого товарного рынка: обеспечение свободы предпринимательства; информационное обеспечение спроса и предложения; рыночное посредничество - установление связей между продавцами и покупателями; формирование цен на объект данного рынка. Кроме того, рынок недвижимости характеризуется и особенными (специфическими) функциями, это: необходимость решения социальных потребностей населения; перераспределение инвестиций в нефинансовые активы.

К специфическим особенностям рынка недвижимости, на мой взгляд, относятся: несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном периоде; относительная «закрытость» (недостаточная информационная обеспеченность); преимущественно олигополистический характер рынка; значительная доля государства как участника и регулятора данного рынка.

Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Виды недвижимой собственности (на рынке земли) и виды прав на нее представлены в Приложении Б, Таблица№ 1), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С недвижимостью можно совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 статьи 454 ГК).

Недвижимость - особая разновидность вещей: ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости - наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы: федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации, регулирующий договорные и иные обязательства, а также имущественные отношения, в том числе отношения, связанные с возникновением и порядком осуществления права собственности и других вещных прав, послужил основой для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в этой сфере. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям закона отношений на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику.

До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления, регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона действовавшая ранее система регистрации характеризовалась:

- отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию;

- отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации;

- смешением двух систем регистрации - регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество.

Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости в России высока степень риска несения существенных убытков его участниками. В связи с этим эффективная государственная охрана прав и законных интересов граждан и юридических невозможна без создания и функционирования четкой и понятной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В конечном итоге потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе, права собственности). При этом государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Большинство же целей самой государственной регистрации были сформулированы еще в XVIII в. вместе с формированием в Европейских странах института ипотечных книг⁴.

В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России на законодательном уровне закреплена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество.