Застройщик не должен формировать участок под каждым из домов, построенных на одном участке

Фабула дела. Застройщик являлся собственником земельного участка, на котором он построил жилищный комплекс из двух многоквартирных домов. Корпуса многоквартирного дома одновременно ввели в эксплуатацию, квартиры в корпусах были переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.

Застройщик обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения своего права собственности на земельный участок, поскольку право общей долевой собственности на него перешло к собственникам помещений в домах.

Росреестр отказал в регистрации, посчитав, что строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса. При этом Росреестр указал на необходимость сформировать земельный участок под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности на участок под домом возникает после формирования такого участка.

Застройщик счел отказ незаконным и обратился в суд.

Позиция нижестоящих судов. Нижестоящие инстанции заняли позицию Росреестра и пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований застройщика.

Позиция ВС. ВС указал, что если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, то запись о государственной регистрации права собственности застройщика на участок погашается в момент регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот участок как на их общее имущество.

Законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс. При этом предполагается возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Нижестоящие суды не дали оценки приведенным доводам застройщика и не проверили представленные в их обоснование доказательства на предмет того, какая при проектировании строительства двух многоквартирных домов была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку, не исследовали вопрос о том, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры⁹.

9 определение ВС от 09.02.2023 по делу № А56-21432/2021

Комментарий. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества¹⁰.

10 п. 26 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73; ч. 1 ст. 36 ЖК

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В целом распространена практика строительства на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов, при этом застройщики не образуют земельные участки под каждым домом.

Ранее суды сформировали подход, согласно которому, если участок передан в аренду для жилищного строительства, с момента регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме правомерно начислять арендную плату лишь за ту часть участка, которая необходима для завершения строительства¹¹.