Пр.режим земель (Ч.1)

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное агентство по образованию

Ярославский государственный университет им. П. Г. Демидова

М. Г. Баумова

Правовой режим отдельных категорий земель

Часть 1

Учебное пособие

Рекомендовано Научно-методическим советом университета для студентов, обучающихся по специальности

Юриспруденция

Ярославль 2009

1

УДК349.41

ББК Х625я73

Б 29

Рекомендовано Редакционно-издательским советом университета

в качестве учебного издания. План 2009 года

Рецензенты:

Назарян Тигран Валентинович, кандидат юридических наук; Отдел аренды и имущественных отношений Верхневолжского филиала ОАО "Центртелеком"

Баумова, М. Г. Правовой режим отдельных катего-

Б 29 рий земель: учебное пособие. Ч. 1 / М. Г. Баумова; Яросл. гос. ун-т им. П. Г. Демидова. – Ярославль: ЯрГУ, 2009. – 132 с.

ISBN 978-5-83-97-0667-5

В книге анализируются последние изменения действующего законодательства относительно понятия земельного участка, его правового режима. Рассматривается понятие "правовой режим земель сельскохозяйственного назначения". Приводится характеристика правового режима земель населенных пунктов.

Предназначено для студентов, обучающихся по специальности 030501 Юриспруденция (дисциплина "Земельное право", блок ОПД), очной и очно-заочной форм обучения, а также будет полезно для практикующих юристов и преподавателей юридических вузов.

	УДК 349.41
	ББК Х625я73
	♥ Ярославский государственный
ISBN 978-5-83-97-0667-5	университет им. П. Г. Демидова,
	2009

2

Глава 1. Общие положения

1.1. Земельный участок как объект земельных отношений

Впервые понятие земельного участка было дано в российском земельном законодательстве в Федеральном законе от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"1. Статья 1 данного закона определяла земельный участок как "часть поверхности земли (в т. ч. поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами".

Схожие признаки содержало определение, данное в статье 6 ЗК РФ: "земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в т. ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке".

Такое определение сути понятия "земельный участок" требовало разъяснения в части порядка удостоверения и описания границ земельного участка. Исходным материалом для выявления границ земельного участка являлись землеустроительная документация, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объектов землеустройства, утвержденный внутрихозяйственный землеустроительный проект.

Географическое описание и юридико-техническое удостоверение земельного участка более полно закреплялось в документах государственного земельного кадастра. В Едином государственном реестре земель содержатся, в частности, следующие сведения о земельном участке: кадастровый номер; месторасположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обреме-

1 СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

3

нения); экономические характеристики; качественные характеристики; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Такое описание, надлежащее документирование и последующая регистрация земельного участка могли выражать юридическое понятие земельного участка.

В ст. 6 Земельного кодекса РФ2 говорилось о том, что земельный участок мог быть делимым и неделимым. Делимым являлся участок, который мог быть разделен на части, каждая из которых после раздела образовывала самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого могло осуществляться без его перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Специфика отнесения объектов земельных отношений к числу делимых и неделимых выражалось в том, что делимым признавался земельный участок, если после его раздела образовывались самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых было возможно без их перевода в состав земель иной категории. Примером служили случаи раздела садовых, огородных участков между супругами, иными членами семьи.

Более сложной являлась возможность признания земельного участка делимым, когда речь шла о разделе его в натуре между сособственниками в границах земель поселений, когда условия его делимости определялись возможностью раздела прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества (жилого строения, хозяйственных построек, складских помещений, гаражей).

Как видно из вышеприведенных норм ЗК РФ, ст. 6 этого Кодекса не полностью раскрывала отношения, связанные непосредственно с земельным участком.

Правоприменительная практика до сих пор сталкивается с примерами, когда признается право на земельный участок с неопределенными или невыявленными границами.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2 Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 14.03.2009 № 32-ФЗ.

СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4

и сделок с ним"3 государственная регистрация прав на земельный участок не обязательна, если право на него возникло до введения в

действие данного Закона. Государственная регистрация права на земельный участок требует проведения его межевания и кадастрового учета, но без государственной регистрации эти действия не проводились. Таким образом, возможно наличие земельных участков, которые правомерно используются, право на которые подлежит правовой защите, но границы которых весьма спорны.

Согласимся с мнением Е. А. Галиновской, что индивидуальная определенность земельного участка может быть весьма относительным параметром, но при этом право на него, включая право собственности, сохраняется и признается4.

Теперь ЗК РФ дополнен нормой, раскрывающей понятие "земельный участок". Для этого Федеральный закон от 22.07.2008 № 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений"5 ввел в ЗК РФ новую гл. I1 – "Земельные участки", в которой дано определение земельному участку: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Законодатель обращает внимание на тот факт, что земельный участок будет признан таковым, если определены его границы. При этом понятие "земельный участок как объект земельных отношений", приведенное в ст. 6 ЗК РФ, сохраняется. Из того, что под земельным участком понимается часть поверхности земли, следует, что к нему не относятся недра, а также часть земли, покрытой водами поверхностного водного объекта. Из этого исходит и норма ст. 102 ЗК РФ, согласно которой на землях, покрытых поверхностными водными объектами, образование земельных участков не осуществляется.

Отметим, что помимо объектов земельных отношений, указанных в ст. 6 ЗК РФ, Лесной кодекс РФ называет еще один объ-

3Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4См.: Галиновская Е. А. Теоретические и методологические проблемы земельных правоотношений. М., 2009. С. 138.

5СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597.

5

ект – лесной участок, который, по сути, представляет собой земельный участок, но образованный иным способом. Статья 7 Лесного кодекса РФ6 устанавливает, что лесным является земельный участок, границы которого определены в соответствии со ст. 67, 69 и 92 Лесного кодекса РФ. По сути, понятие лесного участка является продолжением понятия земельного участка и не расходится с ним. Отличием является предусмотренный в Лесном кодексе РФ порядок установления его границ. Границы лесных участков определяются в порядке лесоустройства при проектировании лесного участка. Так ст. 69 Лесного кодекса РФ устанавливает, что при проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков. Местоположение, границы, площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади. Границы лесных участков, смежных с земельными, согласно Лесному кодексу, устанавливаются в соответствии с земельным законодательством. Проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.

Главой I1 ЗК РФ вводятся новые требования при формировании земельных участков, при разделе, объединении, перераспределении, выделе земельных участков, а также при образовании земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, гл. I1 ЗК РФ направлена на защиту правообладателей земельных участков (собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, собственников объектов недвижимости, обладателей сервитутов) при образовании новых земельных участков и прекращении существования исходных земельных участков, при разделе земельных участков, объединении и перераспределении. Приведем некоторые примеры. Так, ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусматривает, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного

6 Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ. СЗ РФ. 2006.

№ 50. Ст. 5278.

6

(бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

При оформлении кадастровых документов на практике неоднократно возникал вопрос о том, могут ли они переоформить право не на весь, а на часть земельного участка, и если да, то как это следует сделать.

Норма ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ дает основание для положительного ответа на первый вопрос. Что же касается процедуры переоформления, то до недавнего времени практика не была единой.

Водних случаях пользователь участка устанавливал новые границы участка необходимой площади и оформлял право собственности или право аренды уже на новый участок.

Вдругих случаях принадлежащий лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования участок пользователь делил на два и в отношении одного из них оформлял новое право.

Однако и в первом, и во втором случаях возникало мнение, что при разделе (любом другом действии по изменению границ) земельный участок как объект недвижимости прекращал свое существование и появлялся новый объект недвижимости (но только после его государственной регистрации).

Теоретически получалось, что право на прежний участок прекращалось, так как прекращал свое существование объект права. Право на новый участок должно было возникнуть уже на общих основаниях, установленных в Земельном кодексе.

Таким образом, любое землеустроительное действие потенциально создавало опасность потери права на земельный участок, получалось, что после раздела земельного участка право постоянного (бессрочного) пользования прекращалось и, следователь-

но, право на переоформление участка в собственность или аренду по собственному выбору ставилось под сомнение7.

7 См. об этом: Галиновская Е. А. Указ. соч. С. 140.

7

Внастоящее время законодатель установил, что старые земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ. Исключением являются случаи предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества и для дачного строительства.

При этом Законом № 141-ФЗ дается определение целевого назначения и разрешенного использования образуемых земельных участков (чего не было в прежней редакции ЗК РФ): таковым признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Для того чтобы земельный участок считался образованным, необходимо согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков в письменной форме. Не требуется такого согласия на образование новых земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях судебных решений.

Новые требования введены и при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности. Так, образование новых земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка. Исключением в этом случае является выделение земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которое осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Вобязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земель-

8

ных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков может осуществляться на основании решения суда. Все споры об образовании земельных участков будут рассматриваться в судебном порядке.

В отношении земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии и заключен соответствующий договор, образование земельных участков будет осуществляться лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Исключением являются случаи:

-раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

-образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

-образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение и заключен договор о развитии застроенной территории;

-перераспределения нескольких смежных земельных участков, а также земельных участков, находящихся в частной собственности, государственной или муниципальной собственности.

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. К заявлениям об образовании земельных участков должны быть приложены:

9

-кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

-правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Если образование земельных участков осуществляется с учетом документации по планировке территории, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

В решениях об образовании земельных участков должны быть приведены:

-реквизиты правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, если такие документы имеются;

-сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков, если имеются кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В решениях об образовании земельных участков может быть также указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдачи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления правообладателю земельного участка доверенности на совершение вышеуказанных действий не требуется.

Новой главой ЗК РФ установлены правила раздела земельного участка. При разделе земельного участка образуются несколь-

10