Часть II. Сравнительный подход

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Расчет стоимости объекта оценки ведется путем внесения поправок. Методы внесения поправок:

– метод парных продаж;

– метод экспертного внесения поправок;

– метод аналитического внесения поправок.

При оценке бизнес-центра в качестве аналогов были выбраны 5 бизнес-центров. Основные характеристики приведены в таблице 1.

Характеристика объекта Цена продажи,млн.р.	Данные по аналогам
	БЦ «на ул. Маяковского, 21А» 730	БЦ «Север» 650	БЦ «Маяк» 1 230	БЦ «на ул. Электротехническая, 21» 470	БЦ «Магнит» 580
Общая Площадь,тыс. м^2	14 200	11 200	27 000	9 300	16 600
Дата продажи	6 мес. назад	3 мес. назад	4 мес. назад	8 мес. назад	5 мес. назад
Право собственности	полное	полное	полное	Аренда на 7 лет по ставке 1700руб./м^2	полное
Условия финансирования	Собственные средства	90%-е использование заемных средств по 11% годовых на 9 лет	Собственные средства	Собственные средства	80%-е использование заемных средств по 14% годовых на 6 лет
Ставка арендной платы	10 800	10 800	9 240	4 800	8 124
Условия продажи	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа
Местоположение район	Центральный район	Северо-Восточный жилой район	Северо-Восточный жилой район	Северный промышленный район	Восточный район
Транспортная доступность	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная
Паркинг	115	150	128	186	95
Процент занятых площадей	90	95	95	80	85

Поскольку объекты различаются по размеру и числу, входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым во избежание больших сложностей было проведено приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым в данном случае мог быть либо 1 м² общей площади, либо 1 м² арендопригодной площади (офисной). В качестве единицы сравнения выбран 1 м² общей площади. Расчет цены сравнительной единицы объектов-аналогов приведен в таблице 1.

Таблица 1.

Расчет цены единицы площади объектов-аналогов.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена продажи млн. руб.		730	650	1 230	470	580
Офисные помещения, тыс. м^2	34860	14,2	11,2	27,0	9,3	16,6
Цена продажи, руб/м^2		51 408,45	58 035,71	45 555,55	50 537,63	34 939,76

В процессе корректировки цен аналогов определялись и вносились как денежные (стоимостные), так и процентные поправки. При внесении поправок соблюдалась следующая последовательность:

1. поправка за право собственности,

2. поправка за условия финансирования,

3. поправка за условия продажи.

4. поправка за дату продажи,

5. поправка за местоположение,

6. поправка за прочие физические характеристики.

Поправка на право собственности вносилась в четвертый аналог, т.к. он отличается от оцениваемого объекта по данному. В рассматриваемом аналоге потерями являются 1700 руб/м² в год, для нахождения потерь за весь период аренды необходимо рассчитать текущую стоимость данного аннуитета:

Внесение корректировок на право собственности.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена продажи руб/м^2.		51 408,45	58 035,71	45 555,55	50 537,63	34 939,76
Право собственности	Полное	полное	полное	полное	Аренда на 7 лет по ставке 1700 руб/м^2 в год	полное
Корректировка		0	0	0	7 358,77	0
Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м^2		51 408,45	58 035,71	45 555,55	57 896,40	34 939,76

Поправку за условия финансирования вводим во второй и пятый аналоги.

Второй аналог:

Рассчитаем общую доходность:

Выплаты по кредиту:

Пятый аналог:

Рассчитаем общую доходность:

Выплаты по кредиту:

Внесение корректировок на условия финансирования.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Скорректированная цена продажи руб./м^2.		51 408,45	58 035,71	45 555,55	57 896,40	34 939,76
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	90%-е использование заемных средств по 11% годовых на 9 лет	Собственные средства	Собственные средства	80%-е использование заемных средств по 14% годовых на 6 лет
Корректировка		0	1,5%	0	0	10,1%
Скорректированная цена продажи (предложения), руб./м^2		51 408,45	57 165,17	45 555,55	57 896,40	31 410,84

Поправка за дату продажи вводим во все аналоги с использованием ставки дисконтирования:

Поправка для первого аналога составляет +3 391,61.

Поправка для второго аналога составляет +1 855,58.

Поправка для третьего аналога составляет +1 963,44.

Поправка для четвертого аналога составляет +5 094,37.

Поправка в пятый аналог составляет +1 689,44.

Таблица 4.

Внесение корректировок на дату продажи.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Скорректированная цена продажи, руб/м^2.		51 408,45	57 165,17	45 555,55	57 896,40	31 410,84
Дата продажи	сейчас	6 мес. назад	3 мес. назад	4 мес. назад	8 мес. назад	5 мес. назад
Корректировка		+3 391,61	+1 855,58	+1 963,44	+5 094,37	+1 689,44
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		54 800,06	59 020,75	47 518,99	62 990,77	33 100,28

Поправка за местоположение вводится во все аналоги.

Первый аналог располагается в Центральном районе, второй и третий аналоги располагаются в Северо-Восточном жилом районе; четвертый – в Северном промышленном районе, пятый оцениваемый объект – в Восточном районе.

Средние ставки аренды в ЦР – 11 100 руб/м² , в Северо-Восточном жилом районе составляют 10 300 руб/м² , в Северном промышленном районе – 6 800 руб/м² , а в Восточном районе - 9 500 руб/м².

Поправка в 1-й аналог =

Поправка во 2-й аналог =

Поправка в 3-й аналог =

Поправка в 4-й аналог =

Поправка в 5-й аналог =

Таблица 5.

Внесение корректировок на местоположение.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Скорректированная цена продажи, руб/м^2.		54 800,06	59 020,75	47 518,99	62 990,77	33 100,28
Расположение	Центральный район	Центральный район	Северо-Восточный жилой район	Северо-Восточный жилой район	Северный промышленный район	Восточный район
Корректировка		-5 869,40	-5 869,40	-5 869,40	-19 809,24	+19 809,24
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		48 930,66	53 151,35	41 649,59	43 181,53	52 909,52

Поправка за процент занятых площадей вводится во все аналоги.

Таблица 6.

Внесение корректировок на долю занятых площадей.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Скорректированная цена продажи, руб/м^2.		48 930,66	53 151,35	41 649,59	43 181,53	52 909,52
Процент занятых площадей	75	90	95	95	80	85
Корректировка		-4 893,07	-2 657,57	-2 082,48	-8 636,31	-7 936,43
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		44 037,59	50 493,78	39 567,11	34 545,22	44 973,09

Поправка за площадь земельного участка не рассчитывается.

Полная корректировка цен аналогов, скорректированных на отличия, произведена в таблице 8.

Таблица 8.

Корректировка цен аналогов.

Характеристика объекта	БЦ "Big Time"	Аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена продажи, млн. руб.		730	650	1 230	470	580
Офисные помещения, тыс. м2	34,9	14,2	11,2	27,0	9,3	16,6
Цена продажи, руб/м^2		51 408,45	58 035,71	45 555,55	50 537,63	34 939,76
Право собственности	полное	полное	полное	полное	Аренда на 7 лет по ставке 1700 руб/м2 в год	полное
Корректировка		0	0	0	7 358,77	0
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		51 408,45	58 035,71	45 555,55	57 896,40	34 939,76
Условия финансирования	Соб. средства	Собственные средства	90%-е использование заемных средств по 11% годовых на 9 лет	Собственные средства	Собственные средства	80%-е использование заемных средств по 14% годовых на 6 лет
Корректировка		0	1,5%	0	0	10,1%
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		51 408,45	57 165,17	45 555,55	57 896,40	31 410,84
Условия продажи	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		51 408,45	57 165,17	45 555,55	57 896,40	31 410,84
Дата продажи	сейчас	6 мес. назад	3 мес. назад	4 мес. назад	8 мес. назад	5 мес. назад
Корректировка		+3 391,61	+1 855,58	+1 963,44	+5 094,37	+1 689,44
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		54 800,06	59 020,75	47 518,99	62 990,77	33 100,28
Местоположение	Центральный район	Центральный район	Северо-Восточный жилой район	Северо-Восточный жилой район	Северный промышленный район	Восточный район
Корректировка		-5 869,40	-5 869,40	-5 869,40	-19 809,24	+19 809,24
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		48 930,66	53 151,35	41 649,59	43 181,53	52 909,52
Процент занятых площадей	75	90	95	95	80	85
Корректировка		-4 893,07	-2 657,57	-2 082,48	-8 636,31	-7 936,43
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		44 037,59	50 493,78	39 567,11	34 545,22	44 973,09
Транспортная доступность	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная	Отличная
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена продажи, руб/м^2		44 037,59	50 493,78	39 567,11	34 545,22	44 973,09

Зная итоговые цены аналогов, рассчитаем стоимость оцениваемого объекта:

Где V_1,2… - итоговые цены аналогов;

n_1,2..- количество поправок в аналоге.