Применение законодательства о собственности_ Трудные вопрос-1

В п. 1 ст. 4 Закона N 427-ФЗ указывается, что объект, который построен по договору с публичным собственником на предоставленном им земельном участке, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации, при этом "государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется".X

Очевидно, что само по себе это положение существенно затрудняет одностороннее расторжение договора по требованию публичного собственника, в чем состоит главное содержание Закона N 427-ФЗ, поскольку во всех случаях, когда началось строительство, у участника автоматически возникает право собственности "без регистрации" и он будет иметь основания для признания за ним этого права в суде.X

Понятно, что это положение очевидно вступает в противоречие с нормой ст. 219 ГК. Выше уже отмечалось, что можно говорить о принадлежности строящегося объекта лишь для понимания того, на какое имущество могут претендовать кредиторы той или иной стороны, для целей универсального правопреемства и т.д. Но в точном смысле слова до регистрации права строящийся (незавершенный) или построенный объект не может считаться (признаваться) объектом, находящимся в собственности. Выход же участника из товарищества лишает именно его, а не оставшихся участников, всяких прав на объект.X

Что бы ни было сказано в ст. 4 Закона N 427-ФЗ, положения ст. 219 ГК поколеблены быть не могут и без регистрации права ни у одной из сторон право собственности не возникнет. В то же время здесь, видимо, указывается на такой важный признак описанного в Законе N 427-ФЗ договора, как непременное возникновение общей собственности на объект.X

Такую черту, как известно, имеет договор простого товарищества, который приводит к возникновению общей собственности (ст. 1043 ГК). Но общая собственность - не отдельная цель простого товарищества, а следствие таких его существенных свойств, как общий риск, общее управление, а также, как уже говорилось, и отсутствие обязательств и прав требования у сторон договора.X

Наряду с общей собственностью следствием общего риска является, помимо отсутствия обязательства по ведению общей деятельности (и других обязательств), также и такой характерный иск, как иск о распределении расходов, понесенных для достижения общей цели (ст. 1047 ГК), причем освобождение одного из участников от таких расходов недопустимо. Вполне понятно, что договор, описанный в Законе N 427-ФЗ, исключает участие публичного собственника в каких-либо расходах, понесенных в ходе строительства. Это само по себе указывает на то, что данный договор договором простого товарищества не является.X

Предложенная Законом N 427-ФЗ конструкция, кроме того, исходит из наличия у сторон взаимных обязательств - по передаче земельного участка (публичным собственником), по строительству (у другой стороны) и др. Именно существенное нарушение этих обязательств либо невозможность их исполнения и квалифицируются как основание для расторжения договора. Между тем простое товарищество, как уже говорилось, не создает обязательств.X

Как видно из ст. 1050 - 1052 ГК, неисправность товарищей вообще не является основанием для прекращения договора. Кроме того, выход одного из участников из товарищества, направленного на создание объекта, по смыслу закона не лишает других товарищей права продолжать свою деятельность.X

Вполне ожидаемо, что суды будут толковать подобные противоречия в том смысле, что налицо смешанный договор с чертами простого товарищества (такой чертой, видимо, остается лишь возникновение общей собственности). Но в этом случае следует считать недопустимым применение тех норм простого товарищества, которые выражают как раз специфические черты простого товарищества. В частности, норма п. 2 ст. 1050 ГК часто используется для прекращения контрактов, описанных в Законе N 427-ФЗ, в том смысле, что истек срок простого товарищества, что само по себе является якобы основанием для расторжения договора. Ссылки другой стороны на норму ст. 425 ГК о том, что договор действует до исполнения сторонами обязательств, нередко отвергается.X

Между тем простое товарищество с указанием срока - специальный вид товарищества, которое создается для той или иной коммерческой деятельности, не направленной на создание определенного материального объекта (вещи), например для торговли, оказания услуг и т.п. Если же целью товарищества является создание (строительство) здания, сооружения, то оно не может считаться созданным на срок. Указание в договоре, описанном в Законе N 427-ФЗ, на сроки исполнения тех или иных обязательств - это как раз проявление имеющихся в нем отличий от договора простого товарищества. В том и состоит смысл соотношения норм ст. 425 и ст. 1050 ГК, что товарищество не создает обязательств отдельных участников, тем более со сроком исполнения, и потому в нем действуют специальные правила на случай прекращения. Поэтому практика расторжения договоров, описанных в Законе N 427-ФЗ, на основании правил ст. 1050 ГК, особенно в части товарищества на срок, представляется неверной.X

Комментарий к пункту 8X

Хотя можно заметить, что отношение к предварительному договору в судебной практике претерпевает изменения от строго формального к более либеральному, все же не без оснований считается, что любой платеж или иное исполнение по предварительному договору влечет угрозу признания предварительного договора недействительным.

Возможно, по этой причине Постановление предлагает рассматривать такой договор как действительный договор купли-продажи будущей вещи. Можно, видимо, говорить, что приоритетной задачей суда является сохранение договора.X

На самом деле между предварительным договором и договором купли-продажи будущей вещи существует та общая черта, что продавец (будущий продавец) приобретает подлежащее продаже имущество на свой риск и за свой счет. С точки зрения условий описание покупаемого объекта в обоих случаях должно иметь степень точности, достаточную для идентификации имущества. Вполне можно говорить об аналогичном подходе к описанию предмета договора. То же самое можно сказать и о цене - она определяется сразу и не может быть изменена впоследствии (кроме соглашения сторон, естественно).

Что касается срока, то при его отсутствии следует, видимо, исходить из конкретных обстоятельств. Так, если предполагается (что вполне естественно) осведомленность сторон о проекте, то сроком исполнения можно считать указанный в проекте (договоре подряда) срок строительства.

С учетом этого больших трудностей для переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи не имеется. Нужно, конечно, понимать, что все указанные в комментируемом Постановлении требования к купле-продаже будущей вещи должны выполняться.X

Могут, впрочем, возникать и частные вопросы. Например, если стороны предусмотрели неустойку за уклонение от заключения основного договора, можно ли ее квалифицировать как неустойку за неисполнение обязательства по передаче имущества (совершению платежа)? Вероятно, здесь суду придется толковать волю сторон в соответствии с нормой ст. 431 ГК.X

Комментарий к пункту 9X

В п. 9 Постановления по существу повторяются те положения о купле-продаже будущей вещи, которые уже были изложены в п. 1, но теперь применительно к купле-продаже жилых помещений, причем, скорее всего, речь идет не только о строящихся жилых помещениях, но и о жилых помещениях, которые только будут приобретены.X

Во всяком случае, как уже говорилось (см. комментарий к п. 1), в самом тексте договора должно быть прямо указано, что продавец не является собственником указанного жилого помещения, но будет приобретать либо строить его для последующей передачи покупателю.X

После приобретения продавцом продаваемого помещения никакого повторного договора заключать, конечно, не нужно. Если на стороне покупателя или продавца произошло правопреемство к моменту исполнения договора (уступка права требования, наследование, реорганизация), то нужно представить документы, подтверждающие правопреемство. В этом случае право собственности будет регистрироваться не на имя покупателя, а на имя его правопреемника (правопреемников).

Впрочем, такие же последствия возникают и в случаях правопреемства во всяком договоре купли-продажи будущей, да и наличной вещи.

Возникающий, возможно, при обсуждении п. 9 вопрос о судьбе нескольких договоров о купле-продаже одной и той же будущей вещи разрешается так же, как и вопрос о купле-продаже одной и той же наличной вещи <1>.X

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" К.И. Скловского включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011.X

<1> См.: Скловский К. Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". М., 2010. С. 115 и сл.

Комментарий к пункту 10X

Вполне понятно, что договор купли-продажи будущей вещи применим как к существующему земельному участку, так и к участку, который только будет сформирован.

Во втором случае покупатель может таким образом защитить свои затраты на формирование чужого участка. Речь идет о ситуации, когда покупатель имеет интерес в формировании и приобретении чужого участка (например, путем выдела из имеющегося), но опасается за судьбу переданных им на эти мероприятия средств, а продавец не имеет собственных финансовых источников. В этом случае сразу заключается договор о купле-продаже участка, подлежащего формированию на имя (в собственность) продавца.

Комментарий к пункту 11X

Известно, что договор о долевом участии в строительстве, подчиненный Закону, указанному в п. 11, по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи.X

Именно поэтому понадобилось специальное разъяснение, что он имеет специальное регулирование и потому положения настоящего Постановления не должны применяться к этим договорам за указанным изъятием.

Верно и обратное положение: нормы Закона о долевом участии в строительстве не могут применяться к спорам о купле-продаже будущей вещи за рамками отношений долевого участия в строительстве.X

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 15 января 2013 г. N 153

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ЗАЩИТЫ ПРАВ СОБСТВЕННИКА

ОТ НАРУШЕНИЙ, НЕ СВЯЗАННЫХ С ЛИШЕНИЕМ ВЛАДЕНИЯ

Комментарий к пункту 1X

Разграничение виндикационного и негаторного исков нередко представляет серьезные трудности и до недавних пор не привлекало большого внимания. В п. 1 Обзора судебной практики приводится одно из таких дел. Нужно сказать, что на практике бывают гораздо более запутанные ситуации.X

Вопрос о разграничении виндикационного и негаторного иска возникает тогда, когда ответчик занимает часть принадлежащего истцу объекта недвижимости - земельного участка, строения. Хотя такой объект права, как недвижимая вещь, может принадлежать только одному собственнику, владение как явление фактической, а не юридической природы может осуществляться и не одним лицом, когда это возможно в конкретном случае, исходя из хозяйственного назначения вещи. Например, большой земельный участок в несколько десятков или сотен гектаров может стать предметом хозяйствования двух или более лиц, даже если принадлежит только одному из них. Но все же такое совладение следует считать ситуацией скорее исключительной, чем обычной.

Из-за слабой разработанности в нашем праве понятия владения сама по себе квалификация конкретных отношений как владения будет еще долгое время представлять трудности. Нужно исходить из того, что владение - это именно хозяйственное господство, имеющее целью эксплуатацию вещи в соответствии с ее назначением, а не простое пребывание на объекте. Хозяйствование должно быть спокойным, допускать возможность своей волей вполне определять, что делать с вещью. Если иным лицом создаются препятствия во владении, налицо владельческий конфликт, т.е. имеются основания считать, что владение не установлено. Соответственно, о совладении для целей негаторного иска можно говорить, когда обе стороны вполне самостоятельно и по своему усмотрению хозяйствуют на одном и том же объекте.

Весьма часто нахождение на чужом объекте происходит в силу тех или иных договорных отношений, хотя и не оформленных в виде письменного документа. Например, на заводе находится мастерская, в которой работают лица, ранее ее арендовавшие. В этом случае спор является спором об отношениях из договора, в том числе недействительного или прекращенного, если нет оснований усматривать отношения без определения срока. При этом нужно дать оценку таким фактам, как подчинение работников мастерской заводскому пропускному режиму, подключение мастерской к энергетическим и иным сетям завода и иным, указывающим на то или иное соглашение между сторонами.

Негаторный иск, как иск вещный, означает отсутствие какой-либо личной, договорной связи между сторонами.

Указание в п. 1 Обзора в связи с аргументом ответчика о добросовестности на то, что добросовестное приобретение возможно только по сделке и от неуправомоченного отчуждателя (что само по себе, конечно, бесспорно), позволяет привлечь к анализу ситуации обстоятельства, при которых ответчик оказался на объекте, принадлежащем истцу. Если таким фактом была сделка, хотя бы и недействительная, то отношения, как уже говорилось, скорее всего, будут личными, договорными, что, как правило, исключает негаторный иск. Предметом сделки обычно выступает тот или иной объект права, в том числе, и прежде всего для нашего обсуждения, - недвижимая вещь. Часть вещи предметом сделки, влекущей добрую совесть, быть не может. Однако договор аренды (впрочем, аренда, как известно, добросовестного приобретения не дает) создает не право на вещь, а обязательства сторон (поэтому может касаться и части вещи), что необходимо учитывать при разграничении вещных и договорных исков.X

Если ответчик оказался на объекте иначе, чем в силу сделки (например, самоуправно), то налицо вещные, а не обязательственные отношения.

При разграничении негаторного и виндикационного исков необходимо также обращать внимание на следующее. Нередко целью заявления негаторного иска является стремление истца обойти ограничения, связанные с виндикацией, - исковую давность и добросовестность ответчика. Например, истец требует пропустить его в здание, занимаемое ответчиком, хотя фактически речь идет о лишении ответчика владения. Ведь если ответчик лишается господства над зданием в такой мере, что не может самостоятельно осуществлять обычное хозяйствование, если действия истца направлены именно на это, то налицо спор о владении, т.е. виндикационный иск. Если при этом видно, что истцом пропущен срок исковой давности для виндикационного иска, что ответчик ссылается на свою добросовестность, то такой иск можно квалифицировать как обход права (п. 1 ст. 10 ГК РФ) либо переквалифицировать требования истца по ст. 301 ГК РФ.X

С другой стороны, в рамках виндикационного иска невозможно заявление требования о сносе. Если в конкретной ситуации (она представлена и в том деле, которое приведено в п. 1) интересы истца могут быть защищены только требованием о сносе (это не означает, что суд их обязательно удовлетворит), то уместен негаторный иск. Например, в ходе строительства ответчик занял часть участка, принадлежащего истцу, разместив там пристройку к своему зданию. Требование о сносе пристройки является не столько требованием о возвращении владения занятой частью участка, сколько именно требованием сноса, который истец своей властью осуществить не может, так как не является собственником участка. Обязательным условием при этом должно быть то, что истец находится на своем объекте, на что указывается и в п. 1 Обзора.X

Нарушения, совершенные (совершаемые) ответчиком, не могут состоять в недопущении истца на принадлежащий ему объект, если речь идет о негаторном иске.

Комментарий к пункту 2X

В п. 2 Обзора приведено вполне очевидное решение. Включение этого дела в Обзор судебной практики может быть объяснено с позиций уточнения соотношения вещных и договорных требований, о чем уже говорилось.X

Можно указать на то, что, хотя договор аренды сам по себе, конечно, никак не препятствует отношению арендодателя к вещи как к своей, все его споры с арендатором должны все же протекать в рамках договора аренды. Любые воздействия арендатора на вещь трактуются соответственно как нарушение или ненарушение договора, при том что арендатор должен вернуть вещь в том же состоянии, что и получил, с учетом нормального износа. Это условие само по себе исключает воздействие на вещь, влекущее ее существенное изменение, если иное не оговорено в договоре. Приведенное дело также показывает важность включения в договор прямых предписаний о порядке эксплуатации вещи, дисциплинирующих стороны и облегчающих доказывание в суде.

Договор аренды не может исключать доступа арендодателя на объект как для собственных нужд, поскольку это не противоречит условиям договора, так и для инспекции объекта.

Дело также представляет интерес с точки зрения применения п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22. Ошибка истца в квалификации иска как вещного сама по себе не должна влечь отказа в иске, если при тех же обстоятельствах требование может быть переквалифицировано правильно.X

Комментарий к пункту 3X

Позиции, изложенные в п. 3 Обзора судебной практики, направлены на развитие понятия владения, которое, как уже отмечалось, нуждается в разработке.X

Прежде всего из приведенных рассуждений достаточно ясно вытекает, что договор аренды не является договором о передаче "правомочия владения", как, впрочем, и любой договор с собственником никак не может рассматриваться в смысле передачи правомочий собственника стороне договора. Право собственности неделимо и может передаваться только полностью, при отчуждении вещи.

Исходя из этого, ошибочно представлять дело так (а это нередко бывает), что арендодатель утрачивает "право владения" и вместе с ним - все средства защиты владения.

Во-первых, арендодатель может так или иначе и пользоваться, и владеть вещью, переданной в аренду, в зависимости от условий конкретного договора.

Во-вторых, даже если собственник перестает пользоваться вещью на время аренды, это не прекращает его отношения к вещи как к своей, что наряду с прочим означает заботу о вещи, поддержание ее в исправном состоянии. Это отношение к вещи имеет защиту и в законе, в частности, посредством негаторного иска, направленного против третьих лиц.

Рассматривая требования собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, суд проверяет, создают ли действия третьего лица ущемление полноты права собственности, умаление полезности вещи. Действия ответчика по негаторному иску, таким образом, предстают не только или не столько как нарушение хозяйственной деятельности арендатора или иного лица, использующего вещь, но как действия, направленные на снижение полезности вещи, затруднение ее эксплуатации и т.п. В этом смысле основания для негаторного иска могут иметь место и при временном отсутствии собственника или иного законного владельца, неиспользовании вещи в момент нарушения.

Более того, даже если право на вещь вовсе не предусматривает пользования ею, само по себе это не исключает защиты негаторным иском. Скажем, если залогодержатель обнаруживает, что дорога к заложенному объекту закрыта третьим лицом, он вправе потребовать восстановления подъезда, имея интерес в сохранении полезности и ценности заложенного объекта.

Наконец, условием негаторного иска является не то, что истец владеет имуществом, а то, что нарушения ответчика не связаны с лишением владения. Соответственно, истец вовсе и не обязан доказывать собственного владения, а лишь доказывает, что нарушения имеются и что они не связаны с лишением владения. Понятно, что, если нарушения не связаны с лишением истца владения, это отнюдь не всегда означает, что истец в момент предъявления иска владение имеет. Вполне возможно, что истец по сделке передал вещь иным лицам на определенный срок. Вообще говоря, пока имеется законное владение третьих лиц, нарушения владения собственника не произошло.

Нужно различать незаконного и законного владельцев, понимая, что если незаконное владение является полностью фактической позицией и невозможно без наличного обладания вещью, то законное владение, напротив, позиция юридическая: право на вещь, если оно основано на вещном праве, либо право требования к собственнику, если оно основано на праве обязательственном. Поэтому легитимация незаконного владения (обычно это пассивная легитимация для целей виндикации) состоит в доказывании фактического владения, тогда как законное владение, необходимое для активной легитимации не только при виндикации, но и для негаторного иска, иска об освобождении вещи от ареста и пр., обосновывается тем или иным правом, дающим возможность владения, но никак не доказыванием фактического владения <1>.

--------------------------------

<1> См. также комментарии к п. 32, 58 Постановления N 10/22.X

В качестве частного варианта рассматриваемой в п. 3 ситуации можно указать на необходимость предъявления негаторного иска собственником помимо арендатора, если нарушения совершаются третьим лицом так или иначе по соглашению с арендатором, особенно если арендатор ведет себя при этом недобросовестно.

Положения п. 3 разъясняют процессуальное положение участников спора. Привлечение арендатора в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований, видимо, исключает возможность ссылки ответчика в свою защиту на соглашение с арендатором, поскольку такое возражение может выдвигаться только против истца в вещном иске. В то же время если соглашение с арендатором заключено ответчиком по воле собственника (например, налицо разрешенный арендодателем договор субаренды, в рамках которого и совершены действия, оспариваемые собственником), то иск утрачивает качество вещного иска и становится договорным.

Комментарий к пункту 4X

Негаторный иск тесно связан с отношениями из сервитута. В полном объеме связь этих институтов в действующем законодательстве пока не определена из-за только начавшегося формирования сервитута в целом. В п. 4 Обзора предлагается решение одного из аспектов соотношения негаторного иска и сервитута.X

Очевидно, что ответчиком по негаторному иску может быть любой нарушитель, а не только собственник соседнего участка. В этом плане арендатор или иной владелец, несомненно, является надлежащим ответчиком по иску, предусмотренному ст. 304 ГК.X

Производность прав арендатора от прав собственника вполне ясна из того, что собственник может установить арендатору лишь такой объем пользования участком, который имеет сам, или меньше, но никак не больше. Поэтому арендатор во всяком случае имеет те же ограничения в пользовании, которые уже имелись у собственника. Специальные оговорки на этот счет в договоре аренды имеют только уведомительный характер, но не создают самих ограничений; соответственно, для их действия даже не нужно, чтобы арендатор был осведомлен об ограничениях или обременениях, имеющихся на объекте (в случае последующего обнаружения ограничений арендатор может иметь право на снижение арендной платы и иные средства защиты; нужно, впрочем, иметь в виду публичность зарегистрированного сервитута).

Из этого может быть сделан тот вывод, что требования из сервитута могут быть обращены к любому законному владельцу участка или иного объекта недвижимости, с привлечением в дело и собственника.

Однако в п. 4 предлагается все же квалифицировать иск как негаторный, что в практическом плане представляется приемлемым.X

После этого применение правила ст. 208 ГК в части неприменения исковой давности вполне ожидаемо. Можно, впрочем, заметить, что и нарушение права из сервитута не является нарушением, связанным с лишением собственника владения, и поэтому также не подпадает под действие давности.X

Комментарий к пункту 5X

Приведенное в п. 5 Обзора решение представляется вполне очевидным.X

Основанием для предъявления требований из ст. 304 ГК РФ, как уже говорилось, являются такие действия, которые объективно снижают полезность вещи, создают угрозы ее целостности и т.д.X

Поскольку такие нарушения исходят с соседнего объекта недвижимости, в любом случае в дело должен привлекаться собственник соседнего объекта.

Более сложные вопросы возникли бы, видимо, если бы соседним зданием пользовался арендатор, а сток дождевых вод был сделан собственником. Вероятно, в этом случае все же отвечал бы собственник, что также не исключало бы и его ответственности перед арендатором в рамках аренды (например, из-за необходимости ведения работ во время аренды).

Можно предложить в качестве некоего ориентира проводить различия между нарушениями, имеющими капитальный, конструктивный характер - строительство на чужом участке, и иными нарушениями - устройство дорог, коммуникаций и т.д. В этом случае требования, видимо, необходимо предъявлять собственнику (либо обладателю права хозяйственного ведения, оперативного управления), поскольку устранение нарушений связано с тем или иным распоряжением объектом (в том числе его разрушением), что является исключительным правом собственника.

Если нарушения состоят в текущих действиях иного лица - препятствиях в проезде, сбрасывании мусора, ведении деятельности, сопровождающейся шумом, дымом и т.п., то требования должны быть обращены уже к этому лицу, поскольку оно находится на соседнем участке (ином объекте недвижимости). Как представляется, не исключено и предъявление иска нескольким ответчикам солидарно.

Комментарий к пункту 6X

Решение, приведенное в п. 6 Обзора судебной практики, основано на том положении, что результат работ по договору подряда принадлежит заказчику, а не подрядчику. Это касается и незавершенных работ. Поэтому если бы иск был предъявлен в процессе создания объекта, то все равно ответчиком был бы заказчик, а не подрядчик, даже если бы подрядчик отступил от проекта и эти отступления и составили бы предмет спора (это не исключает, естественно, ответственности подрядчика перед заказчиком в рамках договора подряда за отступления от проекта, что в соответствующих случаях подразумевает привлечение его к участию в деле в качестве третьего лица).X

В деле затронут и вопрос, выходящий за рамки вопросов негаторного иска. Имеется в виду порядок размещения на здании объектов связи (кабелей, антенн и др.), а также иных объектов, например рекламных щитов. Такое размещение должно происходить на основании договора с собственником здания, как правило, возмездного, если иное не указано в законе. Договор является, надо полагать, непоименованным и потому не создает у пользователя вещного права. Но вместе с этим договором может быть установлен и сервитут в общем порядке.