- •9. Строительные машины и оборудование как объект оценки. Три методологических подхода к оценке данного вида собственности.
- •15.Алгоритм расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода
- •16. Оценка стоимости бизнеса строительного предприятии методами имущественного (затратного) подхода.
- •17. Методы оценки стоимости прав на земельные участки
- •18. Виды стоимости, используемые в оценке собственности: определение ситуации оценки.
- •19. Анализ рынка объекта оценки: назначение, основные этапы, нормативная база.
- •21. Алгоритм расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.
- •22. Методы оценки недвижимой собственности, используемые в составе затратного подхода. Виды износа
- •23. Оценка деловой репутации строительного предприятия.
15.Алгоритм расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода
1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3.Оценка всех видов накопленного износа.
4.Оценка величины предпринимательской прибыли.
5.Оценка стоимости участка земли.
6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
16. Оценка стоимости бизнеса строительного предприятии методами имущественного (затратного) подхода.
Оценка рыночной стоимости строительного бизнеса имеет свои особенности. Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным. Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен. Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость. Стоимость активов строительной компании, как правило, не высока и, если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости активов, как это делает затратный подход к оценке, рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.
17. Методы оценки стоимости прав на земельные участки
1. Метод сравнения продаж.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
2. Метод выделения.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
3. Метод распределения.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
4. Метод капитализации земельной ренты.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
5. Метод остатка.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
6. Метод предполагаемого использования.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.