Тема 5. земельно-кадастровое деление

ТЕМА 5. ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВОЕ ДЕЛЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ

Вопросы:

1. Правовые основы и технические требования проведения кадастрового деления.

2. Цели и состав кадастрового деления.

3. Единицы кадастрового деления

4. Назначение кадастровых кварталов

5. Сопоставление границ муниципальных образований с кадастровым делением кадастрового округа

6. Использование документов кадастрового деления.

7. Изменение кадастрового деления.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества (ФЗ «О ГКН»). В результате этих действий каждый объект недвижимости получает характеристики, позволяющие выделить его среди других, в том числе и уникальное «имя». Таким «именем» является кадастровый номер – не повторяющийся во времени на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости (земельного участка), который присваивается органом, осуществляющим государственный учет земельных участков, сохраняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Присвоенный объекту недвижимости кадастровый номер однозначно идентифицирует его в различных самостоятельных системах и является ключом при поиске информации, характеризующей данный объект, в различных системах. Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости:

1) при постановке на государственный кадастровый учет;

2) при включении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в порядке, предусмотренном частями 3 и 7 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

Процедура формирования кадастрового номера земельного участка установлена «Порядком присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» с использованием специального, технического, деления территории РФ – кадастрового деления.

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Российской Федерации кадастровых номеров земельных участков, является кадастровое деление территории.

Под кадастровым делением понимают деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нумерацию в целях формирования кадастровых номеров земельных участков.

Таким образом, конечная цель кадастрового деления территории — формирование уникальных кадастровых номеров земельных участков.

Основные задачи кадастрового деления следующие:

• деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы;

• формирование границ кадастровых единиц;

• нумерация кадастровых единиц.

Ранее, согласно Приказу Росземкадастра от 15.06.2001г. №П/117 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» под кадастровым делением понималось закрепление прохождения границ кадастровых районов и кадастровых кварталов, осуществляемое компетентным органом в установленном порядке оформления. Кадастровое деление территории Российской Федерации осуществлялось в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров при проведении государственного кадастрового учета земельных участков (Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»).

Результат кадастрового деления — создание документов в структуре государственного земельного кадастра, обеспечивающих государственный кадастровый учет земельных участков и определение их месторасположения.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществлял кадастровое деление территории Российской Федерации на единицы кадастрового деления. В составе кадастрового деления были определены следующие структурные единицы кадастрового деления:

• кадастровый округ,

• кадастровый район,

• кадастровый квартал, как части территорий, в границах которых осуществляется проведение кадастрового учета объектов недвижимости

Под кадастровыми единицами понимают обобщенное наименование территориальных единиц разного иерархического уровня в системе кадастрового деления (кадастровых округов, кадастровых зон, кадастровых кварталов) (перечислены в иерархическом порядке сверху вниз), границы которых признаны, удостоверены, зарегистрированы в установленном порядке и имеющих индивидуальный номер в соответствующей позиции кадастрового деления.

Вся территория Российской Федерации разделена административными границами субъектов Российской Федерации на кадастровые округа, номера которых устанавливают в соответствии с перечнем субъектов Российской Федерации в Конституции Российской Федерации. Всего в настоящее время 85 таких кадастровых округов.

Территория каждого субъекта Российской Федерации разделена административными границами муниципальных образований на кадастровые зоны (административные районы, города, поселки и другие поселения). Их номера устанавливают на основе нормативного правового акта субъекта Российской Федерации по представлению уполномоченного территориального органа в субъекте Российской Федерации.Кадастровый квартал — это минимальная единица кадастрового деления территории кадастрового района, являющаяся планировочно-обособленной частью территории, на которой осуществляют местное самоуправление (как правило, небольшие поселения, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории).

Часть территории РФ, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа – является кадастровым округом. В кадастровый округ включена территория субъекта РФ, а так же акватории внутренних вод и территориального моря, прилегающую к ней («Об утверждении порядка кадастрового деления …). Каждому кадастровому округу были присвоены уникальный учетный номер и наименование. Наименования и нумерация кадастровых округов были утверждены приказом Росземкадастра от 14.05.2001г. №П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации».

Часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется проведение государственного кадастрового учета земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района – является кадастровым районом. В кадастровый район включена территория административной территориальной единицы субъекта РФ, причем, акватории внутренних вод и территориального моря может быть выделена как самостоятельный кадастровый район («Об утверждении порядка кадастрового деления …).

Наименьшая единица кадастрового деления, для которой в процессе ведения государственного кадастра недвижимости ведётся дежурная кадастровая карта и осуществляется ведение самостоятельного раздела государственного реестра земель кадастрового района, является кадастровым кварталом. В кадастровый квартал включены территории, например, кварталов городской или поселковой застройки, небольших населенных пунктов, а так же иные территории, ограниченные однозначно понимаемыми природными и искусственными.

ФУНКЦИЯ КАДАСТРОВОГО КВАРТАЛА

Законченное деление территории кадастрового района на кадастровые кварталы - основа постановки расположенных в их границах земельных участков на государственный кадастровый учет с присвоением последним в установленном порядке кадастровых номеров.

При государственном кадастровом учете определяют местоположение двух видов земельных участков:

простых и составных (единого землепользования).

Поэтому при кадастровом делении применяют понятия реальных и условных кадастровых кварталов.

Кадастровый квартал - единица, на которые делят кадастровый район. Кадастровый квартал является реальным кадастровым кварталом, который, в свою очередь, делят на земельные участки.

Функции реального кадастрового квартала:

- присвоение кадастровых номеров земельным участкам, расположенным в данном квартале (по порядку номеров следующего земельного участка в кадастровом квартале);

- определение местоположения простых земельных участков.

Условный кадастровый квартал совмещают с границами кадастрового района. Условный кадастровый квартал предназначен для присвоения кадастрового номера по общему правилу земельному участку, расположенному более чем в одном кадастровом квартале.

Для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, представляющих собой единое землепользование (многоконтурный земельный участок) и расположенных в нескольких кадастровых кварталах, в каждом кадастровом районе формируют условный кадастровый квартал с границами, совпадающими с границами кадастрового района, и кадастровым номером, состоящим из номера округа, номера кадастрового района и числа 0 (ноль). Условный кадастровый квартал также имеет номер. Этот номер не является условным.

Кадастровый номер земельного участка, учтенного в условном кадастровом квартале, не является условным. Это связано с тем, что в соответствии с технологией государственного кадастрового учета земель присвоение условных кадастровых номеров не допускается.

Понятие условного кадастрового номера применяют только в особых случаях ведения Единого государственного реестра прав. Такие номера присваивали земельным участкам до внедрения новой технологии ГКУ земельных участков. В документации ГКН этот номер может быть указан в строке «предыдущий кадастровый номер земельного участка».

В субъектах Российской Федерации работы по кадастровому делению кадастровых округов выполнялось Комитетами по земельным ресурсам и Землеустройству по субъекту РФ. Деление кадастрового округа на кадастровые районы осуществлялось в две стадии. На первой стадии приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству субъекта РФ было закреплено решение о создании на территории округа определенного количества кадастровых районов, утверждены их наименования, номера в кадастровом округе, а также схема их взаимного расположения. На второй стадии приказами (по мере составления и согласования рай(гор)комземами) были утверждены описания прохождения границ между кадастровыми районами.

Деление кадастрового района на кадастровые кварталы в каждом субъекте РФ оформлено приказами Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, которыми утверждены:

– схема (или набор отдельных фрагментов схемы) расположения кадастровых кварталов в границах кадастрового района, содержащая их номера в кадастровом районе;

– описание прохождения границ кадастровых кварталов.

Каждому кадастровому кварталу был присвоен уникальный учетный номер, который состоит из учетного номера кадастрового района, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера кадастрового квартала в кадастровом районе (например, 31:16:0101001). Нумерация кадастровых кварталов территорий, на которых ранее были выполнены работы по кадастровому зонированию, осуществлялась при условии максимального сохранения номеров ранее сформированных кадастровых кварталов («Об утверждении порядка кадастрового деления …). Присвоенные номера кадастровых кварталов в кадастровом районе содержатся в схеме расположения кадастровых кварталов, утверждаемой в соответствии с п.4 «Требований к кадастровому делению»

В п.8 «Требований к кадастровому делению», прекративших свое действие в связи с утверждением приказа Министерства экономического развития Российской Федерации №144 от 04.04.2011г. «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» функции кадастровых кварталов были определены следующим образом:

– обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам, расположенным в границах кадастрового квартала;

– локализовать место поиска земельных участков и определять их местоположение с точностью до границ кадастрового квартала;

– обеспечить возможность формирования участков в государственной собственности и не закрепленных за конкретными лицами.

Кроме перечисленных выше структурных единиц кадастрового деления допускается образовывать более укрупненные по отношению к кадастровому кварталу (условные) единицы кадастрового деления – кадастровые блоки и кадастровые массивы в результате проведения работ по кадастровому зонированию. В кадастровые блоки и кадастровые массивы включаются территории нескольких кадастровых кварталов, объединенных на основе планировочного структурирования территории кадастрового района.При создании кадастровых блоков и кадастровых массивов им присваиваются номера, для записи которых в десятичном числе, соответствующем номеру кадастрового квартала в кадастровом районе, выделяются определенные разряды.

При присвоении учетных номеров единиц кадастрового деления применяются десятичные числа, записанные арабскими цифрами. Максимальное количество знаков в учетных и порядковых номерах единиц кадастрового деления не ограничивается.

В состав кадастрового деления также включаются и единицы кадастрового деления, предназначенные для учета многоконтурных земельных участков, расположенных на территории двух и более кадастровых округов, районов, кварталов (Атаманов, 2012):

В условный кадастровый округ (п.8. приказа Росземкадастра от 14.05.2001г. №П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации») включена территория, границы которой проходят по государственным границам Российской Федерации. Наименование «Общероссийский» и кадастровый номер «00» присвоены приказом Росземкадастра от 14.05.2001г. №П/89.

В условный кадастровый район (приказ Росземкадастра от 14.05.2001г. №П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации», Приложения 1, 2 приказа Росземкадастра от 26.08.2003г. №П/206 «Об организации государственного кадастрового учета земельных участков, расположенных в кадастровом округе «Общероссийский») включена территория, границы которой проходят:

– по границам кадастрового округа (как правило, по границам субъекта РФ). Наименования и номер «0» присваиваются и утверждаются приказом территориального органа Роснедвижимости по субъекту РФ.

– по границам нескольких кадастровых округов. Наименования («Центральный», «Северо-западный», «Южный», «Приволжский», «Уральский», «Сибирский», «Дальневосточный») и их номера (1-7) утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2003г. №П/206.

– по государственным границам Российской Федерации. Наименование «Российский» и номер (8) утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2003г. №П/206.

Условный кадастровый квартал (п.11 «Требований к кадастровому делению», утвержденных приказом Росземкадастра от 15.06.2001г. П/217, п.7 приказа Росземкадастра от 14.05.2001г. П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации», п.3 приказа Росземкадастра от 26.08.2003г. №П/206 «Об организации государственного кадастрового учета земельных участков, расположенных в кадастровом округе «Общероссийский»). В условный кадастровый квартал включена территория, границы которой проходят:

– по границам кадастрового района (как правило, по границам административно-территориальной единицы субъектов РФ). Номер «0» присвоен в соответствии с п.11 «Требований к кадастровому делению», утвержденных приказом Росземкадастра от 15.06.2001г. П/117.

– по границам кадастрового округа (как правило, по границам субъекта РФ). Номер «0» присвоен приказом территориального органа Роснедвижимости по субъекту РФ.

– по границам нескольких кадастровых районов. Номер «1» присвоен в соответствии с п.3 приказа Росземкадастра от 26.08.2003г. №П/206

– по границам условного кадастрового района «Российский» (по границам условного кадастрового округа «Общероссийский», по государственным границам Российской Федерации). Номер «1» присвоен в соответствии с п.3 приказа Росземкадастра от 26.08.2003г. №П/206.

Функции условных кадастровых кварталов определены п.11 «Требований к кадастровому делению», прекративших свое действие в связи с утверждением приказа Министерства экономического развития Российской Федерации №144 от 04.04.2011г. «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров», как обеспечение государственного кадастрового учета и присвоение кадастровых номеров многоконтурным земельным участкам, расположенным на территориях нескольких кадастровых кварталов, кадастровых районов, кадастровых округов.

При разработке в установленном порядке материалов кадастрового деления в качестве основы для создания единиц кадастрового деления и закрепления прохождения их границ использовались сведения об административно-территориальном делении территории РФ, устанавливающие номера, наименования административных территориальных единиц, а так же описание прохождения границ между ними.

В территории единиц кадастрового деления включались, как правило, территории административных территориальных единиц, территории субъектов РФ, территория РФ. Таким образом, сведения о кадастровом делении соотнесены со сведениями об административно-территориальном делении. Для описания границ кадастровых кварталов использовались однозначно понимаемые и отражаемые на плановых материалах элементы местности (базисы кадастрового деления). К таким элементам местности относятся:

• крупные природные линейные объекты (живые урочища);

• просеки в лесу;

• созданные трудом человека линейные объекты, имеющие сплошную полосу отвода:

• железные и автомобильные дороги;

• наземные трубопроводы и т. д;

• закрепленные на местности границы населенных пунктов;

• объекты, являющиеся планировочной основой застроенной территории:

• улицы, проезды общего пользования и т. д.

В качестве базисов использовались и строящиеся объекты, строительство которых находится в стадии завершения либо под строительство которых в установленном порядке осуществлен отвод земельных участков.

Федеральным законом от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривается возможность изменения административных границ между районами, что может повлечь передачу территорий некоторых населенных пунктов к территориям других муниципальных образований. При этом возникают вопросы о необходимости соотнести сведения в утвержденных материалах кадастрового деления сведениям об измененном административно-территориальном делении. При изменении административно-территориального устройства субъекта РФ кадастровое деление не пересматривается (письмо Роснедвижимости от 04.07.2005г. №ВК/0555 «О кадастровом делении»). В случае изменения границ административных территориальных единиц необходимо соотнести номера кадастровых кварталов на измененной территории. В этом случае для каждого кадастрового квартала, расположенного на этой территории, указывается код ОКАТО той административной территориальной единицы, в границах которой находится кадастровый квартал (разъяснения Росземкадастра по системе «Кадастровые новости», №ВО-028-05Р).

В настоящее время при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, территориально расположенных вблизи утвержденных границ единиц кадастрового деления, у органов кадастрового учета возникают проблемы соотнесения учитываемого объекта недвижимости в тот или иной кадастровый квартал. В качестве вспомогательных материалов, сотрудниками органов кадастрового учета используются все имеющиеся картографические материалы, в том числе векторная адресная карта (схема) территории.

Современный этап работ по кадастровому делению начался более десяти лет назад с выходом Постановления Правительства Российской Федерации от 06.09.2000г. № 600 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам», впоследствии отмененных в связи с выходом Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственном кадастре недвижимости» и Приказа Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 № 144 "Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров». Тем не менее, на данный момент существует ряд нерешенных проблем качества кадастрового деления, среди которых выделяют следующие:

• Отсутствуют кадастровые кварталы на целые районы или их части (в населенных пунктах или на межселенную территорию)

• Данные кадастрового деления не имеют четкой структуры, позволяющей использовать автоматизированные методы загрузки их в базы геоданных.

Структура материалов кадастрового деления варьируется как по субъектам, так и по районам внутри одного субъекта. Названия слоев пространственных данных не стандартизированы (например, в атрибутивной (семантической) информации о единицах кадастрового деления отсутствует кадастровый номер, который позволяет однозначно идентифицировать принадлежность полигона единицы кадастрового деления; не совпадают границы кварталов соседних районов, границы кварталов смежных (соседних) кадастровых округов; границы кадастрового деления не совпадают с государственной границей Российской Федерации);

• Кадастровые кварталы размечены в собственных системах координат, параметры которых не всегда известны;

• Данные кадастрового деления могут содержать ошибки в геометрии контуров, что требует принятия экспертного решения по их классификации и затрудняет определение параметров систем координат.

В связи с этим тема оптимизации кадастрового деления территории Российской Федерации рассматривается в настоящее время как одно из наиболее важных мероприятий кадастровых органов.

Основой для издания приказов о кадастровом делении территории конкретного кадастрового района является «Проект кадастрового деления». Указанный проект на стадии разработки согласовывают с соответствующими рай(гор)комземами, ФГУ ЗКП и организацией, ответственной за внедрение АС ГЗК на территориикадастрового округа. Проект должен содержать:

• анализ ранее проведенного «кадастрового зонирования» территории и предложения по уточнению (изменению) прохождения границ сформированных кадастровых кварталов;

• предложения по прохождению границ кадастровых кварталов,

• формируемых из территорий, на которых кадастровое зонирование ранее не проводили.

В техническом задании на разработку «Проекта кадастровогоделения» указывают территории, на которых ранее были выполнены работы по кадастровому зонированию. Это необходимо длямаксимального сохранения месторасположения, конфигурации иномеров ранее сформированных кадастровых кварталов, в пределах которых осуществляли кадастровый учет земельных участков иоформляли правоудостоверяющие документы. Система кадастрового деления территории РФ призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам всоответствии с их месторасположением. Поэтому при разработкепроекта необходимо особо обратить внимание на использованиедля описания границ кадастровых кварталов однозначно понимаемых и отражаемых на плановых материалах элементов местности(базисов кадастрового деления). К таким элементам местности необходимо относить крупные природные линейные объекты (живые урочища), просеки в лесу, а также созданные трудом человекалинейные объекты, имеющие сплошную полосу отвода (железныеи автомобильные дороги, наземные трубопроводы и т.д.). В числоиспользуемых элементов местности включают и границы поселений (закрепленные на местности), а также улицы, проезды общегопользования и иные объекты, являющиеся планировочной основой застроенной территории. В качестве базисов можно использовать и строящиеся объекты, строительство которых находится встадии завершения либо под строительство которых в установлен-

Кадастровый квартал можно считать оптимальным по размерам, если существующие в границах кадастрового квартала земельные участки (или предполагаемые к образованию) однородныпо размерам и конфигурации (т. е. площади и число точек поворота границ отдельных земельных участков отличаются меньше чемв 10 раз), а общее число узловых и поворотных точек границ земельных участков находится в пределах от 100 до 200 единиц.

Для кадастровых районов, имеющих общее число кадастровыхкварталов более 500 (или для районов, для которых ранее былопроведено «зонирование» на зоны, блоки, массивы или иные единицы зонирования), объединение кадастровых кварталов в болеекрупные (условные) единицы кадастрового деления (блоки, массивы и т. п.) рекомендуют выполнять в составе «Проекта кадастрового деления». За основу такого объединения необходимо принимать планировочное структурирование территории кадастрового района, позволяющее однозначно понимать на местности расположение ее отдельных фрагментов. В этом случае в десятичномчисле, соответствующем номеру кадастрового квартала в кадастровом районе, выделяются определенные разряды для записи чисел, соответствующих номерам, присвоенным условным единицам кадастрового деления. Число уровней объединения устанавливает территориальный орган Росреестра в техническом задании на разработку «Проекта кадастрового деления». При этомдля обеспечения возможности функционирования государственных автоматизированных информационных систем, содержащихсведения о земельных участках, общее число разрядов десятичного номера кадастрового квартала в кадастровом районе не должнопревышать семи.

8