6. § 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель

Согласно этой модели, ставка дисконтирования определяется как сумма всех назначенных экспертом рисков и вычисляется по следующей формуле [2]:

R_o = R_f + R_r + R_m + R_s

Искомыми переменными являются:

R_f – величина безрисковой составляющей;

R_r – величина риска конкретного проекта;

R_m– величина риска управления проектом и контроля его реализации;

R_s – величины иных видов риска.

В качестве безрисковой составляющей, как уже было замечено при применении модели цены капитальных активов, принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, величина которой (в соответствии с Телеграммой ЦБ РФ от 18.06.2007 № 1839-У) составляет 10%.

Значения величин остальных необходимых для вычисления ставки дисконтирования переменных будут установлены в ходе сравнения принятого к рассмотрению проекта (Проект 4) с рядом других инвестиционных проектов, а именно: с инвестированием в рынок государственных ценных бумаг (Проект 1), строительство типового ликвидного малометражного жилья (Проект 2) и строительство элитного жилья бизнес-класса (Проект 3). Итог сопоставления будет представлен ниже в табличной форме.

Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов

Таблица 7

Показатель	Проект 1	Проект 2	Проект 3	Проект 4
1) Rf	10	10	10	10
2) Rr	3	1	12	5
3) Rm	0	3	9	5
4) Rs	0	1	4	1

Первым из рассматриваемых проектов был проект инвестиций в рынок государственных ценных бумаг. Согласно результатам подсчета, совокупный риск Проекта 1 составил 13%, что обусловлено следующими условиями: государство, являясь эмитентом долгосрочных облигаций, одновременно является гарантом исполнения обязательств по ним, что сводит уровень иных рисков к нулю. Между тем, оно само распоряжается извлеченными посредством эмиссии ценных бумаг финансовыми средствами. Как следствие – держатель облигаций не имеет какого-либо контроля над их обращением, а значит, и риски управления для него также равны нулю. Относительно рисков реализации проекта – принятая величина в 3% обусловлена долгосрочностью финансирования и невозможностью изъятия средств по первому требованию.

Вторым из оцениваемых был проект инвестирования в строительство типового ликвидного малометражного жилья, совокупный риск по которому составил 15%. Приведенные в теоретической части (Глава 1) данной работы исследования свидетельствуют о том, что имеет место дефицит подобного жилья на первичном рынке недвижимости. Именно по этой причине существенного преобладания спроса над предложением риск реализации данного проекта был принят равным 1%. Однако, в сложившихся условиях необходимо проследить за тем, чтобы производимая продукция непременно нашла своего целевого покупателя, и поэтому риск менеджмента был принят равным 3%. Кроме того, реализующей подобный проект организации предстоит самостоятельно изыскать источники финансирования, в следствие чего, уровень прочих рисков составил 1%.

Третьим по счету анализируемым проектом было инвестирование в строительство элитного жилья бизнес-класса. Приведенные в ходе исследования (Глава 1) факты наглядно демонстрировали: этот вид инвестиционно-строительной деятельности наиболее рискован, но и выгоден он в мере гораздо большей, нежели типовое строительство. Обусловлено это целым рядом причин. Во-первых, подобное строительство требует тщательно проработанной проектно-сметной документации, солидных инвестиций и строгого контроля на каждом отдельном этапе, в то время, как сроки в среднем выше сроков возведения типовых жилых домов. Поэтому риск реализации проекта составляет 12%, а риск менеджмента – 9% соответственно. А во-вторых, величина прочих рисков поднимается до достаточно высокого уровня в 4%. Основой для подобного роста риска являются не только необходимость привлечения соответствующего финансирования, выбора достойной территории и потребность в разработке индивидуального проекта, но и так называемый личностный фактор, имеющих исключительное значение для потенциальных покупателей элитной недвижимости. Заключается он в следующем: поскольку позволить себе приобретать подобное жилье могу лишь люди с соответствующе высоким уровнем доходов, задачей заказчика (риэлтора) автоматически становится обеспечение финансовой и социальной однородности состава собственников и будущих жильцов. Существенным препятствием на пути решения этой задачи является возможность заключения изначальным покупателем квартиры договора переуступки права требования в пользу другого лица. Это приводит к абсолютно непредсказуемой и крайне не желательной в случае элитной недвижимости промежуточной смене собственника. По этой самой причине, единственно возможным способом снизить уровень прочих рисков с максимальных 5% до предсказанных ранее 4% является указание в соответствующем пункте договора долевого участия о невозможности заключения дольщиком договора переуступки права требования третьим лицам без ведома и согласия застройщика.

Наконец, последним из рассматриваемых проектов было инвестирование в строительство жилого монолитного многоэтажного дома. Совокупный риск в данном случае составил 21%. Во-первых, потому что риск реализации проекта составил 5% и основан на масштабе инвестирования, проиллюстрированного ранее в соответствующих таблицах, и необходимости в четкой и детальной проработке проектно-сметной документации, характер которой в случае возведения монолитного дома отличен от аналога при типовом малометражном жилищном строительстве. А во-вторых, потому что при схожем уровне прочих рисков, общая сложность проекта сказывается в повышение риска управления его реализацией до уровня 5%.

Таким образом, ставка дисконтирования по принятому к рассмотрению проекту, согласно кумулятивной модели, составила 21%.

Итак, R_кум = 21%.