Приобретение и прекращение права собственности

1. Общие положения по учебнику и лекции Суханова

2. Скловский, две лекции

Приобретение права собственности

Основания возникновения права собственности (или по-другому называют традиционно «титулами») – т.е. юридические факты.

Что такое титул? Право собственности, право аренды, ещё какое-то право и т.д. (титулы не обязательно вещные, они могут быть и обязательственные).

В отличие от них выделяется категория «способов приобретения права собственности», которые являются уже правоотношениями, которые возникают на основе юридических фактов.

Т.о., титулы - это юридические факты, а способы – это правоотношения.

Способы возникновения права собственности (со времён римского права)

1. Первоначальные – это те способы, при которых право собственности возникает независимо от каких бы то ни было прав предшествующего владельца.

2. Производные - это способы приобретения права собственности по воле предшествующего владельца.

Первоначальные. Может быть ситуации когда первоначального владельца вообще нет – вещь создаётся заново или вещь бесхозяйная, собственника не имеет вообще или когда воля собственника не важна (конфискация, национализация, например). Вещь приобретается юридически чистой, свободной от каких-либо обременений или ограничений

А) создание новой вещи - в том числе путём переработки (если по договору строительного подряда, то заказчик)

Б) захват вещи, не имевшей собственника – бесхозяйное имущество (occupatio), сбор общедоступных вещей.

В бесхозяйное имущество входят – находка, приблудные животные, клад, выброшенные собственником вещи.

Зачастую действуют общие нормы – имуществом, не имеющим собственника можно завладеть, но с соблюдением определённой процедуры. Например, находка – сначала доставить в орган местной власти или полицию, а если не обнаружится хозяин, то через определённое время может стать собственником.

Производные. Здесь имеет место правопреемство между правом предшествующего владельца и правом владельца последующего. И здесь возникает и вступает в силу очень важный принцип, известный со времён римского права. «Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам» (Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet).Так, все обременения переходят с договором. Есть ситуации, когда эти обременения отпадают, например, при продаже вещи с публичных торгов, но тогда надо говорить о первоначальном способе приобретения.

А) Договоры об отчуждении вещей.

Б) наследование для граждан и реорганизация для юр лиц – универсальное правопреемство (СУКЦЕССИЯ)

Другое деление способов приобретения:

1. Общие – общегражданские – это способы, которые используют для приобретения вещей в собственность любые субъекты гражданского оборота (и граждане и юл, и гос-во и другие публично-правовые образования)

2. Специальные - доступны только некоторым субъектам. Только публично-правовым субъектам – конфискация, реквизиция, национализация, сбор налогов и пошлин. Только гражданам и юридическим лицам – приватизация, п.4 ст 218 ГК - полная выплата пая членом кооператива. Причем не зависимо от регистрации. В данном случае регистрация выступает в качестве правоподтверждающего, а не правоустанавливающего факта. Это далеко не безобидно, т.к. кооператив престаёт быть собственником, возникают проблемы.

• Особые случаи: прежде всего самовольное строительство – по общему праву это правонарушение и должно сноситься за счёт застройщика. Но часто сносить рука не поднимается, а признать объектом права собственности нельзя, т.к. документов нет, а там что-то не так может быть построено, что опасно для людей. Это Россия. Выход п3 ст 222 ГК, Постановление Пленума ВАС «О самовольном строительстве»

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, но лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Значит, документацию, пока идёт судебный процесс, получить надо.

• Приобретательная давность (ст 234 ГК). Речь идёт о бесхозяйных недвижимостях. Общий режим бесхозяйных недвижимых вещей предусмотрен ст 225 ГК. В нормальном правопорядке это исключительный случай, т.к. есть реестр.

А у нас реестр на 7 лет позже права собственности ввели. Поэтому непонятно кто собственник. Появилось громадное имущество всех советских профсоюзов(т.к. до развала они не были разделены, т.е. существовали как единое целое, но не были юридическим лицом, но формально это был единый собственник имущества профсоюзного. Что-то подобное в РПЦ.) С ужасом ВАС ждал волны споров по профсоюзному имуществу. Но её удалось преодолеть за счёт давно известного института приобретательной давности. Засчитали и фактический срок владения и пользования, когда вводили ГК. Это записано в законе о введении в действие первой части ГК.

Приобретательная давность (ст 234 ГК) – в СССР не было, т.к. ставилось на учёт и через год в госсобственность переходит.

ПД значит, что лицо без какого-либо титула, но добросовестно и непрерывно владеет вещью (движимое – 5 лет, недвижимое – 15 лет) по истечении этого срока становится его собственником.

Иеринг писал: «Время возводит владение в право» - это один из способов придания фактическому владению юридического значения. (Владение не право, а факт, мы про это говорили).

*Изъятие из приобретательной давности. П2 Ст214 ГК – запись «Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.» Это немного расходится с земельным законодательством, но принцип такой, что бесхозяйной земли у нас быть не может.

Приобретение права собственности по договору - оно принципиально разное для движимых и недвижимых вещей. Для движимых вещей есть минимум 2 системы в разных правопорядках

А) От римского права – traditio – передача вещи, право собственности возникает в момент физической передачи вещи из рук в руки. В Германии это закреплено для движимых вещей

Б) Консенсуальная система - право собственности считается перешедшим к приобретателю вещи в момент заключения договора

У нас сейчас тоже система traditio, но она диспозитивно закреплена ст 223 ГК. Право собственности на движимую вещь переходит в момент передачи вещи, если иное не установлено договором. Т.е. в договоре можем усмотреть как хотим (например, в момент полной оплаты, момент заключения договора, наступления какого-либо условия, если не договоримся, то traditio). Но traditio в современном обороте это не только передача вещи из рук в руки, это сдача вещи транспортной организации для доставки, например, в другой город, передача документов на вещь – коносамент, накладной на грузи тд.

Если бы не было недвижимости, то могли бы либеральнее.

Во Франции право собственности переходит в момент заключения договора. Право собственности на вещь переходит на основании договора и приобретатель получает это право собственности с момента совершения сделки, договора. А только в отношении вещей, определённых родовыми признаками с момента их передачи. Т.к. объектом права собственности ( и любого вещного права) может быть только индивидуально-определённая вещь. Также во Франции регистрируются сделки, а не переход права (это называется транскрипционно-инскрипционная система).

Для недвижимости с момента внесения записи в реестр, п.2 ст. 8 прим.

Возникает громадная проблема. Между заключением договора купли-продажи и моментом регистрации в реестре проходит некоторое время. Оно может достигать нескольких месяцев. Какое правовое положение в этот период? Право собственности не перешло, а что же это значит? Что отчуждатель может передумать. По-хорошему отчуждатель связан, но только в отношении контрагента. Для третьих лиц он всё равно собственник, потому что третьи лица ориентируются на запись в реестре.

Если нарушил эту связь в отношении контрагента, то должен возместить убытки. Ничего кроме убытков и неустойки пока не придумали. И никто не придумал. Такая ситуация может возникнуть и в отношении движимой вещи.(398 ст ГК)

Вещный договор

Немцы, следуя пандектным традициям римского права, немножко иначе регулируют переход вещи на недвижимость и на движимость, кстати сказать тоже. Дело в том, что ещё в римском праве столкнулись с тем, что традиция заменила собой манципацию, но она касается только тех вещей, которые есть в наличии. А если вещи в наличии нету? А оборот уже давно сказал, что необходимо допустить торговлю будущими вещами. Т.е. объектом купли-продажи может быть не только вещь, которая имеется сейчас в наличии, в руках, но это может быть и вещь, которая даже ещё не изготовлена. Нужно допустить договоры о передаче будущей вещи.

От системы традицио мы начали отходить. И сказали, что система традицио действует как диспозитивное право, от которого стороны вправе отказаться.

Немцы пошли по иному пути. Они сказали: «Да, сначала мы заключаем с вами договор купли-продажи вещи , а потом я вам эту вещь приношу, или вы ко мне приходите, чтобы её забрать. Я вам её передаю – это моё волеизъявления, а вы её принимаете - это тоже волеизъявление, причём это два совпадающих встречных волеизъявления, значит ещё одна сделка, ещё один договор. Помимо того, что мы с вами изначально подписали договор купли-продажи или там в другой форме его заключили, мы ещё, исполняя его, акт передачи – это фактически тоже договор. Я соглашаюсь, после того как договор заключили , его исполнить – вам вещь отдать, вы соглашаетесь её принять. Это же тоже договор. Второй уже договор, а после него следует акт передачи вещи фактический».

Удвоение воли – об этом писал Трепицын и Скловский.

Этот второй вещный договор они рассматривают как абстрактный, не зависящий от первого договора купли-продажи. Это абстрактный договор, и чтобы подчеркнуть его независимость от первого договора они даже нормы о нём разместили в вещном праве, а не в обязательственном. Вещный договор по немецким взглядам институт вещного, а не обязательственного права.

Смысл такой: Если дальше основной договор – договор купли-продажи, этот консенсуальный кто-нибудь оспорит по любым мотивам, как заключённый под влиянием заблуждения, обмана и т.д., то это будет означать недействительность только первого договора - купли-продажи, но это никак не скажется на действительности второго, вещного договора . А стало быть, исполнив вещный договор и получив вещь, я уже 100% уверен, что у меня её никто не отберёт. Я стал собственником, её невозможно отобрать под видом реституции, сославшись на недействительность сделки. Вещный договор действителен всегда, потому что он абстрактный, по немецкому праву, абстрактный значит не имеет значения, какое основание лежало в заключении. Это прочность оборота.

Такая же конструкция и при недвижимости. Только при недвижимости сначала заключается письменный договор, потом вещный договор (для движимости вещный договор Einigungs, Auflassung – для недвижимости) и внесение в реестр.

Auflassung выглядит в виде того, что одна сторона подает заявление на регистрацию, а другая сторона с этим соглашается. И значит, его опять оспорить невозможно, потому что он абстрактный.

Поэтому действует принцип абстрактности. Он объясняет разрыв вещного договора и обязательственного. Смысл разрыва – обязательственный договор можно оспорить, а вещный нельзя, потому что он абстрактный, что гарантирует приобретателю переход права собственности.

Конструкция очень интересная, в практике она работает только у немцев.

Прекращение права собственности.

ГК регулирует прекращение права собственности в общем виде – 235 статья ГК(9 случаев):

А) По воле самого собственника

Чаще всего отказ от права собственности. Добровольное исполнение.

Б) принудительное прекращение – только в случаях, предусмотренных п2 ст 235 ГК, реквизиция, конфискация

С КОМПЕНСАЦИЕЙ:

1) при отчуждении имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе (вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте);

2) при отчуждении недвижимости (зданий, строений и т.п.) в связи с изъятием земельного участка;

3) при выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

4) при выкупе домашних животных в случаях ненадлежащего обращения с ними;

5) при реквизиции имущества;

6) при выплате компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;

7) при приобретении права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке;

8) при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

9) при изъятии у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства;

10) при продаже с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

11) при национализации имущества собственников в силу принятия специального закона.

БЕЗ КОМПЕНСАЦИИ:

1) обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (поскольку ст. ст. 24, 56 и 126 ГК допускают обращение взыскания кредиторов на имущество собственников-должников);

2) конфискация имущества собственника в соответствии со ст. 243 ГК. Как санкция за правонарушение

Скловский, видеолекция «Приобретение права собственности»

Право собственности приобретается тремя разными способами: первоначальный (никаких прав и ограничений нет, вещь создается впервые), производный (вещь передается, со всеми ограничениями и обременениями) и приобретательная давность (находится между двумя, больше тяготеет к первоначальному; передается, например, при недействительной сделке).

Роль сделки в первоначальном приобретении

Создать недвижимость без договора никак невозможно (строительный подряд, проектирование). Почему возникает проблема? Наш правопорядок не такой, как другие. У нас происходит разделение объекта недвижимости на земельный участок и строение на нем. Традиционно же объект недвижимости – земельный участок, а все остальное относится к участку.

Сделки по соединению и разделению – тоже актуальные вопросы, ведь буквально соединение – не первоначальный способ.

Строительство включает несколько разных договоров (иногда одновременно: Постановление Пленума ВАС №54 2011 О купле продаже будущей вещи: долевое участие в строительстве, подряд, купля-продажа, простое товарищество, смешанный договор простого товарищества с другими договорами). Общий подход требует сформулировать вопрос: Какова судьба построенного объекта при недействительности сделки? 1) юристы повсюду признают сделки недействительными, 2) недействительность уничтожает вещь. То есть по идее следует считать, что по недействительным сделкам право собственности не возникает. Мы видим, что правило, которое действует для производных способов, распространяется на первоначальные способы. Кто тогда собственник вещи? Подрядчик – никогда ни на каком этапе строительства. Заказчик – объект принадлежит тому, для кого построен, из договора судьба строения при недействительности не ясна, договор как таковой уничтожает только обязательства по договору (заплатить, выполнить обязательство).

Договор простого товарищества

Единственный договор, который направлен на создание права собственности. Право собственности при этом будет общим. Этот договор не создает никаких обязательств, даже по строительству (то есть один участник не может потребовать у другого строить, если один не принимает участие в строительстве, то право собственности все равно возникает). У нас вообще сложное дело с товариществом: часто под него подстраивают иные обязательственные отношения, его используют для того, чтобы создать именно общую собственность, при этом многие товарищи ничего для этого не делают. Неправильный, на мой взгляд, подход считать товарищество не смешанным договором. Надо исходить из того, что суды признают смешанным (потому что чистого почти нет). Иск из товарищества – создается неправильным его течением, а не последствиями. Что если договор будет признан недействительным? Для товарищества это принципиальный вопрос, так как создание права собственности – это сущность договора, поэтому в результате недействительности права собственности не возникнет. Постановление №54 дает ориентиры разрешения ситуации: объект будет принадлежать тому, кому принадлежит земельный участок. Недействительность товарищества не порождает реституции, поэтому чтобы рассчитаться товарищам следует применять реституционные требования.

Производные способы

Интересными являются случаи «вторжения германского права в право России». У нас написано: при производном приобретении основаниями появления права собственности являются поименованные договоры (так как для участников договора важно, чтобы договор имел отчуждательный эффект). На самом деле странно, что Скловский делает вывод, что поэтому договор должен быть поименованным; по-моему если договор будет иметь отчуждательный эффект, неважно, поименован он или нет, то он тоже будет основанием; другое дело, что трудно придумать еще, кроме купли-продажи, мены, дарения, договора о внесении средств в уставный капитал на условиях собственности, договора долевого участия в строительстве и иные договоры.

У нас еще есть норма о моменте возникновения права собственности по договору: в момент передачи вещи, если иное не установлено в законе или договоре. А что еще может быть указано в законе или договоре? Кроме передачи, может быть платеж, 1 января (для налоговых целей) и тд. Что общего у этих способов? Это юридические факты. По идее норму о моменте перехода нужно понимать иначе: право собственности перейдет в один из тех фактов, что указаны в договоре. Если стороны не указали иного факта, то имеют ввиду передачу вещи, тоже факт (мне кажется, тут проявляется загон Скловского по поводу распорядительных сделок. А вообще Пугинский бы наругал его за то, что он словоблудит). Также смысл нормы в том, что стороны не могут не указать никакого факта перехода права собственности. Это правильно исходит из требования, правопорядка, всех участников оборота, которые должны понимать, кто когда должен стать собственником. ТАКИМ ОБРАЗОМ, переход права собственности, который называют договором, на самом деле, сложный юридический состав, который включает в себя договор и тот факт, который указан в этом договоре (как минимум, два факта). Что если в самом договоре прописано, что с договором передается право собственности? Договор – это и соглашение, и факт. В данном случае идея состава все равно сохраняется.

Что является предметом регистрации права собственности при отчуждении недвижимости? Сейчас сделки не регистрируются, но когда была лекция (конец 2013), Скловский сказал, что нормы надо изменить так: регистрации подлежит юридический состав, элементом которого являются договор и тот факт перехода, который обозначен в договоре. Если какого-нибудь элемента нет – должны отказывать.