3. Цели введения частного вещного сервитута. Установление сервитута

• Условием установления частного вещного сервитута является невозможность сервитуария обеспечить свои нужды без установления сервитута. При этом частный сервитут обеспечивает интересы определенного сервитуария.

Нужды сервитуария определяются им как самостоятельно, так и исходя из требований, предъявляемых в нормативных и ненормативных актах к деятельности отдельных субъектов.

Лицо, требующее установления сервитута, должно доказать необходимость его установления по той причине, что удовлетворение своих нужд невозможно без установления сервитута.

• Согласно п. 4, 5 ст. 429 Гражданского кодекса Республики Молдова сервитут может быть установлен в целях обеспечения будущих нужд доминирующего участка. Однако сервитут, установленный в отношении здания или сооружения, которое будет воздвигнуто, либо в отношении земельного участка, который будет приобретен, возникает только с даты воздвижения здания или сооружения либо с даты приобретения земельного участка.

По мнению Малеиной, введение такого порядка в России нецелесообразно. Будущие нужды могут и не возникнуть. Кроме того, правильно отмечается, что подобный договор заключается не с собственником, а с третьим лицом, что не соответствует закону.

Можно предположить использование в российской практике предварительного договора, в котором стороны обязуются заключить в будущем соглашение об установлении частного сервитута и определяют его существенные условия. Например, основной договор может быть заключен по истечении определенного количества дней после регистрации права собственности на обслуживающий земельный участок на имя нового собственника.

• При недостижении соглашения об установлении сервитута или о его условиях сервитут устанавливается решением суда.

• Следует отметить, что сервитут не возникает в силу давности или делового обычая. Поэтому говорить о взимании платы за пользование имуществом в силу не установленного договором или судом сервитута нельзя.

• Собственник и после предоставления кому-либо сервитута иногда имеет возможность предоставлять еще и другим лицам сервитутные правомочия на этот же объект. Например, предоставить право прохода через свой участок разным сервитуариям по отдельным договорам с каждым из них. По мнению Г. Дернбурга, этим не должны нарушаться права первого управомоченного на сервитут.

• Малеина полагает, что собственник обремененной недвижимости вправе требовать в судебном порядке изменения соглашения с первым сервитуарием вследствие сужения объема правомочий этого сервитуария. В свою очередь, первый сервитуарий вправе требовать уменьшения размера платы. Права первого пользователя не могут быть приоритетны, поскольку любой сервитут вводится ввиду невозможности удовлетворить свои нужды другим способом. Нельзя сравнивать невозможность по степени.

4. Форма договора о частном сервитуте. Регистрация права ограниченного пользования чужим имуществом

Договор о частном сервитуте заключается в простой письменной форме между будущим владельцем сервитута и собственником соседнего земельного участка (иной недвижимости). Наряду с договором дополнительно составляется план земельного участка или здания (сооружения) с указанием границ сервитута, являющийся неотъемлемой частью договора.

Государственной регистрации подлежит само право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).

В подразделе III-3 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в записях об ограничении права собственности указываются содержание ограничения, срок его действия, лицо, в пользу которого ограничивается право, наименование правоустанавливающего документа.

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правоприобретатель, вид сервитута, дата и номер регистрации.

• Возможна ситуация, когда сервитут установлен решением суда при отсутствии проекта соглашения о сервитуте, собственник обремененного земельного участка отказывается осуществлять действия по его регистрации, а пользователь сервитута такого права заявлять о регистрации по действующему законодательству не имеет. В таком случае сервитут не вступает силу и решение суда по существу является фикцией.

Как один из вариантов решения можно было бы предложить дополнить норму п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации правилом о том, что если сервитут установлен решением суда, то его регистрация осуществляется на основании решения суда по заявлению собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут.

До изменения законодательства можно было бы просить суд вынести решение о регистрации сервитута и применить по аналогии закона правило п. 3 ст. 165 ГК РФ, действующее применительно к сделкам, требующим государственной регистрации, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации.