2.6. Сторонами спора о праве собственности на объект недвижимого имущества должны выступать лица, имеющие самостоятельные правопритязания на данное имущество

Закрытое акционерное общество (далее - акционерное общество) обратилось с иском к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее - агентство) о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, входящие в состав продовольственной базы, а также об обязании зарегистрировать право собственности на эти объекты, ссылаясь при этом на то, что спорные объекты незавершенного строительства были приватизированы арендным предприятием, правопреемником которого является истец.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании того, что спорные объекты незавершенного строительства вошли в состав имущественного комплекса, приватизированного арендным предприятием, право собственности у истца на спорное имущество возникло на основании абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ в результате реорганизации арендного предприятия в акционерное общество, коим является истец.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав при этом на нарушение судом первой инстанции ч. 3 ст. 133 АПК РФ - вопроса об исследовании состава лиц, участвующих в деле. Суд также не учел, что сторонами спора о праве собственности на имущество являются, по общему правилу, лица, имеющие собственные правопритязания на объект спора. Из материалов дела не усматривается, что агентство заявило о наличии самостоятельных правопритязаний на спорные объекты незавершенного строительства или оспаривает законность оснований возникновения права на эти объекты.

Рассмотрев спор по настоящему делу без привлечения к участию фактического владельца спорных объектов незавершенного строительства, суд первой инстанции принял судебный акт о правах и обязанностях лица, не привлеченных к участию в деле, что в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта и направления его на новое рассмотрение (КГ-А40/6563-07 по делу А41-К1-25822/06).

иск о признании договора незаключенным (или заключенным)

В некоторых случаях это понятие выражено текстуально, когда в законе прямо говорится, что договор "считается незаключенным" (при несогласовании условия о цене в договоре продажи недвижимости - абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК, при несогласовании размера арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений - п. 1 ст. 654 ГК, в случае отсутствия реальной передачи денег по договору займа - п. 3 ст. 812 ГК) или что договор "не считается заключенным" (при несогласовании количества товара в договоре купли-продажи - п. 2 ст. 465 ГК, предмета договора продажи недвижимости - ч. 2 ст. 554 ГК, объекта аренды - п. 3 ст. 607 ГК). При этом, как видим, законодатель использует не вполне адекватный с логической точки зрения лингвистический прием, когда для ясности языка отрицающая характеристика "незаключенности" предицируется договору как некоторой данности, которая уже гипотезирована названными положениями закона как нечто "существующее", но с присоединением к ней негативного предиката как бы "утрачивает" свое существование. Это, впрочем, неизбежно, когда вообще пытаются говорить о несуществующем, и связано с особенностями человеческого мышления (а следовательно, и языка) как такового <270>.

--------------------------------

<270> Ср. к этому выше, § 4, сн. 135 и текст, к которому она относится. Применительно к языку римских юристов, в котором несуществование юридической фигуры выражалось предикатом nullum esse, см.: Talamanca M. Inesistenza, nullita ed inefficacia. P. 17 (в рус. пер.: Таламанка М. Указ. соч. С. 33): "Во фразах, в которых чему-либо предицируется nullum esse, утверждается, что не существует подлежащего - в нашем случае фигуры сделки, - к которому относится неопределенное прилагательное nullus". При этом, как уже отмечалось выше (см. § 5), римлянам не было известно противопоставление "ничтожных" и "несуществующих" ("незаключенных") сделок.

В других случаях, когда нет подобных прямых указаний, "незаключенность" договора при несогласовании существенных условий выводится доктриной и судебной практикой логическим путем из позитивно сформулированных установлений - общего правила п. 1 ст. 432 ГК, согласно которому "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", а также из нередко встречающихся специальных указаний о том, что тот или иной договор считается заключенным, если сторонами согласовано такое-то условие <271> или выполнены дополнительные условия, касающиеся формы или момента заключения договора <272>.

--------------------------------

<271> Например, при продаже товаров в рассрочку (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК).

<272> В частности, договора розничной купли-продажи (ст. 493 ГК), розничной купли-продажи с использованием автоматов (п. 2 ст. 498 ГК), энергоснабжения (абз. 1 п. 1 ст. 540 ГК), займа (абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК).

Однако, несмотря на употребление приведенной терминологии, какая-либо строгая концепция "незаключенности" в российском законодательстве отсутствует. Закон содержит в рассматриваемой области весьма путаные и двусмысленные формулировки, не позволяющие ни установить, когда именно имеет место недействительность, а когда "незаключенность", ни понять, в чем состоит с юридической точки зрения разница между ними.

Обычно соответствующие термины, указывающие на "незаключенность" или, напротив, "заключенность" договора, используются в связи с установлением его существенных условий и требования о его государственной регистрации. В связи с этим практически общепризнано, что в случае несогласования какого-нибудь из существенных условий или отсутствия государственной регистрации, когда она требуется по закону, договор является незаключенным. Этой позиции достаточно уверенно придерживается и судебная практика <273>. Однако посмотрим, настолько ли все так определенно в самом законе.

--------------------------------

<273> См., напр.: п. 2 прил. к инф. письму Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" (Вестник ВАС РФ. 2003. N 1); Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2; Постановления Президиума ВАС РФ от 13, 15 и 20 февр. 2002 г. N 4658/00, 7715/01 и 6810/01 (Вестник ВАС РФ. 2002. N 5, 7, 8); от 27 апр. 2002 г. N 11011/01 (Вестник ВАС РФ. 2002. N 9). И наоборот, договоры, отвечающие этим требованиям, считаются заключенными (см., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 14 янв. 2003 г. N 9523/02 // СПС "КонсультантПлюс: Арбитраж").

Прежде всего необходимо отметить отсутствие четкой легальной концепции существенных условий договора. Устанавливая, что "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", и что существенными являются в том числе "условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида" (п. 1 ст. 432 ГК), законодатель иногда называет в качестве необходимых такие условия, согласование которых на самом деле не влияет на заключение договора, так как в том же законе имеются диспозитивные нормы, позволяющие восполнить в этом смысле пробел волеизъявления сторон.

Так, согласно п. 1 ст. 339 ГК в договоре о залоге "должно... содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество". Такая формулировка, взятая в совокупности с приведенными выше положениями п. 1 ст. 432 ГК, может дать основание лишь для одного вывода, а именно, что указанное в ней условие является существенным и без его согласования договор не считается заключенным. Однако на самом деле вопрос о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, уже решен в п. 1 ст. 338 ГК (диспозитивно в отношении залога движимостей и императивно применительно к ипотеке), что исключает признание данного договора незаключенным. При этом остается неясным, какую в таком случае смысловую нагрузку с точки зрения права несет выражение "должно содержаться условие...". Примеры подобного установления в законе "существенных" условий для отдельных видов договоров могут быть легко умножены <274>.

--------------------------------

<274> Такая путаница в законе негативно отражается и на судебной практике. Так, Президиум ВАС РФ отменяет постановления нижестоящих судов, признающих договоры незаключенными вследствие несогласования в них условий, в самом законе указанных в качестве существенных или необходимых, на том основании, что в действительности эти условия существенными не являются (см., напр.: Постановления Президиума ВАС РФ от 28 мая и 18 июня 2002 г. N 1663/01, N к1663/01 и N 2327/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 9).