2.3 Инвестиции в недвижимость

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынок финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой – служит важным источником пополнения бюджета. Например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляется с целью получения дохода или приобретения материальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют за счет заемных средств. Доходность инвестиции в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

1. Прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при продаже.

2. Текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта.

3. Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта собственников, стабилизации в обществе и т.д.

Инвестиции в недвижимость дает возможность эффективного управления активами, которые имеют:

1. Народно – хозяйственное значение (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни т . д.

2. Бюджетные поступления (налоги, пошлина, выручка от приватизации,

проценты ).

3. Экономическое (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).

4. Экологическое (влияние на окружающую среду )

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

а) долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

б) невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

в) потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

г) необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

д) потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах на ее обслуживание;

е) относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

ж) многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме – в виде прямых и портфельных инвестиций.

Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.

Портфельные инвестиции – это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий и других участников инвестиционного процесса, т.е вложения не в саму недвижимость, а выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Источниками финансирования инвестиций в недвижимость могут быть:

1. Собственные финансовые ресурсы, которые складываются из: а) прибыли; б) амортизационных отчислений; в) денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц; г) страховых; д) уставного фонда; е) резервного фонда.

2. Привлеченные инвестором средства: а) продажа акций; б) паевые, долевые и иные взносы физических и юридических средств.

3. Заемные средства: а) банковские кредиты; б) бюджетные кредиты; в) облигационные займы.

4. Ассигнования из госбюджета местных и внебюджетных фондов.

5. Иностранные инвестиции.

В зависимости от абсолютной или относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость спрос на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается в том случае, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Увеличение спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее увеличение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения. В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в стадии строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:

1. увеличение предложения объектов доходной недвижимости приводит к снижению арендной платы;

2. ставка доходности инвестиций в недвижимость падает;

3. коэффициенты капитализации растут, поскольку растет уровень риска;

4. стоимость недвижимости падает;

5. стоимость строительства превышает стоимость объектов недвижимости.

Характерной особенностью рынка недвижимости является относительно более высокий уровень риска. Риск – это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

- низкая ликвидность недвижимости;

- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

- неопределенность в налогообложении;

- конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;

- длительность делового цикла;

- демографические тенденции;

- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения;

К управляемым рискам относятся микрориски:

- условия арендного договора;

- уровень операционного и финансового левереджа;

- структура инвестированного капитала и его стоимость;

- доля рынка недвижимости определенного типа;

- местоположение недвижимости;

- структура арендаторов.

Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества. Приватизация как частный случай разгосударствления представляет собой переход госимущества в собственность физических и юридических лиц.

Во всем мире развитие общественного устройства идет в направлении, когда все большее число работников превращаются в прямых хозяев производства, владельцев народных предприятий и совладельцев акционерных обществ.

В процессе приватизации госимущества участвуют 4 группы субъектов: покупатели, продавцы, государственные органы власти и профессиональные организации, оказывающие услуги по проведению торгов.

Основными моделями приватизации госимущества являются:

1. Коллективистская, где собственником становится трудовой коллектив, передача госимущества может быть бесплатным, продано со скидкой, или аренда с выкупом. Форма собственности – общая совместная, общая долевая. Недостатки – снижение инвестиций в пользу потребления, запаздывание решений. Преимущества – демократизация собственности, участие работников в управлении капитале и прибыли.

2. Акционерная, где работник становится совладельцем предприятия и происходит преобразование государственного предприятия в акционерное общество. Форма собственности – собственность общества и акционеров. Форма предприятия – акционерное общество (открытое или закрытое). Недостатки – продажа акций по заниженным ценам, коррупция, ожидание дивидендов. Преимущества – технологическое обновление, управленческие способности.

3. Либеральная, где гражданин собственник, раздел имущества происходит между всеми гражданами по сертификатам, спецсчетам и т.д. Форма собственности – частная, форма предприятия – частная (общество с ограниченной ответственностью). Недостатки – рост социальной напряженности, отчуждение работников от средств производства. Преимущества – рост конкуренции и количество услуг потребителям.

Существуют следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: продажа имущества на аукционе, продажа акций на специальном аукционе, продажа акций работникам предприятия, выкуп арендованного имущества, преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100% акцией в государственной собственности. Продажа предприятий как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными и социальными условиями и внесение имущества в качестве вклада в уставной капитал.

Решения о выборе и способе приватизации принимают соответствующие органы исполнительной власти или органы по управлению государственным имуществом.

Продажа госимущества на аукционе. Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких – либо обязательств. Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме ( в конвертах), либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Подготовка к проведению аукциона включает систему мероприятий продавца и образованной им комиссии.

Аукцион бывает открытым и закрытым. Алгоритм проведения открытого аукциона выглядит следующим образом:

1. Сообщение до начала аукциона о правилах и порядке проведения, о санкциях за нарушения правил, о возможностях задать вопросы до начала торгов и в перерыве.

2. Объявления в ходе аукциона (наименование объекта, краткая характеристика объекта, шаг аукциона 1 – 5 % начальной цены, объявление начальной цены, если да, то номер билета покупателя, первым готового оплатить начальную цену, 3 – х кратное повторение и т.д.)

Закрытый аукцион по форме подачи предложений проводится в следующим порядке:

1. Участники аукциона представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе.

2. Комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества. Цена указывается числом и прописью. Предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи не рассматриваются.

3. Победителем аукциона признаются лица, предложившие наиболее высокую цену за выставленное на аукционе имущество.

4. При равенстве двух и более предложений по цене имущества, победителем считается тот участник, чья заявка была подана раньше.

После завершения аукциона оформляется договор купли – продажи в течение 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона. Оплата производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора.