Глава 2. Правила удостоверения нотариусом договора

2.1. Договор купли-продажи части недвижимого имущества

Любое имущество, в том числе и недвижимое, может находиться в собственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих лиц на праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В ходе продажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи. В случае если данные изменения увеличивают возможности других лиц как покупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка и т. д), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке.

Вышеуказанные правила об обязательном извещении других участников общей собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли в общем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется преимущественное право при завещании и залоге доли.

В договоре об отчуждении доли в недвижимом имуществе указываются идеальные (арифметические) доли (1/2 и т. д). Конкретные части недвижимого имущества (комнаты и т.п.) указываются в том случае, если они совпадают с идеальными.

Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимости объекта недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислить доли из размера общей или жилой площади. В любом случае в договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли.

Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей или этажей в жилом доме), то на практике они могут не совпадать с идеальными долями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта недвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2.2. Сделки с жилыми домами

Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, что должно подтверждаться правоустанавливающим документом.

Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться:

- нотариально удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома, по которому лицо приобретает право собственности на дом, если права возникли до 31 января 1998 года (договоры, относящиеся к периоду 1931-1936 гг. , могли быть засвидетельствованы коммунальным органом);

- свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество выданное органом Федеральной регистрационной службы.

При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимость определяется органами технической инвентаризации. Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай, погреб, колодец и т. д), являются служебными строениями и при отчуждении дома составляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано иное, они вместе с домом переходят к новому собственнику.