4. Юридическая природа сделок,

не прошедших государственной регистрации

Рассмотрение данного вопроса в рамках настоящей статьи обусловлено отнюдь не его неоднозначным законодательным решением (как предыдущих вопросов), а его ставшей уже традиционной неправильной трактовкой в нашей правоприменительной вообще и судебной практике в частности.

Пунктом 1 статьи 165 ГК установлено, что "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной". Неудачным построением фразы обусловлена возможность ее неоднозначного толкования, ибо не сразу становится понятным, к чему относятся слова "в установленных законом случаях". О каких "установленных законом случаях" идет речь: (а) о случаях, когда законом установлена обязательная государственная регистрация сделки или (б) о случаях, когда законом установлена ничтожность сделок?

Применяя вариант "а", мы получим, что всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок, предусмотренных ГК, см. выше, в начале настоящей публикации. Именно такой вариант толкования данной нормы считается правильным в большинстве учебников гражданского права, изданных в 1996 - 1998 гг. <*>.

--------------------------------

<*> См. напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. М., 1998. С. 68. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Изд. 2-е. Т. 1. М., 1998. С. 352. Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. Ч. 1. М., 1996. С. 205. В иных учебниках просто воспроизводится норма п. 1 статьи 165 ГК, вовсе никак не истолковываясь. См. напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева. Ч. 1. М., 1988. С. 206; Гражданское право: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. Ч. 1. М., 1988. С. 187.

Применяя же вариант "б", мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственной регистрации, которые прямо объявлены по этой причине ничтожными в самом законе. В ГК таких сделок всего три: договор залога недвижимости - ипотеки (п. 3 и 4 ст. 339), договор доверительного управления недвижимостью (п. 3 ст. 1017) и договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством (ч. 4 п. 2 ст. 1028) <*>.

--------------------------------

<*> Именно такая точка зрения проведена в единственном учебнике: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. Ч. 1. М., 1997. С. 170. Автор главы - почтенный профессор А.Г. Калпин, пред которым мы склоняем голову в знак уважения к правильно найденному им решению рассматриваемого вопроса и к точке зрения которого безоговорочно присоединяемся.

Полагаем, что правильным вариантом толкования является последний, вариант "б". Действительно, в противном случае было бы, во-первых, непонятным, почему в статьях ГК об одних сделках прямо говорится об их ничтожности на случай несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других - нет. А во-вторых, если бы вариант "а" толкования был бы правильным, то фраза была бы построена так, чтобы словосочетание "в случаях, установленных законом" относилось бы не только к требованию о государственной регистрации, но и о нотариальном удостоверении сделки <*>.

--------------------------------

<*> Например: "Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении или государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной".

Правда, последнее возражение по варианту "а" может быть устранено следующим толкованием: несоблюдение требований о нотариальном удостоверении сделки всегда влечет ее недействительность, где бы эти требования ни были установлены (в законе, подзаконном акте или даже предварительном договоре частных лиц), а вот нарушение требований о государственной регистрации - не всегда, а только тогда, когда эти требования установлены именно законом (а не чем-либо иным). Но, поскольку первое возражение по данному варианту толкования продолжает оставаться в силе, все-таки подобную трактовку следует считать ошибочной. В пользу нашей точки зрения свидетельствует также и то обстоятельство, что только она позволяет примирить п. 1 ст. 165 ГК с нормой п. 3 ст. 433 ГК, рассмотрев их как непротиворечивые, а напротив, логично развивающие друг друга нормы (см. далее).

Итак, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность не всегда, а лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законом. Отсюда возникают два вопроса.

Первый вопрос - что должно быть предусмотрено в законе - указание именно на ничтожность сделки (как это сделано в ст. 1028 ГК), или достаточно указания на недействительность сделки вообще (ст. 339 и 1017 ГК)? В указанном выше учебнике профессор Калпин, опираясь на статью 168, ГК утверждает, что достаточно просто указания на недействительность, ибо "сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения". "Поэтому, - отмечает профессор, во всех случаях, когда говорится о недействительности сделок ввиду нарушения требования регистрации, следует считать их ничтожными" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. Ч. 1. С. 170.

Оговариваемся, что делать из этой позиции, казалось бы, с неизбежностью следующий категорический вывод о том, что не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, недействительна, а лишь та, в отношении которой это прямо записано в законе, неверно. Недействительна (в форме ничтожности) всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, - об этом недвусмысленно свидетельствует статья 168 ГК. Просто в отношении требований закона о государственной регистрации сделок сделано исключение. Здесь применяются иные правила: сделки, заключенные с нарушением требований закона об их государственной регистрации, недействительны только в случае, если это прямо указано в законе (п. 1 статьи 165 ГК).

И второй вопрос. Какова судьба иных сделок - сделок, в отношении которых закон предъявил требование о государственной регистрации, но которые такой регистрации все-таки не подверглись <*>? Кажущийся очевидным ответ - должно применяться общее правило о последствиях несоблюдения формы сделки, установленное статьей 162 ГК, - будет неправильным. В данной статье идет речь о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки. Государственная регистрация не есть элемент простой письменной формы; более того, не всегда требование о государственной регистрации сделки трактуется ГК как элемент формы сделки (см., напр., п. п. 2 и 3 ст. 560 и п. п. 2 и 3 ст. 658 - о продаже и аренде предприятий <**>).

--------------------------------

<*> Т.е. в отношении всех перечисленных ранее сделок, кроме ипотеки, доверительного управления недвижимостью и коммерческой концессии запатентованных объектов.

<**> Их наименования уже говорят сами за себя: "Форма и государственная регистрация договора..." - очевидно противопоставление понятий "форма" и "государственная регистрация" как различных. О том же свидетельствует и структура этих статей: п. 1 говорит о форме договора, п. 2 - о последствиях ее несоблюдения, и только п. 3 выдвигает требование о государственной регистрации, никак не связанное с формой сделки.

Нельзя применить и норму об исключении из общего правила, установленную статьей 168 ГК, т.е. нельзя истолковать п. 1 ст. 165 ГК в том смысле, что им реализуется как раз предоставленная статьей 168 возможность предусмотреть, что сделки, не соответствующие требованиям закона об их государственной регистрации и не объявленные законом ничтожными, являются оспоримыми. Объявить сделку, не соответствующую требованиям закона, оспоримой можно только лишь соответственным словесным выражением в тексте закона. Ни п. 1 статьи 165, ни какая бы то ни было другая норма ГК указания именно на "оспоримость" интересующих нас сделок не содержат.

Ответ на вопрос мы находим в п. 3 статьи 433 ГК, согласно которому "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". "Переворачивая" эту фразу в отрицательное суждение, получаем, что если иное не установлено законом, то до государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, последний просто не может считаться заключенным. Точнее, такого договора без государственной его регистрации просто нет; не о чем говорить, заключено это "нечто" или нет, ибо нет вообще ничего. Ни договора, ни чего-то другого. Именно о такого рода последствиях говорят и специальные нормы, посвященные незарегистрированным договорам отдельных типов - продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года (п. 2 ст. 651), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> А.Г. Калпин отмечает, что к этому перечню должен быть добавлен договор мены предприятия, ссылаясь при этом на бланкетную норму п. 2 ст. 567 ГК (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. Ч. 1. С. 171). Возразить против этого нечего; добавить можно лишь то, что аналогичным образом, сославшись на норму п. 2 ст. 389 ГК, следует указать, что без государственной регистрации не будет считаться заключенным также и договор об уступке любого требования, возникшего из сделки, требующей государственной регистрации.

Но из этого общего правила существуют два исключения. Договор продажи недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК) <*> и договор коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК) считаются заключенными безотносительно к соблюдению их сторонами требования о государственной регистрации. Однако в этих случаях закон устанавливает, что данные договоры до их государственной регистрации не являются основаниями для изменения отношений сторон этих договоров с третьими лицами. Данные договоры порождают иные, предусмотренные законом последствия. Именно - делается уже невозможным, с одной стороны, повторное распоряжение предметом договора со стороны отчуждателя (ибо уже с момента заключения договора или передачи его предмета последний более не находится в собственности отчуждателя), а с другой - еще не становится возможным распоряжение предметом договора со стороны приобретателя (ибо до государственной регистрации договора третьи лица имеют право не считать приобретателя собственником предмета договора). Такое "подвешенное" состояние, с одной стороны, позволяет контрагентам регулировать свои отношения нормами заключенного ими договора, не опасаясь его недействительности или констатации его отсутствия, но с другой - охраняет права третьих лиц от последствий противоправных действий отчуждателя и приобретателя.

--------------------------------

<*> Опять-таки заслуживает внимания указание А.Г. Калпина на то, что следует включить в этот перечень также и договор мены недвижимости. См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. Ч. 1. С. 171.

Для сделок, в которых требование о государственной регистрации противопоставлено требованию о форме (т.е., например, в случаях, предусмотренных п. п. 2 и 3 ст. 560 и пп. 2 и 3 ст. 658 - продажа и аренда предприятий), пунктами 3 и 4 статьи 165 ГК установлены также специальные правовые последствия. Применяются они в случае, если подобная сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Действительно, соображения справедливости и устойчивости обязательственных отношений требуют, чтобы выраженное в составленном в надлежащей форме документе о сделке связывало бы каждую ее сторону хотя бы в обязанности надлежаще оформить такую сделку. При отсутствии ее надлежащего оформления сделка будет либо считаться недействительной, либо вообще не будет считаться совершенной. Если одна из сторон искренне рассчитывает на эту сделку, то спрашивается, почему она должна страдать из-за недобросовестного поведения другой стороны, отказывающейся оформить сделку?

Вот на такие-то случаи указанными пунктами статьи 165 ГК и установлено, что заинтересованная сторона вправе потребовать через суд осуществить государственную регистрацию сделки независимо от воли и действий стороны, уклоняющейся от такой регистрации. Наличие у заинтересованной стороны на руках вступившего в законную силу решения суда соответствующего содержания является основанием для государственной регистрации индивидуализированной в решении сделки, даже если вторая сторона сделки не совершает для этого необходимых действий или даже противодействует регистрации. Естественно, что последняя также обязана возместить другой стороне убытки, вызванные необоснованным уклонением <*> от государственной регистрации сделки.

--------------------------------

<*> Является ли уклонение "обоснованным" или нет, должно определяться, по-видимому, наличием или отсутствием судебного решения о регистрации. Если таковое есть - уклонение точно необоснованное; если решения суда нет - непонятно, вопрос подлежит разрешению в суде.

Следует отметить, что сторонники толкования нормы п. 1 ст. 165 ГК в том смысле, что несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки делает ничтожной всякую сделку, неизбежно вынуждены признавать "в известной мере противоречащим" этой норме правило п. 3 ст. 433 ГК. Весьма неудачную, как нам представляется, попытку согласовать две заведомо несогласуемые нормы предприняли авторы нового учебника по гражданскому праву. Не говоря уже о том, что противоречие не может иметь ни "известных", ни каких-нибудь других "степеней", под сомнением находится самое существо решения вопроса. А оно заключается в следующем: поскольку ни ст. 165, ни 433 ГК не устраняют для участников сделки возможности пройти ее государственную регистрацию, в т.ч. потребовать ее по решению суда, то "как ничтожная, так и несвершившаяся сделка ПЕРЕРАСТАЮТ (! - выделено мной. - В.Б.) в действительные (заключенные)" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Изд. 2-е. Т. 1. С. 353.

Даже если мы допустим существование пока никому не известного в гражданском праве института "перерастания" одних юридических фактов в другие, то все равно перед нами не примирение противоречия и не решение вопроса. От того, как рассматривать договор, не прошедший, вопреки указаниям закона, государственной регистрации, - как ничтожный или как вообще не существующий, зависит и решение другого вопроса - может ли суд применить двустороннюю реституцию или нет, или же стороны вправе рассчитывать только на возмещение убытков. Учитывая то, что сделками, подлежащими государственной регистрации, являются главным образом сделки с недвижимостью, такое решение - возвращать дом или платить за него деньги - может оказаться имеющим принципиальное значение для неудачливых контрагентов. Если мы ответим, что сделка ничтожна, - то да, применение реституции возможно; если же ответим, что нет, сделки просто не существует, то никакой реституции быть не может. Возможно только либо возмещение убытков, либо требование о возврате неосновательно переданного. Последнее же в отдельных случаях заявлено и вовсе быть не может (см. п. 4 ст. 1109 ГК). Последовательное проведение неправильной трактовки нормы п. 1 ст. 165 ГК заводит в юридический тупик, в то время как при предложенном нами толковании п. 1 ст. 165 ГК никаких проблем, подобных описанным, не возникает.

Какова судьба односторонних сделок, подлежащих государственной регистрации, но, увы, ее не прошедших? Статья 156 ГК устанавливает, что "к односторонним сделкам соответственно применяются ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ И О ДОГОВОРАХ постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки" (выделено мной. - В.Б.). Поскольку норма п. 3 ст. 433 ГК находится в подразделе 2 раздела 3 ГК, именуемой как раз "общие положения о договоре", и не содержит какой-либо специфики, делающей ее противоречащей одностороннему характеру сделок <*>, не подлежит сомнению, что к односторонним сделкам, не прошедшим государственной регистрации вопреки указанию закона, должно применяться рассмотренное ранее правило п. 3 ст. 433: подобные односторонние сделки не могут считаться совершенными.

--------------------------------

<*> Существо односторонних сделок с недвижимостью (сделок, подлежащих государственной регистрации) многообразием не отличается и может состоять либо (а) в передаче самой недвижимости на абсолютном или ограниченном вещном праве, либо (б) в установлении обязательственного обременения недвижимости. Поскольку принципиального различия в содержании и существе данных процессов, происходящих на основании договора и односторонней сделки, нет, можно утверждать, что и существу односторонних сделок с недвижимостью правило п. 3 ст. 433 ГК не противоречит. Хотя, конечно, исключить вероятность совершения односторонней сделки с недвижимостью, существо которой будет столь кардинально отличаться от существа договора с аналогичным юридическим результатом, что не позволит применить правило п. 3 ст. 433, нельзя.