Метод анализа иерархий_1

При выборе исходной модели для оценки ставки дисконтирования необходимо учитывать опыт, имеющийся у экспертов (практикующих оценщиков). Учитывая сделанное замечание, приведем краткое описание метода оценки ставки дисконтирования. В данном примере рассматриваются 4 основных типа недвижимости: офисные, торговые, складские и производственные помещения.

Каждый тип недвижимости (в рамках данной модели) описывается:

• районом расположения;

• удаленностью от ближайшего центра развитой инфраструктуры;

• техническими характеристиками собственно недвижимости.

При этом приведенные выше характеристики являются ценообразующими факторами данного сегмента недвижимости.

 

Тип недвижимости	Ее характеристики
Офисы	1. общая площадь 2. отделка 3. наличие отдельного входа 4. этаж 5. отдельностоящее, встроенное, пристроенное 6. наличие автостоянки 7. наличие телефона 8. наличие охраны
Торговые площади	1. общая площадь 2. отделка 3. отдельностоящее, встроенное, пристроенное 4. наличие автостоянки 5. наличие витрины 6. наличие холодильного оборудования 7. соотношение торговой площади и подсобных помещений
Складские помещения	1. общая площадь 2. теплый или холодный склад 3. наличие подъездных путей 4. наличие охраны 5. наличие подъемного оборудования 6. высота помещения
Производственные помещения	1. общая площадь 2. наличие разрешенных мощностей 3. техническое состояние 4. наличие подъездных путей  5. наличие вытяжной вентиляции

Для каждой характеристики собирается следующая информация:

• минимальное значение;

• максимальное значение;

• значение, соответствующее наименьшей ставки дисконтирования (С_д-min);

• значение соответствующее наибольшей ставки дисконтирования (С_д-max).

Таким образом, на этапе описания объектов недвижимости эксперты заполняют таблицы, аналогичные представленной ниже:

Офис	min	max	Сд-min	Сд-max	Сред. знач.
Характеристики

В дальнейшем в соответствии с графой «Средн. знач.» формируется типовой представитель для данного вида недвижимости. По графам min и max строятся зависимости, по которым определяются нормированные значения отклонений характеристик реальной недвижимости от значений характеристик типового представителя. Модель оценки ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования (С_д) определяется из соотношения:

С_д = С_б+_нР_н+_л Р_л+_м Р_м,

где: С_б - безрисковая ставка;

Р_н - риск вложения в недвижимость;

Р_л - риск ликвидности;

Р_м - риск инвестиционного менеджмента.

_н, _л, _м - соответствующие весовые коэффициенты.

Безрисковая ставка дисконтирования определяется известными методами. При этом рекомендуется использовать реальную безрисковую ставку.

Определение уровней рисков вложения в недвижимость, ликвидности и инвестиционного менеджмента определяется в два этапа. На первом этапе определяются уровни рисков для фиксированного типового представителя (Р^п_н, Р^п_л, Р^п_м). Затем определяются поправки с учетом особенностей реально оцениваемой недвижимости (Р^п_н, Р^п_л, Р^п_м).

Тогда риск вычисляются следующим образом:

Р=Р^п * Р

Поправки Р определяются в соответствии с отклонением характеристик типового представителя от характеристик оцениваемой реальной недвижимости:

Р = ₁(z₁) * ... * _к(z_к) * _р(z_р) * _у(z_у),

где z₁, ..., z_к - значения характеристик собственно недвижимости;

z_р - характеристика, соответствующая району расположения недвижимости и его удаленности от центра города;

z_у - характеристика, описывающая удаленность от ближайшего локального центра развитой инфраструктуры;

_i - функции, описывающие степень влияния изменения данной характеристики на изменение уровня риска (своего рода эластичность риска по основным характеристикам недвижимости). При определении степени отклонения характеристик z_i реального объекта недвижимости от типового представителя необходимо принимать во внимание следующее:

(а) у каждой характеристики существует своя индивидуальная шкала измерений;

(б) шкалы для измерения величины отклонений должны быть соизмеримы между собой и соответствовать применяемому методу обработки.

Оценка основных рисков для типового представителя проводится по методу, обсуждавшемуся в рамках первого примера. Аналогично проводится оценка рисков как для представителя с минимальным коэффициентом дисконтирования, так и для представителя с максимальным коэффициентом дисконтирования.

Окончательная оценка ставки дисконтирования для конкретной недвижимости определяется из сравнения значений характеристик конкретной недвижимости с типовой недвижимостью, а также с представителями недвижимости, имеющими минимальное и максимальное значения ставки дисконтирования. Иерархия проведения данной оценки представлена на рисунке.

Как видно из приведенных примеров метод анализа иерархий может найти широкое и разностороннее применение в теории и практике оценки.