учебный год 2023 / A41-90214-2016_20170919_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii

21	А41-90214/16

В данном случае, апелляционный суд отмечает, что складские помещения в Литере Б 1, еще до вступления в переговоры с ответчиком, соответствовали всем лицензионным требованиям для хранения алкогольной продукции, что подтверждается соответствующей лицензией от 17.02.14 г. до 17.02.19 г., выданной прежнему арендатору истца (Т. 7).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с утверждением истца о том, что оснащение склада дополнительным пожарным эвакуационным проходом осуществлялось истцом исключительно для ответчика и по его требованию. Какого – либо иного самостоятельного интереса в этом у истца не имелось, что ответчиком не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика об отсутствии у него намерений выйти на подписание договора 01.04.16 г., не опровергает факт взаимосвязи действий истца по освобождению территории склада от прежних арендаторов с 31.03.16 г., с

поведением ответчика, демонстрирующего по состоянию на 18-29 марта 2016 г.

твердость своих намерений вступить с истцом в договорные отношения в сжатые сроки в соответствии с заявленными к складу техническими требованиями.

Довод ответчика о том, что истец не получил прибыль от сдачи в аренду склада в Литере Б1 исключительно из-за своих действий, поскольку он по собственной инициативе, на свой страх и риск расторг договоры с прежними арендаторами, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,

подлежит отклонению как необоснованный.

Решение об освобождении склада в Литере Б 1 являлась необходимой мерой для целей его подготовки под технические требования ответчика и основывалось на доверии истца в благополучном завершении переговоров, которое было вызвано не только предшествующим, но и подкреплено последующим поведением ответчика,

демонстрирующим в течение всего единого переговорного процесса свои твердые намерения вступить с истцом в договорные отношения.

Поскольку подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ предусмотрена ответственность не за незаключение контракта, а за доказанный по настоящему делу факт недобросовестного ведения переговоров, не имеет правового значения довод ответчика о том, что истец,

действуя с должной степенью осмотрительности, не мог рассчитывать на подписание договора с ответчиком, как единственного возможного сценария развития событий.

22	А41-90214/16

Обязанность добросовестного ведения переговоров возлагается на ответчика с момента установления первого делового контакта с истцом, выражается в принципе «не навреди», а образованное от такой видимой добросовестности доверие истца, а также его усилия по достижению цели переговоров защищаются законом.

При таких обстоятельствах, взыскиваемые упущенные доходы не являются предпринимательским риском истца, а являются его убытками, находящимися в причинно – следственной связи с недобросовестным, противоречивым, и противоправным поведением ответчика.

При этом, планируемая к заключению сделка с ответчиком согласно пояснениям истца являлась для истца значительно выгоднее его договоров с прежними арендаторами, поскольку:

-согласно п. 4.1.1 проекта договора аренды с Ашан, ежемесячная арендная плата составляла 3 992 158, 33 руб. в месяц без НДС и 4 710 746, 83 руб. в месяц с НДС (Т. 2, л.д. 16), а ежемесячная арендная плата от прежних арендаторов Истца в складе Литера Б 1 составляла 2 610 969, 14 руб. в месяц;

-заключение договора аренды с таким крупным (якорным) контрагентом как Ашан, представленной во многих странах мира, представляется намного предпочтительнее в долгосрочной перспективе, чем сотрудничество с рядом мелких арендаторов.

При этом, подготовка склада в Литере Б1 для сдачи в аренду ответчику в соответствии с его техническими требованиями касающимися, в том числе и ликвидации соответствующих стеллажей для хранения товаров, являлось объективно невозможным без устранения из него товаров прежних арендаторов, что и явилось причиной досрочного расторжения договоров аренды.

Совокупность вышеуказанных обстоятельств с разумной степенью достоверности подтверждает отсутствие какой – либо иной причины для расторжения истцом договоров аренды с прежними арендаторами, помимо необходимости подготовки склада в Литере Б1 для целей сдачи в аренду ответчику.

Сам ответчик, в порядке, предусмотренном п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 г. № 7, не привел какого – либо разумного обоснования иных причин досрочного расторжения истцом договоров аренды с прежними арендаторами, а также доказательств их наличия.

23	А41-90214/16

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что представленные истцом письма арендаторов о досрочном расторжении договоров аренды по причине подготовки склада под сдачу в аренду ответчику, в соответствии со ст. 71 АПК РФ являются относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами,

поскольку находятся во взаимосвязи с иными доказательствами по делу в их совокупности и им не противоречат (Т. 7).

С учетом изложенного, подлежит отклонению как необоснованный довод ответчика о том, что контрагенты истца, предоставившие вышеуказанные письма,

являются заинтересованными лицами, а сами письма не относимыми и недопустимыми доказательствами.

Суд апелляционной инстанции отклоняет и довод ответчика о том, что кадастровые паспорта были получены истцом только 03.08.16 г. и до их получения у него не были готовы правоустанавливающие документы для целей регистрации договора аренды с ответчиком.

Судом установлено, что в связи с переименованием адреса местонахождения истца (присоединения города Железнодорожный к городу Балашиха), возникла необходимость внесения изменений в правоустанавливающие документы истца, о чем ответчик был уведомлен истцом письмом от 01.03.16 г. (Т. 1, л.д. 80).

При этом, до завершения на складе всех подготовительных работ (10 мая 2016

г.) истец к 06 мая 2016 г. внес все необходимые изменения в свои правоустанавливающие документы на склад, необходимые для заключения и государственной регистрации договора аренды с ответчиком.

Письмом от 14.04.16 г. истец уведомил ответчика, что изменения в государственный кадастр недвижимости внесены и предоставил кадастровую выписку от 05.04.16 г.

Письмом от 26 апреля 2016 г. истец сообщил ответчику о получении нового свидетельства от 25.04.16 г. о праве собственности на складской комплекс Литеры Б1 и

направил его ответчику (Т. 1, л.д. 94-95).

Письмом от 06.05.16 г. истец уведомил ответчика о получении технического паспорта и направил его ответчику (Т. 7).

При этом, довод ответчика о том, что истец до 03.08.16 г. не имел кадастрового паспорта на подлежащие сдачи в аренду нежилые помещения является необоснованным,

24	А41-90214/16

поскольку новый кадастровый паспорт уже был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, на основании которого ему выдано новое свидетельство о праве собственности от 25.04.16 г. (Т. 1, л.д. 94-95).

С учетом этого, в силу прямого указания п. 10 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. на момент проведения переговоров) предоставление кадастрового паспорта для государственной регистрации договора аренды не требовалось.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что разночтения в кадастровой выписке от 05.04.16 г. этажей 01 и 1 в складе Литеры Б1 по сравнению со Свидетельством о праве собственности и техническим паспортом, где указан этаж 1 является препятствием для заключения договора аренды.

Несмотря на вышеуказанные разночтения, не существовало отличий между техническими характеристиками помещений указанных в кадастровой выписке с одной стороны и в свидетельстве о праве собственности и техническом паспорте –с другой, то есть имело место тождество этих объектов недвижимости, что исключало в принципе вопрос по идентификации предмета договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу,

что предъявленные ответчиком письмами от 04-05 июля 2016 г. дополнительные требования по исправлению в кадастровой выписке от 06.04.16 г. номера этажа нахождения складских помещений с 01 на 1, а также получения кадастровых паспортов на каждое, отдельное помещение в здании склада, не имели никакого юридического значения для регистрации договора аренды (Т. 2, л.д. 1-2).

Однако, несмотря на эти необоснованные требования ответчика, они были исполнены истцом, который получил новые кадастровые паспорта 03.08.16 г. (Т. 2, л.д.

154).

Вышеуказанные доказательства опровергают необоснованный довод ответчика,

что кадастровые паспорта были получены истцом только 03.08.16 г. и до их получения у истца не были готовы правоустанавливающие документы для целей регистрации договора аренды.

С 16 мая 2016 г. вплоть до момента срыва переговоров ответчиком - 12 августа

2016 г., сроки согласования договора аренды неоднократно переносились по инициативе самого ответчика, в зависимости от которых, соответственно, объективно сдвигались и

25	А41-90214/16

сроки оформления принципиально заранее полученного согласия банка на сделку, а

также письменного одобрения условий сделки самим истцом.

Письмом от 16 мая 2016 г. истец торопил ответчика уточнить сроки готовности договора для подписания (Т. 6, л.д. 62).

Ответчик, письмом от 03.06.16 г. извиняется за задержку согласования договора и одновременно предоставляет график его подписания в июне 2016 г. (Т. 6, л.д. 63, 64)

который вновь был сдвинут ответчиком по причине периода отпусков, а затем неоднократно переносился ответчиком до момента срыва переговоров 12.08.16 г., что подтверждается письмами ответчика от 10.06.16 г., 25.07.16, 29.07.16 г., 04.08.16 г., 09.08.16 г., 10.08.16 г. и 11.08.16 г. (Т. 1 л.д. 100; Т. 2 л.д. 149, л.д. 152; л.д. 155-159).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец, как добросовестный участник переговоров, в соответствии с достигнутыми с ответчиком договоренностями, в сжатые сроки – до 10 мая 2016 года выполнил все зависящие от него подготовительные мероприятия для предоставления склада в аренду ответчику.

Поскольку оставшиеся вопросы по соблюдению формальностей в подготовке Банком письменного согласия на сделку, как и одобрения данной сделки истцом, были связаны исключительно с действиями самого ответчика, затягивающего с 16 мая 2016

года процедуру согласования договоров аренды, а затем и вовсе сорвавшего переговоры с 12.06.16 г., именно на ответчика законом возлагается ответственность за убытки,

причиненные таким недобросовестным ведением переговоров, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

26	А41-90214/16

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2017 года по делу № А41-90214/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья	Н.В. Марченкова
Судьи	Н.В. Диаковская
	П.А. Иевлев