Признание договора аренды незаключенным не освобождает арендатора от возмещения задолженности

При расчете неосновательного обогащения стороны спора обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности.

Практика. Администрация муниципального района и общество заключили договор аренды земельного участка. Арендодатель полагает, что общество не исполнило надлежащим образом договорных обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. В связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования частично, обосновав свою позицию следующим образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В спорном договоре не указаны государственные кадастровые номера земельных участков, являющихся объектом аренды. Таким образом, подписанный сторонами договор не позволяет определить переданное ответчику недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Однако в силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Суды применили при расчете размера неосновательного обогащения постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»³.

Суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требований о перерасчете арендной платы

Если заявитель обращается с требованием о признании незаконным отказа произвести перерасчет арендной платы, то суд в удовлетворении требований отказывает ввиду избрания ненадлежащего способа защиты.

Практика. Несколько обществ и индивидуальных предпринимателей заключили соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка для строительства торгово-бытового комплекса. По соглашению земельный участок разделен между участниками на определенных условиях. Постановлением главы администрации города арендаторам предоставлен земельный участок для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса сроком на три года. По условиям договора размер арендной платы установлен пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в здании (сооружении). По окончании строительства за всеми арендаторами было зарегистрировано право общей долевой собственности на торгово-бытовой комплекс. Один из индивидуальных предпринимателей обратился к комитету с заявлением о перерасчете арендной платы. Получив отказ, заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа комитета в перерасчете арендной платы. Суд в иске отказал по следующим основаниям.

Суд отметил обстоятельства признания участниками спорных отношений расчета и уплаты заявителем в бюджет арендной платы исходя из части неделимого земельного участка, что соответствует постановлениям главы администрации города, условиям соглашения и приложениям к договорам аренды.

Возникший между сторонами спор вытекает из договорных отношений сторон, то есть является гражданско-правовым. Таким образом, споры по договору аренды подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

Избранный заявителем способ защиты без учета гражданско-правового характера существующих правоотношений не приведет к защите его прав, поскольку в данном случае отсутствуют основания считать права заявителя нарушенными в результате бездействия комитета как исполнительного органа муниципального образования.

Считая начисленный комитетом размер арендной платы незаконным, заявитель должен использовать установленные процессуальным законом гражданско-правовые способы защиты.

Поскольку избранный заявителем способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенных прав и законных интересов и цель обращения за судебной защитой не может быть достигнута, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований⁴.