Шесть элементов градостроительного законодательства

1)Территориальное планирование

2)Градостроительное зонирование

3)Планировка территории (планировочное проектирование)

4)Архитектурно-строительное проектирование

5)Строительство, реконструкция, капитальный ремонт

6)Эксплуатация (с 2012 г.)

ЦЕЛЕВАЯ (ИДЕАЛЬНАЯ) СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ 2 ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ВЛАСТИ

I стадия

Действия

публичной власти без участия застройщика

II стадия Общение застройщика с ведомствами

территориальное планирование (генпланы, схемы территориального планирования)

градостроительное зонирование (правила землепользования и застройки)

документация по планировке территории, ГПЗУ, технические условия

торги по предоставлению земельного участка

согласование проектной документации с эксплуатирующими организациями

единая государственная экспертиза проектной документации

III стадия

получение разрешения на строительство, получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию

3

Легальное определение

•градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях:

А) определения территориальных зон

Б) установления градостроительных регламентов

(пункт 6 статьи 1 ГрК РФ)

4

Легальное определение

•территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки:

А) определены границы

Б) установлены градостроительные регламенты

(пункт 7 статьи 1 ГрК РФ)

5

Легальное определение

градостроительный регламент:

•виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

•предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков

•предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции

•ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

(пункт 9 статьи 1 ГрК РФ)

	Правовой режим территорий, земель, земельных участков
1	Целевое	2	Разрешённое использование
	назначение
	Категории земель	На основании зонирования				На основании
		территорий (градострои-
					законодательства
	угодья	тельного зонирования)
	Земли с/х
	назначения				Градостроительные
	неугодья	Градостроительные регламенты
						регламенты не
	Земли насел. пунктов		устанавливаются		устанавливаются или не
						распространяются
	Земли ООТ и объектов		Виды разрешённого		Использование,
			использования		предписанное НПА
			основные
	Земли промышленности		вспомогательные
	и иного спец. назначения
			условно разрешённ.
	Земли лесного фонда		Предельные	min		Ограничения
			размеры	max	3	прав на землю
	Земли водного фонда		Предельные параметры			(включая
						сервитуты)
	Земли запаса		Ограничения использования

Территории, земли, земельные участки вне системы градостроительного зонирования

Градостроительные регламенты

не устанавливаются

Земли лесного фонда

Земли, покрытые поверхностными водами

Земли запаса

Земли ООПТ (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов)

C/х угодья

Земельные участки в границах особых экономических зон

Градостроительные регламенты

не распространяются

В границах территорий объектов культурного наследия

В границах территорий общего пользования

Занятые линейными объектами

Предоставленные для добычи полезных ископаемых

Использование таких территорий определяется органами власти соответствующего уровня

Универсальные принципы	9
градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться субъекты владения, т.е. в условиях наличия оборота недвижимости. Поэтому:

Градостроительные регламенты предписываются земельным участкам и объектам недвижимости, а не их собственникам. От смены владельца регламент разрешенного использования объекта не изменится

Градостроительные регламенты использования недвижимости обязательны для исполнения всеми субъектами градостроительной деятельности. Поэтому:

Градостроительные регламенты публично предъявляются и обсуждаются. В их разработке обязательно должна присутствовать стадия участия общественности

Градостроительные регламенты, установленные применительно к территориальным зонам, распространяются в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в этих зонах

Связь градостроительного зонирования 10 с территориальным планированием

Генеральный план города

Бюджет

Пример: Территории комплексной

города

Генеральный план

реконструкции пятиэтажного

и

Финансирование

ветхого жилого фонда г. Москвы

на период до 2020 с выделением

I

Потребности и

Приоритеты,

Размещение:

очереди

объемы:

ресурсы и сроки:

1. …

1. м2

1. 100 м2 очистных

2. …

Правила

обслуживающих

сооружений в 2005

3.

зданий, км сетей,

г. 50 км

землепользования и

м2 необходимых

канализационных

застройки

земельных

сетей в 2004 г. и т.д.

Нормативный

правовой

акт,

участков и т.д.

2. …

устанавливающий градостроительные

2. …

3.

регламенты

использования

3.

недвижимости в городе, обязательные

для исполнения всеми субъектами.

Генеральный план города

целевое функциональное зонирование

Правовое зонирование (Правила землепользования и

застройки)

«свобода в предустановленных рамках»