Жилищное право

25.Супруги Шолоховы, являющиеся состоятельными людьми, строят дом на праве личной собственности и продолжают проживать в однокомнатной приватизированной квартире. В марте 2005 года они вселили в квартиру в качестве членов своей семьи сына и его жену с новорожденным ребенком. Шолоховы обратились с заявлением в администрацию района о передаче принадлежащей им приватизированной квартиры в муниципальную собственность, преследуя при этом цель в дальнейшем улучшить жилищные условия семьи сына путем постановки его семьи на очередь для улучшения жилищных условий как нуждающихся и малоимущих.

26.1 марта 2005 года состоялись решения об изъятии земельного участка и жилого дома семьи Донцовых, принадлежащего им на праве личной собственности, и в тот же день им вручили уведомление о выкупе у них жилого помещения по истечении одного года.

Для того чтобы поднять выкупную цену и впоследствии приобрести жилье большей комфортности, Донцовы решили улучшить степень благоустройства своего жилья. Они оборудовали ванную комнату, сделали автономный нагрев горячей воды, провели природный газ.

Кроме того, они укрепили полы, настелили линолеум, заменили разбитую мойку на кухне.

Будут ли учтены указанные затраты при определении выкупной цены?

27.Семейные отношения собственника жилого дома Чуковского с его племянницей Есениной прекратились. Чуковский потребовал выселения племянницы, но она выселяться отказалась, поскольку имеющаяся у нее на праве личной собственности часть дома требует капитального ремонта и проживать в нем невозможно, а получаемая ею заработная плата в размере 7 тыс. руб. не позволяет привести этот дом в порядок. Она обратилась в суд с иском

осохранении за ней права пользования жильем до окончания проведения капитального ремонта.

Суд удовлетворил требования Есениной: признал за ней право пользования жилым помещением, владельцем которого является

11

Чуковский, до окончания проведения капитального ремонта жилья Есениной.

28.Собственники квартир, расположенных на последнем этаже многоквартирного дома, огородили металлической решеткой лестничные марши и площадку своего этажа. При этом они руководствовались желанием не только обезопасить свое жилье, но и реально распорядиться своими долями в общем имуществе собственников дома.

Собрание товарищества собственников жилья считает, что действия этих жильцов нарушают жилищное законодательство.

29.На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома отсутствовал собственник Иванов, извещенный об этом мероприятии через объявление, помещенное на доске объявлений.

Собрание приняло решение, которым разрешило обременение земельного участка путем установки гаража гражданиноминвалидом, проживающим в соседнем доме.

Иванов обжаловал решение в суд, считая, что обременение произведено с нарушением требований жилищного законодательства, а кроме того, установленный гараж портит ему вид из окна.

30.Федотов, проживающий в квартире по договору коммерческого найма, заключенному в январе 2001 года сроком на пять лет, заключил в 2005 году договор поднайма с Никифоровым сроком на три года.

В январе 2006 года срок договора поднайма истек и наймодатель отказался от заключения нового договора. Наниматель освободил жилое помещение, а поднаниматели отказались от выселения, ссылаясь на то, что договор поднайма истечет в 2008 году и до этого времени они вправе пользоваться жилым помещением.

31.Наниматель по договору коммерческого найма Бекин не внес установленную плату за пользование жилым помещением в течение трех лет в общей сложности более шести раз.

Наймодатель потребовал расторжения договора найма.

12

Бекин возражал против этого, ссылаясь на то, что основанием к выселению может служить только неуплата в течение 6 месяцев подряд.

32.Сидоренко, единственный наследник умершего члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, подал заявление общему собранию членов ЖСК о приеме его

вчлены кооператива в порядке преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Такое же заявление поступило от Кузнецовой, сожительницы умершего, не являющейся наследником. Кузнецова прожила с умершим в качестве члена его семьи 10 лет.

33.Товарищество собственников жилья по решению общего собрания своих членов сдало в аренду часть подвального помещения под склад индивидуальному предпринимателю. Арендная плата расходовалась на общие нужды членов товарищества.

Один из собственников обжаловал решение общего собрания, ссылаясь на нарушение жилищного законодательства, в котором прописано, что товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией, а следовательно, не может совершать подобные сделки.

34.Капралов обратился в суд с иском к территориальной администрации Ленинского района Ярославля о сохранении помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии: о перенесении дверного проема, оборудовании дополнительного коридора, переноса кухонной мойки и умывальника, установлении ванны «джакузи».

Что из перечисленного не требует узаконения судебным решением?

13

Перечень вопросов для индивидуальной

исамостоятельной работы

1.Понятие и предмет жилищного права.

2.Источники жилищного права федерального значения.

3.Источники жилищного права субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления (Ярославская область).

4.Понятие жилищного фонда и его виды.

5.Перевод жилых помещений в нежилые.

6.Понятие договора социального найма и его признаки.

7.Жилищные правоотношения и основания их возникновения.

8.Понятие и виды жилых помещений.

9.Принципы жилищного права.

10.Действие Жилищного кодекса во времени.

11.Переустройство и перепланировка жилого помещения.

12.Учет граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий, по Жилищному кодексу РФ и Закону Ярославской области «Об условиях реализации права отдельных категорий граждан на предоставление жилых помещений по договорам социального найма».

13.Виды доходов гражданина-заявителя, учитываемые при размере его дохода и дохода, приходящегося на каждого члена его семьи, порядок учета и исчисления размера доходов на каждого члена семьи.

14.Подлежащие налогообложению виды имущества, находящегося в собственности гражданина-заявителя и в собственности членов его семьи, стоимость которого учитывается при оценке общей стоимости имущества гражданина-заявителя и членов его семьи. Порядок определения общей стоимости имущества, находящегося в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи.

15.Основания признания гражданина малоимущим.

16.Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Нормы жилой площади.

17.Основания постановки гражданина для внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

14

18.Порядок предоставления гражданам-заявителям жилых помещений по договорам социального найма.

19.Права и обязанности сторон по договору социального най-

ма;

20.Распорядительные права нанимателя:

-вселение в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя;

-обмен жилого помещения;

-заключения договора поднайма;

-вселение временных жильцов;

-замена нанимаемого жилого помещения на помещение меньшего размера.

21.Расторжение договора социального найма.

22.Понятие и виды выселений.

23.Заселение освободившейся комнаты в коммунальной квар-

тире.

24.Понятие, объект, стороны, форма договора коммерческого

найма.

25.Срок действия договора коммерческого найма.

26.Права и обязанности сторон по договору коммерческого

найма.

27.Расторжение договора коммерческого найма.

28.Договор поднайма и временные жильцы по договору коммерческого найма.

29.Специализированный жилищный фонд: его понятие, предоставление, порядок пользования и выселение (служебные жилые помещения, общежития, маневренный жилой фонд, жилье для беженцев и вынужденных переселенцев).

30.Понятие, объект, форма и субъекты права собственности.

31.Способы приобретения жилья в собственность и приобретательская давность.

32.Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

33.Понятие, принципы, порядок и последствия приватизации.

34.Основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение.

15

35.Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и обеспечение прав собственника.

36.Право собственности на общее имущество собственников помещений (квартир и комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах;

37.Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников, проживающих

вквартирах и комнатах в коммунальных квартирах.

38.Содержание общего имущества в многоквартирном доме.

39.Общее собрание как орган управления многоквартирным домом. Порядок его проведения и решение общего собрания.

40.Голосование при очной и заочной форме проведения общего собрания.

41.Понятие товарищества собственников жилья, его права и обязанности.

42.Права и обязанности собственников жилья в ТСЖ.

43.Органы управления товариществом собственников жилья.

44.Понятие и виды жилищных кооперативов. Порядок приема

вчлены кооператива.

45.Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая.

46.Права и обязанности членов жилищных кооперативов.

47.Органы управления в ЖК и ЖСК.

48.Коммунальные и иные платежи в жилищной сфере.

16

Применение Жилищного кодекса РФ (комментарии судей Верховного Суда РФ)

1-й вопрос: Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются иные благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. Если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, предоставляются ли им какие-либо жилые помещения и на каких условиях?

Ответ: Статья 32 ЖК РФ определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 ЖК РФ. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на

17

другое жилое помещение, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.

Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ, следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ.

Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также и статьей 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ.

Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предостав-

18

лено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

2-й вопрос: Какой нормой права необходимо руководствоваться при рассмотрении требований о признании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жилого помещения по договору социального найма не приобретшим право пользования жилым помещением, если он был вселен в жилое помещение после заключения договора социального найма?

Имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что у ответчика нет собственного жилого помещения?

Ответ: В соответствии со статьей 67 ЖК РФ, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель жилого помещения в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен в части 1 статьи 70 ЖК РФ.

Категории лиц, которые могут относиться к членам семьи нанимателя, предусмотрены статьей 69 ЖК РФ.

Порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены статьей 70 ЖК РФ.

Исходя из изложенного, если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением, а следовательно, имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований статьи 70 ЖК РФ, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением.

То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, при решении данного вопроса правового значения не имеет.

3-й вопрос: Учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства

19

при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома?

Ответ: Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 – 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Исходя из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

4-й вопрос: Вправе ли малоимущие граждане, реализовавшие право на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, предусмотренное статьей 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», вновь приватизировать жилое помещение?

Ответ: Согласно статье 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Статьей 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской

20