3. Понятие и принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения подразумевает переход прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (земельной доли) от одного субъекта к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, аренды, в порядке наследования, передачи в уставный капитал, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также иными способами, установленными земельным законодательством. Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается также предоставление (в том числе приватизация) гражданам и юридическим лицам земель сельскохозяйственного назначения органами государственной власти и местного самоуправления. 5

Целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

обеспечение рационального использования сельскохозяйственных земель в соответствии с целевым назначением;

охрана сельскохозяйственных земель;

сохранение и улучшение их качества.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплены пять принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они появились при рассмотрении законопроекта в Государственной Думе РФ в результате работы трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" после принятия законопроекта в первом чтении. В проекте Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенном в Государственную Думу РФ Правительством РФ, принципы отсутствовали.

Первый принцип, предусматривающий сохранение целевого использования земельных участков, является интерпретацией общеотраслевого для земельного законодательства принципа, закрепленного в ст.1 Земельного кодекса РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Его дополняет также принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сохранение целевого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения реализуется через систему мер государственного регулирования, устанавливающих ограничения по изменению целевого назначения соответствующей категории земель, а также через применение мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Условия изменения целевого назначения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения включают возложение обязанности на лиц, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства (ст.58 ЗК РФ).

Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т.е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т.е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Данные ограничения могут действовать лишь в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ, например административного района.

Конкретные правовые нормы, которые реализуют рассматриваемый принцип, содержатся в ст.4, 5 и 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Третий и четвертый принципы, направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении, раскрыты в ст.8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

С точки зрения государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, эти принципы обеспечивают решение нескольких задач.

Во-первых, позволяют государству в лице субъектов РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованиям активно или пассивно участвовать на рынке земельных участков и тем самым контролировать этот рынок.

Во-вторых, активное или пассивное участие на рынке земельных участков позволяет наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг рынка земельных участков.

Наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует скрытию, занижению реально формирующихся цен на земельные участки.

С другой стороны, механизм реализации преимущественного права покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей собственности на земельный участок при возмездном их отчуждении.

Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение.

Для обеспечения надлежащего правового порядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Первым элементов является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок - режим. Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового режима является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственного контроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемые земли подвергаются землеустроительным мероприятиям как при отводе в пользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима является категория земель, т. е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режима является земельное угодье - земельный участок, независимо от его площади, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению.

В связи с таким подразделением земли, как объект правового режима, можно выделить общий, особенный и специальный правовой режим использования земель.

2. Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.

3. Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов правоотношений по использованию земель данной категории или угодий.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, в том числе колхозам, казачьим обществам, другим сельскохозяйственным организациям и общинам для сельскохозяйственного производства;

государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, опытно-производственным, учетным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательным учреждениям для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей;

государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, региональным организациям для ведения сельского хозяйства;

гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота;

гражданам Российской Федерации - вынужденным переселенцам из государства - участников Содружества Независимых Государств - земельные участки предоставляются для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

4. Четвертым элементом правового режима земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, о чем подробнее будет рассмотрено ниже.

5. Пятым элементом правового режима земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;

наличие правовых норм, применение которых устраняет условия, способствующие нарушению режима земель. Например, запрещение финансирования проектно-изыскательских работ до принятия местной администрацией решения о предварительном согласовании места размещения объекта или решения суда -- при возникновении спора;

наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т. д.;

наличие правовых норм, исполнение которых позволит восстановить нарушение режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Итак, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения - закрепленные законом положения земель, установленные для определенных категорий земель.

Список используемой литературы.

1. Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3437.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.02.2006) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 06.02.2006, № 6, ст. 636.

5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.

6. Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 03.07.2006, № 27, ст. 2881.

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287.

9. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000 № 316 (ред. от 11.04.2006) // СЗ РФ от 17.04.2000, № 16, ст. 1709, СЗ РФ от 17.04.2006, № 16, ст. 1744.

10. Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду (утв. Роскомземом от 16.05.1996) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1996. - № 1.

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9.

12. Боголюбов С. А. Земельное право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2003.

13. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. - М., 2003.