Какую информацию о деятельности контрагента должны предоставлять налоговые органы

Налоговые органы обязаны бесплатно предоставлять налогоплательщикам информацию, указанную в подп. 4 п. 1 ст. 32 НК РФ. Порядок предоставления сведений о юридическом лице из ЕГРЮЛ регулируется постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 № 110 «О совершенствовании процедур государственной регистрации и постановки на учет юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Налоговый кодекс РФ не установил обязанность налоговых органов предоставлять налогоплательщикам по их запросам информацию об исполнении контрагентами налогоплательщиков обязанностей, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, или о нарушениях ими законодательства о налогах и сборах. Информация о способах ведения финансово-хозяйственной деятельности с высоким налоговым риском размещается на официальном сайте ФНС России www.nalog.ru. Налоговыми органами рекомендуется при оценке налоговых рисков обращать внимание на следующие признаки:

• отсутствие документального подтверждения полномочий руководителя компании-контрагента (его представителя);

• отсутствие информации о фактическом месте нахождения контрагента, производственных и (или) торговых площадей, отсутствие информации о государственной регистрации контрагента в ЕГРЮЛ;

• отсутствие очевидных свидетельств возможности реального выполнения контрагентом условий договора. А также наличие обоснованных сомнений в возможности реального выполнения контрагентом условий договора с учетом времени, необходимого на доставку или производство товара, выполнение работ или оказание услуг.

На сайте ФНС России размещается информация об адресах «массовой» регистрации (когда один и тот же адрес указывается в качестве места нахождения при государственной регистрации несколькими юридическими лицами). Кроме того, указываются наименования юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица. Непроявление должной осмотрительности в выборе контрагентов, в первую очередь, влечет риски для финансово-хозяйственной деятельности самой организации, которая в соответствии с гражданским законодательством осуществляет свою предпринимательскую деятельность самостоятельно и на свой риск (письмо ФНС России от 17.10.2012 № АС-4-2/17710).

Сохранение на рабочих местах топ-менеджеров поглощенной компании может ускорить развитие бизнеса новой команды

В случае присоединения (полной покупки бизнеса) компании-приобретателю необходимо помнить, что одной из немаловажных ценностей компании-цели являются работающие там люди и наличие хорошей клиентской базы. Как правило, это первые лица и топ-менеджеры компании, которые регулируют отношения с основными клиентами и поставщиками. Эти сотрудники могут вызывать особый интерес, так как взаимодействие с клиентами зачастую строится на личностных взаимоотношениях. А условия некоторых сделок, расходящиеся с формальными условиями, могут быть известны только участникам этих бизнес-отношений. Исключение какого-либо звена из цепочки сделки может поставить под угрозу значительную часть бизнеса или сделать его менее конкурентоспособным. В целях снижения риска зависимости бизнеса от ключевых сотрудников, стороны сделки могут включить в нее условие о том, чтобы топ-менеджеры продолжили принимать участие в операционной деятельности компании в течение оговоренного периода.

В случае слияния компаний, у акционеров при недостаточном количестве акций есть риск быть устраненными от управления компанией. И наоборот, акционер с меньшей долей сможет блокировать принятие решений при корпоративном конфликте (25% плюс одна акция позволяет блокировать решения общего собрания по существенным вопросам). Хотя, существует способ преодоления корпоративного конфликта путем заключения акционерного соглашения или договора об осуществлении прав участников общества. Но даже хорошо составленные подобные договоры не могут полностью исключить риск возможных конфликтов.

Приобретая компанию, целесообразно использовать различные методы сбора важной информации, которую впоследствии можно будет использовать при оценке рисков и выработке условий сделки. Наиболее простым способом является получение сведений из открытых источников, таких как интернет, газеты, журналы, сайты судов, ФНС России. К примеру, наличие текущих судебных процессов, в которых компания-цель часто выступает ответчиком, может свидетельствовать о ненадежности компании как партнера. Информация о том, что у компании в последнее время менялись директора, собственники, закрывались старые счета, изменялся юридический адрес, также может стать поводом насторожиться. Не стоит пренебрегать ценной информацией о компании-цели, которую можно получить при проведении due diligence, когда происходит живое общение между юристами и экономистами компаний.

Существуют противоположные точки зрения о целесообразности и эффективности совершения сделок по слиянию и поглощению: некоторые рассматривают такие формы реорганизации как важный источник повышения капитализации компаний, другие в качестве главной цели выделяют только стремление компаний и их руководителей к монополизации рынка и поглощению слабых игроков.

Какие бы точки зрения не высказывались, очевидно, что сделки по слиянию и поглощению существуют и давно стали реальностью не только западной, но и российской экономики. Поэтому стороны могут в полной мере пользоваться всеми предоставленными законом инструментами и прибегать к помощи независимых специалистов. Универсальных решений для любых ситуаций не бывает, но помощь профессиональных консультантов и полноценное участие сторон в течение всего процесса ведения переговоров, проведения прединвестиционного исследования, конструктивный диалог при обсуждении условий позволяют ускорить процесс совершения сделки.

БАНКРОТСТВО

Сделки должников-банкротов. Как вернуть имущество в конкурсную массу

Анастасия Даниловна Виноградова  юрисконсульт Центра правовых технологий «ЮРКОМ»

• Какие сделки должника может оспорить конкурсный управляющий

• Что необходимо доказать для признания сделки подозрительной

• Как доказать неравноценное встречное исполнение обязательств

На практике довольно часто встречаются случаи, когда к банкротству должники готовятся заблаговременно и основательно. И уже на стадиях судебных разбирательств, понимая, что исход дела будет не в их пользу, они намеренно выводят активы предприятия. Поэтому еще на стадии наблюдения временный управляющий может узнать о том, что все имущество уже распродано. В этом случае для защиты законных интересов кредиторов, управляющий может оспорить сделки должника по отчуждению имущества. При этом важно знать, совокупность каких обстоятельств подлежит доказыванию. Правильный подход к судебному разбирательству поможет вернуть в конкурсную массу распроданное должником имущество и удовлетворить требования кредиторов.

Оспорить сделки должника может как управляющий, так и один из кредиторов

Специальные основания для признания сделок должника недействительными и возврата имущества в конкурсную массу установлены в гл. III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ года «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ). Примерный перечень сделок, которые могут быть оспорены в порядке указанной главы, определены также Высшим арбитражным судом РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63). Например, можно оспорить действия, направленные на исполнение гражданско-правовых обязательств должника. К ним относятся и наличные, и безналичные платежи, передача имущества в собственность, или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного). Также можно оспорить выплату должником налогов, сборов и таможенных платежей.

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов (ст. 61.9 Закона № 127-ФЗ). При этом непринятие конкурсным управляющим мер по оспариванию сделок должника суды рассматривают как бездействие конкурсного управляющего, которое признают незаконным. Суды указывают, что оспаривание сделок, совершенных должником или другими лицами за счет должника с нарушением Закона № 127-ФЗ, является непосредственной обязанностью конкурсного управляющего, и при ее исполнении необязательно решение собрания кредиторов (определение ВАС РФ от 04.07.2012 № ВАС-8143/12). Отдельный кредитор также вправе обратиться к арбитражному управляющему с предложением об оспаривании сделок этим управляющим.

Подозрительную сделку можно признать недействительной, если контрагент знал о неплатежеспособности должника

Кредитор, обращающийся к арбитражному управляющему с предложением о подаче заявления в арбитражный суд с требованием о признании подозрительной сделки недействительной, должен обосновать наличие совокупности обстоятельств, необходимых для доказывания (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 15935/11).

Арбитражный управляющий в этом случае обязан проанализировать, насколько убедительны аргументы кредитора и приведенные им доказательства, а также оценить реальную возможность фактического восстановления нарушенных прав должника и его кредиторов в случае удовлетворения судом соответствующего заявления.

В настоящее время все чаще кредиторы сталкиваются с ситуацией, когда должник сознательно не выплачивает долги и при этом продолжает осуществлять свою хозяйственную деятельность.

Однако сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана судом недействительной (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). При этом конкурсный управляющий действует от имени должника и имеет полномочия на обращение в суд с заявлением о признании сделок должника недействительными и о применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества в конкурсную массу.

Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

• сделка была совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов;

• в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

• другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

Об этом указано и в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"».

Действующее законодательство устанавливает, что в случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств, возможен отказ судом в признании сделки недействительной по данному основанию. Например, если конкурсный управляющий выявляет, что в течение 3 лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом предприниматель заключил договор дарения недвижимого имущества со своим близким родственником, имея при этом непогашенную задолженность по судебным актам. Предполагая, что должник сознательно вывел большую часть имущества, игнорируя судебный акт о наличии долга, конкурсный управляющий должен доказать совершение сделки в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Отсутствие намерения получить от сделки средства для погашения просроченной задолженности следует из безвозмездной передачи должником имущества близкому родственнику – заинтересованному лицу, знавшему об указанной цели.

Почерпнуть необходимую информацию можно из анализа налоговой отчетности должника, по которой можно выявить факт наличия его неплатежеспособности на момент совершения сделки. То есть, в результате совершенной сделки причинен вред имущественным правам кредиторов, поскольку они так и не получили удовлетворения своих требований.

При доказанности всех обстоятельств, заявление конкурсного управляющего подлежит удовлетворению, а имущество – возвращению в конкурсную массу должника для его дальнейшей оценки, реализации и пропорционального удовлетворения требований кредиторов от вырученной суммы.

Так, по одному из дел суд пришел к выводу, что оспариваемый договор дарения заключен на безвозмездной основе, в результате чего был причинен вред имущественным правам кредиторов должника. При этом другая сторона сделки знала о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. В совокупности данные условия позволили признать сделку недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ (определение ВАС РФ от 21.09.2011 по делу № А46-11796/2009).

В другом схожем деле суд также указал, что на момент совершения спорной сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности и сделка была совершена в отношении заинтересованного лица. Суд признал сделку недействительной, поскольку она была совершена в течение года до принятия арбитражным судом заявления о признании предпринимателя банкротом. На момент заключения оспариваемого договора дарения у предпринимателя имелась непогашенная задолженность по налогам и сборам, подтвержденная вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Поэтому суды расценили уменьшение размера имущества предпринимателя, произошедшее в результате совершения безвозмездной сделки, как вред, причиненный имущественным правам кредиторов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А79-1736/2011).

Должник может совершить сделку на невыгодных для него условиях

Должники часто отчуждают имущество в преддверии банкротства посредством заключения договоров купли-продажи. Схема уклонения от выплаты долгов такова: должник заблаговременно, до введения процедуры наблюдения, заключает договоры купли-продажи большей части своего движимого, либо недвижимого имущества. Но стоимость объектов по таким сделкам бывает явно занижена. При более глубоком анализе становится очевидным, что происходит нарушение норм законодательства о банкротстве. Такая сделка является недействительной и может быть признана таковой судом при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (подозрительная сделка) (п. 1 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).

В случае если должником, например, в течение года до принятия арбитражным судом заявления о признании его банкротом были заключены договоры купли-продажи с близким родственником, по которым должник продал имущество по явно заниженным ценам, то конкурсный управляющий, посчитав данные сделки подозрительными, вправе обратиться с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

В ходе судебного разбирательства конкурсному управляющему необходимо доказать, что предусмотренные договорами условия существенно отличаются в худшую для должника сторону от цены и иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; что должник не преследовал цели получить от сделки максимальную прибыль и произвести оплату долга, а продал объекты по явно заниженной цене. В качестве доказательств можно, например, предоставить отчет оценщика, согласно которому имущество было продано по цене в 10 раз меньше рыночной.

Данные обстоятельства указывают на неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки. Неравноценным встречным исполнением обязательств, согласно действующему законодательству о банкротстве, может признаваться любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.

Так, суд признал спорный договор купли-продажи, который был заключен с целью сокрыть имущество должника от кредиторов, недействительным. Согласованная сторонами покупная цена в рассматриваемой ситуации оказалась ниже рыночной в 4 раза, в связи с чем спорная сделка совершена на условиях неравного встречного предоставления, а значит, не соответствовала требованиям действующего законодательства.

В обоснование заниженной цены конкурсным управляющим было представлено заключение экспертизы с оценкой рыночной стоимости проданных объектов. Суды установили, что совершение сделки, направленной на отчуждение имущества должника, повлекло невозможность осуществления им производственно-хозяйственной деятельности и, соответственно, невозможность исполнения имеющихся у должника обязательств перед кредиторами до даты возбуждения производства по делу о банкротстве, а также удовлетворения их требований в ходе процедур банкротства. Данными обстоятельствами были нарушены имущественные права кредиторов (постановление ФАС Уральского округа от 04.06.2012 № Ф09-4740/11).

Аналогичная позиция отражена в определении ВАС РФ от 22.11.2012 № ВАС-14716/12, где указано, что надлежаще доказанным фактом неравноценного встречного исполнения обязательств является отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Должник не вправе совершать сделки, влекущие за собой оказание предпочтения одному кредитору перед другими

Еще одной из уловок должников-банкротов является создание ими ситуации, когда должник сознательно производит выплату долгов только некоторым кредиторам. Чаще всего к числу таких кредиторов относятся контрагенты, перед которыми должники не хотят нарушать своих обязательств, либо аффилированные лица компании-должника. Однако сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований (сделка с предпочтением) (п. 1 ст. 61.3 Закона № 127-ФЗ).

Встречаются случаи, когда организации, до принятия судом заявления о признании должника банкротом, принимают решения о частичном погашении кредиторской задолженности. Компания производит оплату долга только перед кредитными учреждениями в сумме более 3 млн руб., игнорируя имеющиеся долги перед контрагентами. В такой ситуации конкурсный управляющий, посчитав, что частичное погашение задолженности повлекло предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими, должен обратиться в суд от имени должника с заявлением о признании сделки недействительной.

Конкурсному управляющему необходимо доказать, что сделка привела к тому, что отдельному кредитору, например кредитному учреждению, оказано большее предпочтение, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с Законом № 127-ФЗ.

Указанные обстоятельства могут найти свое подтверждение в следующем: в ходе процедуры банкротства требования данных кредиторов не включаются в реестр требований кредиторов должника, поскольку задолженность перед ними была полностью погашена. Однако требования иных кредиторов, перед которыми существовала кредиторская задолженность на момент совершения платежей, удовлетворены не были и, как следствие, непогашенные суммы были включены в реестр требований кредиторов.

Законом № 127-ФЗ установлено, что удовлетворение всех требований, включенных в реестр требований кредиторов, должно производиться пропорционально (ст. 142). Заявление конкурсного управляющего судом было удовлетворено, денежные средства возвращены в конкурсную массу (определение ВАС РФ от 15.09.2011 по делу № А57-21622/2009).

В другом деле, дошедшем до Президиума ВАС, суд указал, что сделка по досрочному погашению задолженности должника перед банком влечет предпочтительное удовлетворение требований банка перед другими кредиторами общества и совершена с нарушением очередности, установленной законодательством о банкротстве (постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2012 по делу № А45-14463/2010).

При рассмотрении схожего дела другой суд также признал недействительной совершенную банковскую операцию по списанию денежных средств со счета должника и зачислению их банку. Такая сделка повлекла оказание предпочтения одному из кредиторов должника перед другими кредиторами. Наличие того обстоятельства, что банковские операции были осуществлены в соответствии со ст. 309 ГК РФ в целях надлежащего исполнения сторонами обязательств по договорам уступки права требования (цессии), не свидетельствует об отсутствии оснований для признания недействительной банковской операции. В данном случае в связи с банкротством банка правоотношения сторон регулируются нормами Закона № 127-ФЗ (постановление Арбитражного суда Московской области от 23.11.2012 по делу № А40-33689/11-95-171).

Законодательством о банкротстве арбитражному управляющему предоставляется широкий перечень полномочий, направленных на возврат имущества должника. Однако хотелось бы обратить более пристальное внимание кредиторов на своих должников, которые в дальнейшем могут быть признаны судом банкротами. Подобными сделками в первую очередь нарушаются их права и законные интересы. От аналогичных ситуаций никто не застрахован, но при тщательном анализе деятельности должника описанные признаки возможно выявить на более ранних этапах. Это позволит увеличить процент возможности получения денежных средств.

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ СПОРЫ

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности

Мария Сергеевна Крупина  старший преподаватель кафедры административного права УрГЮА, директор по правовым вопросам ЗАО «ПКФ “Палникс”»

• С какого момента застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства

• В какой срок застройщик должен проинформировать дольщика об изменении срока сдачи объекта

• По каким основаниям суд может освободить застройщика от ответственности в силу малозначительности совершенного правонарушения

Отношения между участниками долевого строительства, которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома, и лицом, привлекающим эти денежные средства, начинают формироваться на основании договора долевого участия в строительстве. Порядок заключения такого договора регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Частью 2 ст. 3 названного закона установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрена ответственность лица, привлекающего денежные средства дольщиков, за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28). Застройщику важно понимать, за какие действия его могут привлечь к административной ответственности, а в каких случаях он может быть освобожден от такой ответственности.

Привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирного жилого дома по инвестиционному договору незаконно

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Кроме того, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является также наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

• на основании договора участия в долевом строительстве;

• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу № А56-27027/2011, от 27.03.2012 по делу № А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011). При этом следует учитывать, если стороны заключили предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, но при этом приобретатель обязан до заключения основного договора произвести оплату за эту недвижимость (полностью или существенную ее часть), суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54)).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 Постановления № 54. Однако данная позиция подлежит применению лишь к гражданско-правовым отношениям сторон сделки и не распространяется на отношения, связанные с привлечением к административной ответственности.

В силу тех же оснований является незаконным привлечение денежных средств дольщиков на основании договоров резервирования (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2011 по делу № А58-7521/2010), предварительных договоров участия в долевом строительстве (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2008 по делу № А21-1049/2008, Центрального округа от 27.01.2010 по делу № А14-6317-2009151/34, Восточно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу № А19-19256/10).

Неправомерным является и привлечение денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по договорам простого товарищества (совместной деятельности), поскольку при заключении таких договоров целью совместной деятельности является строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Кроме того, вклады участников товарищества в зависимости от доли. Следовательно, договоры совместной деятельности преследуют те же цели, что и договоры участия в долевом строительстве (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу № А46-4189/2010).

Суды признают незаконными действия по привлечению денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов по инвестиционным договорам. Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями и индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. И, напротив, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы – физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ). Долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Закона № 214-ФЗ, инвесторами не являются. Не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.

Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ). В отличие от этого застройщиком в долевом строительстве может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона № 214- ФЗ). Таким образом, застройщик жилищного строительства обеспечивает возведение объектов недвижимости, но не осуществляет капитальных вложений. Общество как застройщик в данном случае не может быть инвестором. Заключенные обществом с указанными предпринимателями договоры не являются инвестиционными (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу № А15-1685/2011, определение ВАС РФ от 29.03.2012 по делу № А15-1685/2011).

Застройщик привлекается к ответственности за неопубликование проектной декларации не во всех случаях

Административным правонарушением является опубликование застройщиком в СМИ проектной декларации, которая содержит неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а равно нарушение сроков ее опубликования (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). В проектной декларации указывается информация о застройщике и самом объекте строительства.

Цитата: «Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган…» (ч. 2 ст 19 Закона № 214-ФЗ).

Неопубликование проектной декларации лицом, осуществившим привлечение денежных средств участников долевого строительства без распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, правонарушением не является (ч. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Неоднозначно в судебной практике решается вопрос о том, можно ли привлечь к административной ответственности за нарушение требований к содержанию проектной декларации, невнесение в нее изменений застройщика, который по своей инициативе, не имея соответствующей обязанности, все же ее публикует. Некоторые суды склоняются к мнению, что административная ответственность в указанном случае наступить не может (постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2012 по делу № А49-8166/2011), другие придерживаются обратного подхода (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2011 по делу № А43-17685/2010).

Споры вызывает вопрос о сроке предоставления проектной декларации в контролирующий орган. Однако при рассмотрении одного из дел суд кассационной инстанции пояснил, что буквальное текстуальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что этот срок установлен законодателем применительно к обязанности застройщика опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и сети Интернет. Использование в тексте Закона № 214-ФЗ двойного соединительного союза «а также» имеет цель связать однородные действия застройщика в отношении проектной декларации, которая опубликовывается застройщиком, а также представляется в регистрирующий и контролирующий органы. Использование законодателем двойного союза «а также» не означает распространение установленного в отношении опубликования проектной декларации 14-дневного срока, в том числе и на обязанность застройщика по представлению ее в контролирующий орган. Иное означало бы расширительное толкование содержания юридической обязанности застройщика, а значит, и правовых оснований для привлечения к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09).

Застройщик обязан проинформировать об изменении срока передачи объекта не позднее чем за 2 месяца до его окончания

Договор участия в долевом строительстве должен содержать единый срок передачи объектов долевого строительства его участникам (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Указание различных сроков передачи объектов долевого строительства является неправомерным.

Цитата: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере» (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но если застройщик понимает, что строительство объекта не может быть завершено в срок, указанный в договоре, в этом случае законодатель обязал его не позднее чем за 2 месяца до истечения такого срока направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении условий договора в связи с изменением срока передачи объекта долевого строительства.

В практике встречается такое нарушение, как передача застройщиком объектов долевого строительства ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, что недопустимо в силу ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.

Застройщика привлекают к административной ответственности за непредоставление ежеквартальной отчетности

Застройщики обязаны представлять ежеквартальную отчетность об осуществлении своей деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе об исполнении своих обязательств по заключенным договорам, по формам и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 3 ч. 5 ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

За непредоставление в установленный срок необходимых документов в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. (ч. 4 ст. 14.28 КоАП РФ).

Сроки представления застройщиком в уполномоченный орган ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности определены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее – Правила предоставления застройщиком отчетности).

На застройщика возложена обязанность ежеквартально представлять отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости (п. 2 Правил предоставления застройщиком отчетности).

При этом отчетность застройщиком должна предоставляться за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, а также если у застройщика имелись какие-либо неисполненные обязательства по договору. Сроки представления такой отчетности – не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала. Исключение составляет отчетность за IV-й квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV-го квартала (п. 4 Правил предоставления застройщиком отчетности).

В качестве примера, можно привести следующие наиболее распространенные случаи неполноты и недостоверности сведений ежеквартальной отчетности:

• о дате заключения (регистрации) первого договора участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09;

• в части общего количества зарегистрированных и расторгнутых договоров, указания реквизитов договора аренды земельного участка и разрешения на строительство (постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.12.2009 по делу № А51-11467/2009, определение ВАС РФ от 23.03.2010 № ВАС-2721/10);

• о сроке передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренном договорами, заключенными с участниками строительства (постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2009 по делу № А47-1414/2009);

• о количестве неисполненных договоров участия в долевом строительстве и сумме неисполненных обязательств (постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2009 по делу № А47-1414/2009);

• непредоставление застройщиком в контролирующий орган справки с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве и др.

За все вышеуказанные нарушения застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 4 ст.14.28 КоАП РФ.