учебный год 2023 / A41-90214-2016_20170919_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii

11	А41-90214/16

согласования условий договора аренды во время ожидания ответов от банка (письма от

14.07.16 г., от 20.07.16 г.) (Т. 2, л.д. 140-145; 147).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу,

что ответчик знал о наличии принципиального согласия на эту сделку со стороны банка,

а также осознавал, что само оформление текста такого согласия как правило, может занять у банка много времени, на что ответчик обращал внимание истца в своем письме от 27.07.16 г. (Т. 2, л.д. 151).

Однако, в результате допущенных ответчиком ошибок в наименовании его аффилированного лица, от имени которого подлежал заключению договор аренды,

изменения уполномоченного на его подписание сотрудника и внесения дополнительных правок в договор, он был представлен в адрес истца в окончательной редакции лишь 11

августа 2016 г., что подтверждается письмами от 29.07.16 г., 01.08.16 г., 04.08.16 г., 09.08.16 г. и 11.08.16 г. (Т. 2, л.д. 152-153, 155-156, 158).

Таким образом, только с момента представления ответчиком 11 августа 2016 г.

проекта договора аренды в окончательной редакции, начал исполняться заключительный этап переговоров на стадии оформления письменного согласия банка на сделку.

Данное письменное согласие, с учетом необходимого времени для соблюдения всех внутренних банковских процедур и визирований, подлежало выдаче в разумный срок, что ответчик осознавал.

В противном случае, при факте отказа банка в выдаче письменного согласия и,

соответственно, наличия высоких правовых рисков в оспаривании этой сделки,

ответчик не согласовал бы дату его подписания с истцом на 12 августа 2016 года, то есть на следующий день после предоставления им проекта договора аренды в окончательном виде – 11 августа 2016 года.

Следовательно, ответчик осознавал, что письменное согласие банка, по независящим от истца обстоятельствам, объективно не может быть оформлено за 1 день со дня получения проекта договора аренды в окончательной редакции к согласованной им дате подписания договора с истцом – к 12 августа 2016 г.

При этом, из письменных пояснений ответчика от 10.07.17 г. следует, что в отсутствие данных об отказе банка в выдаче согласия на сделку, ответчик, не дожидаясь оформления этого согласия, получив от истца подписанный проект договора аренды

12	А41-90214/16

12.08.16 г. отправил его на одобрение наблюдательного совета Ашан Групп и получил от него отказ из-за отсутствия письменного согласия банка.

Ответчик не представил доказательств того, что он уведомлял истца о направлении проекта договора на одобрение наблюдательного совета Ашан Групп, а также о получении от него отказа в одобрении сделки.

Вданном случае, суд апелляционной инстанции отмечает, что такое противоречивое поведение ответчика, игнорирующего факт готовящегося банком письменного согласия на сделку и направившего без такого согласия договор аренды на одобрение в Ашан Групп, совершены ответчиком вопреки доброй совести.

Всвою очередь, истец, не осведомленный о том, что переговоры уже сорваны ответчиком, электронным письмом от 17.08.16 г. направил ему итоговую редакцию согласия банка с просьбой дать положительный ответ по содержанию изложенного в нем текста перед подписанием в банке. В этом же письме истец просил ответчика дать ответ по срокам подписания договоров с его стороны на что какого – либо ответа не поступило (Т. 2, л.д. 160).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчик, внезапно прекративший деловой контакт с истцом с 12.08.16 г., уклонился и от согласования итоговой редакции согласия банка на сделку, которое выдано банком 24.08.16 г.и при наличии у ответчика интереса в продолжении переговоров было бы представлено истцом, в том числе в регистрирующий орган для регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что в письме о заинтересованности от 21.01.16 г. стороны заключили соглашение о ведении переговоров, в соответствии с которым прекращение переговоров со стороны ООО

«Ашан» не свидетельствует о его недобросовестности, в связи с чем ответчик действовал добросовестно, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Поскольку истцом доказан факт внезапного и неоправданного прекращения переговоров ответчиком при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, недобросовестность действий ответчика предполагается, что установлено в подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ и разъяснено в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 .

Вданном случае, ответчик добросовестности своих действий не доказал.

13	А41-90214/16

Пунктом 3 ст. 434.1 ГК РФ установлено, что сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что по смыслу п. 3 ст. 434.1 ГК РФ истец вправе взыскать исключительно те виды убытков, которые прямо в ней указаны.

Так, пунктом 20 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 разъяснено, что в результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.

Из названных разъяснений следует и то, что перечень из перечисленных в п. 3 ст. 434.1 ГК РФ убытков является открытым и приведен Верховным Судом РФ в качестве примеров.

При этом, по смыслу п. 3 ст. 434.1 ГК РФ на лицо недобросовестно сорвавшего переговоры возлагается обязанность возместить убытки, которые понесены потерпевшим как до факта срыва переговоров - с момента установления с ним первого делового контакта (с 22.01.16 г. по 12.08.16 г.), так и после такого срыва до момента их устранения потерпевшим (с 12.08.16 г. по 01.10.16 г.).

Иное толкование п. 3 ст. 434.1 ГК РФ противоречит принципу постановки потерпевшего в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что положениям п. 3 ст. 434.1 ГК РФ соответствуют заявленные истцом требования о взыскании упущенных доходов, причиненных недобросовестным поведением ответчиком, выразившихся в утрате возможности получения арендных платежей от прежних арендаторов в размере 15 665 814, 84 руб. за период с 31.03.16 г. по 01.10.16 г., которые бы были получены истцом, если бы он не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.

14	А41-90214/16

В связи с тем, что в настоящем деле, вопреки ошибочным утверждениям ответчика, истец не требует взыскания убытков, понесенных в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом, не имеют отношения к делу и подлежат отклонению доводы ответчика о непредставлении истцом доказательств наличия именно таких убытков.

Приведенная ответчиком правоприменительная практика в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.17 г. по делу № А40-180188/16

касается иных фактических обстоятельств о недопустимости взыскания по ст. 434.1 ГК РФ той упущенной выгоды (доходов), которую потерпевший получил бы по результатам заключения и исполнения договора с самим контрагентом, сорвавшим переговоры.

Истец не заявлял исковых требований о взыскании тех доходов (упущенной выгоды), которые мог бы получить от самого ответчика, если бы договор аренды с ним был заключен и надлежащим образом исполнен, то есть доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, которые не подлежат взысканию по п.

3ст. 434.1 ГК РФ.

Впункте 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названным убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Истец является собственником двух складов, расположенных по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр-н Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 36. Первый склад в помещениях литера Б1 общей площадью 7 016, 1 кв.м., являющийся предметом переговоров с ответчиком (Т. 6 л.д.56). Второй склад в помещениях литера Б общей площадью 13 397, 50 кв.м.(Т.6 л.д.57).

От всех арендаторов первого склада в Литере Б 1, Истец получал арендную плату в размере 2 610 969, 14 руб. в месяц, что подтверждается:

-Ставками арендной платы по каждому арендатору, указанных в приложениях №

5.1-5.4 к Договору аренды № Ц (М)-03-16 от 30.12.15 г. (Т. 3, л.д. 1-21);

15	А41-90214/16

-Расчетом арендной платы за складские помещения в Литере Б1, приведенной в Таблице Занимаемых площадей до 31.03.16 г. (Т. 3, л.д. 22-25).

-Справкой ООО «Декорт» от 13.06.17 г. за подписью генерального директора и главного бухгалтера (Т. 7).

-Cправкой о полученной арендной платы по складу Литеры Б 1 и платежными поручениями арендаторов о внесение арендных платежей по первому складу в Литере Б1 за период с 01.01.16 г. по 30.03.16 г. в сумме 7 832 907,36 руб., в т.ч. НДС – 18%,

внесение за этот же период времени и с 01.04.16 г. по 30.09.16 г. арендных платежей по второму складу Литеры Б, а также внесение арендных платежей по обоим складам за период с 01.10.16 г. по 13.06.2017 г.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на момент получения от ответчика письма о заинтересованности от 21.01.16 г. все склады в помещениях Литера Б 1 и Б были сданы в аренду третьим лицам (Т. 3, л.д. 1-21; 22-25; Т. 3, л.д. 26-144; Т. 4,

л.д. 51-109).

Для целей подготовки склада в Литере Б1 к сдаче в аренду ответчику под заявленные им технические требования, истец освободил с 31.03.16 г. этот склад от прежних арендаторов ООО «ПК «Балтика», ООО «Оптимум Логистик», ООО «ДЕКО»,

ООО «Форт» путем подписания с ними Соглашения от 31.03.16 г. о расторжении договора аренды от 31.12.15 г. (Т.5, л.д. 1-2).

Названным арендаторам склада в Литере Б1 с 01.04.16 г. были предоставлены иные помещения в другом складе литеры Б (Т. 5, л.д. 15-26; 27-44), которые, для этих целей, по соглашениям с ООО «Декорт» от 31.03.16 г. также досрочно освободили ООО

«Стартрейд», ООО «Торговый дом «УСПЕХ», ООО «Мерчандайзинг Групп» (Т. 5, л.д. 3- 11).

Таким образом, апелляционный суд признает необоснованным и подлежащим отклонению довод ответчика об отсутствии убытков истца в связи с тем, что занимающие склад в помещениях Литера Б 1 арендаторы, продолжили занимать иные помещения в складе Литеры Б, принадлежащие истцу.

В данном случае, на место выбывших арендаторов из склада в Литере Б, были переведены арендаторы из склада в Литере Б1, который и был освобожден Истцом с

31.03.16 г. для целей его подготовки к сдаче в аренду ответчику под заявленные им технические требования.

16	А41-90214/16

После недобросовестного срыва переговоров ответчиком 12.08.16 г. истец до 01.10.16 г. предпринимал меры по уменьшению вызванных этим убытков, осуществлял поиск арендаторов на освобожденные складские помещения и заключил договор аренды

сарендатором 01.10.16 г. (Т. 5, л.д. 45-52).

Врезультате, складские помещения Литера Б 1 общей площадью 6 515, 50 кв.м. с 31.03.16 г. были полностью освобождены от арендаторов, не приносили дохода до 01.10.16 года., который подлежит возмещению ответчиком по причине внезапного и неоправданного срыва переговоров.

Таким образом, не полученный доход истца с 01.04.16 по 01.10.16 г. составил

15 665 784 руб. 84 коп. из расчета ранее получаемой арендной платы за эти помещения в сумме 2 610 969, 14 руб. в месяц.

Суд первой инстанции счел, что размер подлежащих возмещению убытков установлен с разумной степенью достоверности, с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанным выводом суда первой инстанции, ответчик, утверждая о необоснованно продолжительном сроке на заключение истцом нового договора аренды в 1,5 месяца (с 12.08.16 по 01.10.16 г.), не привел никаких обоснований и доказательств такого утверждения с учетом, в том числе затраченного истцом времени на сорванные переговоры ответчиком, проводимые в течение 7 месяцев с 21.01.16 г. по 12.08.16 г.

Также, подлежит отклонению как необоснованный и довод ответчика о том, что договор аренды с третьими лицами от 31.12.15 г. не исполнялся, поскольку в отсутствии государственной регистрации не был заключен, о наличии которого ответчику стало известно только из содержания претензии истца от 15.11.16 г. (Т. 5, л.д. 56-67).

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды от 31.12.15 г. с прежними арендаторами не свидетельствует о незаключенности данного договора между его сторонами, что разъяснено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ».

17	А41-90214/16

23.02.16 г. и 03.03.16 г. ответчик осуществлял основной и дополнительный осмотр склада (Т.1, л.д. 73, 81, 84), который находился в этот момент во владении и пользовании под хранение товаров у четырех арендаторов: ООО «ПК «Балтика», ООО

«Оптимум Логистик», ООО «ДЕКО», ООО «Форт» (Т.3, л.д. 1-21).

Таким образом, довод ответчика о том, что о наличии арендаторов на складе истца ответчику стало известно только из содержания досудебной претензии подлежит отклонению.

Кроме того, статья 434.1 ГК РФ устанавливает безусловную обязанность действовать добросовестно при вступлении в переговоры и в ходе их проведения, то есть не ставит соблюдение ответчиком этой обязанности в зависимость от каких – либо условий.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ не ставит обязанность возмещения недобросовестной стороной убытков в зависимость от ее осведомленности о неполученных доходах потерпевшего в связи с утратой возможности заключить договор

стретьим лицом или утратой уже имеющегося клиента.

Впункте 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7 разъяснено, при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения убытков.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом, с разумной степенью достоверности доказана причинная связь между недобросовестными действиями ответчика при проведении переговоров и возникшими у истца убытками.

Судом установлено, что действия Истца по освобождению территории склада от прежних арендаторов с 31.03.16 г., были неразрывно связаны с поведением ответчика,

18	А41-90214/16

демонстрирующего по состоянию на 18-29 марта 2016 г. твердость своих намерений вступить с истцом в договорные отношения в сжатые сроки в соответствии с заявленными к складу техническими требованиями.

Учитывая указываемые ответчиком сжатые сроки для согласования договора и невозможность модернизации склада без его полного освобождения от товара иных арендаторов, истцом было принято решение о досрочном расторжении договора аренды № Ц(М)-03-2016 от 30.12.2015г.

Истец определил, что 1-1,5 месяца (с 01.04.2016 по 15.05.2016) достаточный период времени для выполнения подготовительных работ на складе. Кроме того, в параллельном режиме производились изменения правоустанавливающих документов истца и согласовывался текст договора аренды с ответчиком.

Ответчик трижды устанавливал различные технические требования к складу и контролировал ход выполнения на нем соответствующих работ:

Впервый раз письмом ответчика от 11.02.16 г. истцу были направлены исчерпывающие технические условия, в соответствии с которыми должны быть подготовлены помещения склада и получены документы, в том числе предъявлены требования:

-отгородить от основного склада площадью 6 130, 7 кв.м. все вспомогательные помещения сеткой рабицей;

-переместить стеллажи по хранению продукции на расстояние не менее 1 метра от трубопроводов;

Этим письмом ответчик демонстрирует истцу свою готовность к оперативному подписанию договоров и обращает внимание на необходимость заблаговременного получения для этого всех документов (Т. 1, л.д. 22-25).

Впоследующем, ответчик ориентирует истца к подписанию договора аренды на первой неделе марта 2016 г. представив долгосрочный договор аренды, что следует из письма Ответчика от 19.02.16 г. (Т.1 л.д. 26-72).

Письмом от 25.02.16 г. ответчик и истец согласовали даты подписания договора аренды до 15 марта 2016 г. и его гос.регистрации до 31.03.16 г. (Т. 1, л.д. 75-76).

Во второй раз, по результатам осмотра склада сотрудниками ООО «Ашан»,были сформулированы измененные требования к складу в части доработки стеллажей (ответчик потребовал полностью убрать стеллажи с боковых аллей и нескольких

19	А41-90214/16

центральных аллей, где расположены вентиляционные шахты – системы отопления),

что следует из писем ответчика от 03.03.16 г. и от 14.03.16 г. (Т. 1, л.д. 81, 84).

18 марта 2016 г. ответчик уверил истца, что согласование условий договора аренды не займет много времени (Т. 6, л.д. 58), а 29 марта 2016 г.истцу представлен на согласование исправленный проект договора аренды с внесенными комментариями директора по логистики ООО «Ашан» Жака Форненго(Т. 1, л.д. 85).

Соответственно, для целей подготовки складских помещений в Литере Б1 к сдаче в аренду ответчику, истец провел переговоры с имеющимися арендаторами своих складов и попросил их освободить соответствующие площади для целей предоставления складов в аренду «Ашан» (Т. 7).

31.03.16 г. помещения склада были освобождены истцом от прежних арендаторов на основании заключенного ими Соглашения о досрочном расторжении Договора аренды от 31.12.15 г. (Т. 5, л.д. 1-2).

В третий раз, в ходе технической подготовки истцом помещений склада, ответчик

18.04.16 г. вновь осуществляет изменение заявленных к ним технических требований и просит уменьшить высоту всех стеллажей до 5,5 метров. (Т. 6, л.д. 60-61).

Названные требования ответчика были выполнены истцом к 21.04.16 г., что подтверждается последующей перепиской сторон (Т. 1, л.д. 86, 87).

Таким образом, подготовительные работы на складе истца, для передачи его во владение ответчика, контролировались представителями Ашана (Т. 1 л.д. 81, 84, Том 6

л.д. 59-61).

Апелляционный суд отклоняет ссылку ответчика на пункт 1 проекта договора аренды о передаче ему помещений в течение 20 дней после государственной регистрации договора как на обоснование того, что истец мог при должной осмотрительности освободить помещения от своих арендаторов после подписания договора с ответчиком, то есть когда стороны финально согласовали все условия по сделке и убедились, что у каждой стороны есть требуемые одобрения (у истца - со стороны Банка, у ответчика со стороны наблюдательного совета).

Вышеуказанный довод ответчика противоречит существу выдвинутых им же условий переговоров в письме о заинтересованности от 21.01.16 г. из которого следует,

что на дату заключения договора помещение уже должно соответствовать требованиям ответчика (Т. 1, л.д. 20).

20	А41-90214/16
Толкование указанного условия переговоров	означает, что склад подлежал

приведению в соответствие с техническими требованиями ответчика до момента подписания договора.

Указанный факт подтверждается в том числе письмом от 25.02.16 г. в котором стороны подвели общий итог переговоров и установили порядок выполнения подготовительных работ на складе, их сроки, а затем даты выхода на подписание сделки (Т. 1, л.д. 75-76).

Кроме того, п. п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. на момент проведения переговоров), установлен предельный срок регистрации – до 10 рабочих дней.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вышеуказанные короткие сроки регистрации договора аренды полностью исключают возможность за эти дни после подписания договора выполнить комплекс мероприятий по подготовке склада в аренду включая, в том числе, уведомления и согласования с арендаторами необходимости освобождения склада, подбор ими альтернативных площадей, организация их перевозки, выполнение непосредственно предъявленных к складу всех технических требований ответчика, что является очевидным для любого разумного участника оборота, в том числе и для ответчика.

Кроме того, именно с подписанием договора аренды, а не с его государственной регистрацией связан момент его заключения сторонами, что разъяснено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ».

Доводы ответчика об отсутствии доказательств, свидетельствующих о невозможности подготовки склада под заявленные ответчиком технические требования без расторжения договоров с арендаторами, подлежат отклонению, как противоречащие вышеуказанным установленным обстоятельствам по делу.

Не опровергаются эти обстоятельства и выполняемыми истцом в сжатые сроки с 25.04.16 г. по 10.05.16 г. дополнительными работами, связанными с оснащением склада пожарным эвакуационным проходом в целях получения ответчиком лицензии на хранение алкогольной продукции (Т. 1, л.д. 88-92, 93).