Рынок земли и земельная рента.

Необходимым фактором производства является земля.

Объектом сделки на рынке земли являются земельные участки, пригодные для выращивания сельскохозяйственной продукции, а также используемые в добыче полезных ископаемых (то есть в добывающей промышленности) и в строительстве.

Можно выделить ряд особенностей земли как фактора производства, которые обуславливают особенности ценообразования и формирования доходов на рынке земли.

Во-первых, земля в отличие от других факторов производства (труд, капитал), – это фактор, который не производится, а имеется в наличии как природный объект. Количество земли – это данная величина, которая не подлежит увеличению. Поэтому можно говорить об абсолютной неэластичности предложении земли. Конечно, в очень долгосрочном периоде предложение земли может быть увеличено в ответ на растущий спрос на сельскохозяйственные угодья путем отвоевывания ее у прибрежных участков морей, тайги или тропических лесов. Можно улучшить плодородие земли. Но в краткосрочном и долгосрочном периоде, каким бы высоким не был спрос, например, на чернозем или на богатые полезными ископаемыми залежи, увеличить предложение земли такого качества просто невозможно.

Во-вторых, особенность земли – ее недвижимый характер, что определяет издержки, связанные с использованием земельного участка в зависимости от ее местонахождения. Владелец земельного участка не может перебросить его поближе к рынку сбыта сельскохозяйственной продукции или к городу, славящемуся своей индустрией развлечений, чтобы получить больший доход.

В-третьих, земля как природный объект качественно различна. Разные участки в большей или меньшей степени пригодны к использованию в хозяйстве из-за их плодородия, минерально-сырьевых запасов. Однако, ограниченность земли приводит к необходимости использования всех или большинства земель.

На рынке земли можно выделить 2 вида сделок:

1) Купля-продажа услуг земли.

В этом случае земельные участки предоставляются в аренду и складываются отношения землепользования. Аренда земли – это вид землепользования, при котором собственник (землевладелец) передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для хозяйственной деятельности. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу – арендная плата. Арендная плата принимает различные формы. Она выплачивается деньгами, продуктами земледелия или же арендатор земли вынужден своим трудом на чужом участке земли расплачиваться с его собственником.

Спрос на землю формируют фермеры, предприниматели. Спрос на землю показывает, какое количество земли арендаторы готовы взять в аренду при различных возможных уровнях платы за нее. Естественно, что при более высокой арендной плате количество арендуемой земли будет меньше, чем при низкой. Поэтому кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Предложение земли на рынке формирует землевладелец. Поскольку предложение земли неэластично, график предложения представляет собой вертикальную линию. Пересечение кривых спроса и предложения характеризует равновесие на рынке земли и равновесная рента (рисунок 1).

На рынке земли между собственником земли и арендатором складываются рентные отношения. Рентные отношения – это отношения по поводу ценообразования и распределения доходов от использования земли, ее полезных ископаемых и недвижимости.

В отношениях землепользования рентные отношения представляют собой по существу отношения между собственником земли и арендатором земли по распределению прибыли. Одна ее часть – в виде нормальной прибыли – достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 2).

Если собственник земли сам ведет свое хозяйство, т.е. является фермером, то земельную ренту, по мнению П. Самуэльсона, можно определить по «остаточному методу», когда из общей величины созданного на земле продукта вычитают совокупную величину заработной платы. По праву частной собственности рента достается собственнику земли (он же фермер).

В свое время А. Смит раскрыл существо рентных отношений: «Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал... Всю ту часть продукта или, что то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты...»¹

Земельная рента – это

1) цена, уплачиваемая арендатором ее собственнику за возможность производственного использования земли и получения прибыли (то есть арендная плата);

2) доход, который приносит земля и ее недра владельцу земельных ресурсов.

Непосредственно уровень земельной ренты определяется в результате сделки между землевладельцем и арендатором и зависит от:

1. неэластичности предложения;

2) от спроса на конечный продукт, который определяет спрос на сами земельные участки. Например, если цена на пшеницу снизилась (потребители стали меньше употреблять в пищу белого хлеба, не желая набирать вес и портить фигуру), то и производный спрос на услуги земли для выращивания пшеницы уменьшится. В результате уменьшения спроса на услуги земли, уменьшится и ставка земельной ренты. Все вышеизложенное относится и к спросу на услуги земли для несельскохозяйственных целей.

Можно сказать, что земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю. Вообще вопрос о том, справедливо или присвоение собственником земли ренты, этого «дара природы», является в значительной степени морально-этическим или политическим. Действительно владелец участка земли не создавал землю (предположим, что это девственная земля или целина), не приложил никаких усилий для «появления на свет» этого фактора производства. Почему же он присваивает ренту? Разве это справедливо? Все эти вопросы лежат за рамками позитивного экономического анализа.

Рассмотрим виды земельной ренты², которые возникают в связи неоднородностью качества земельных участков, наличием худших, средних и лучших участков земли.

Абсолютная рента – это рента, имеющаяся на всех без исключения участках земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих продуктах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие земельные участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Нерыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям сельскохозяйственного производства на худших землях. Все фермеры продают продукцию по рыночным ценам, которые не только окупают повышенную ее себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и средств производства) на худших землях, но и обеспечивают обычную прибыль.

Дифференциальная рента возникает на лучших и средних по качеству участках земли. Она представляет собой разницу между ценой производства продукции, полученной на средних и лучших участках, и общей (более высокой) ценой, определяемой худшими условиями производства. Дифференциальная рента зависит от качества земли: в сельском хозяйстве – от плодородия и местоположения участков, в добывающей промышленности – от богатства залежей и природных условий добычи.

В силу более благоприятных производственных условий на лучших и средних по качеству участках земли себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость единицы продукции (скажем, 1 ц. пшеницы) с обычной прибылью, то на более лучших участках ее индивидуальная цена производства будет ниже рыночной, общественной цены. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже продукции по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль – это разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях. Монополист земельной собственности прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли. Поэтому разностная | прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты.

Напрашивается вопрос: почему общественная цена производства определяется худшими, а не средними и даже лучшими условиями? Да потому, что земельные площади ограничены и урожай только со средних и лучших земель не сможет удовлетворить общественные потребности. И, если спрос превышает предложение, то рыночная цена поднимается до уровня цены производства продукции худшего участка. Поэтому можно сказать, что дифференциальная рента – это разница между общественной и индивидуальной ценами производства. На худших участках она не возникает.

Дифференциальная рента бывает двух видов.

Таблица 1. Виды дифференциальной ренты.

	Первый вид	Второй вид
Условия образования	Различия земель по естественному По естественному плодородию и местоположению	Различия земель по экономическому плодородию
Вид добавочной прибыли	Разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучшей земле	Разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на экономически более плодородной земле
Кому достается добавочная прибыль	Собственнику земли.	В пределах срока аренды – предпринимателю.

Собственник земли получает дифференциальную ренту I (первого вида) с более лучших участков, отличающихся большим естественным – не зависящим от человека – плодородием и более благоприятным месторасположением. В арендном договоре он сразу же предусматривает такую арендную плату, которая изымает в его пользу соответствующую разностную сверхприбыль.

Дифференциальная рента II (второго вида) образуется в результате того, что арендатор повышает экономическое плодородие земли: вносит удобрения, осуществляет мелиорацию и иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельскохозяйственного производства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков, путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая продукцию по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке.

Вторая дифференциальная сверхприбыль с самого начала достается предпринимателю, который применил более эффективные капитальные затраты. Это побуждает арендатора улучшать землепользование и увеличивать продуктивность сельского хозяйства. Убедительным примером служит так называемая «зеленая революция» 60-х годов, в результате которой в Индии, Мексике и других странах урожайность возросла в четыре раза.

Дифференциальную сверхприбыль второго вида арендатор получает, до истечения срока арендного договора. Когда же собственник земли заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли, произведенные без всякого его участия, и назначает более высокую арендную плату. В результате новая сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту II. Интересы фермера, стремящегося получить выгоду от своих нововведений, и собственника земли, желающего воспользоваться плодами чужого труда, естественно, сталкиваются. Предприниматель старается получить землю на возможно более длительный срок аренды, а собственник земельного участка стремится сократить этот срок, чтобы быстрее получить дифференциальную ренту.

Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, то это ведет к их удорожанию. По сути дела, покупая такую продукцию, все общество выплачивает дань земельным собственникам. Поэтому в некоторых трактовках рента считается излишней платой, которая не обеспечивает прироста данного ресурса. В связи с этим некоторые экономисты (в том числе и Маркс) полагают, что землю следует национализировать или всю ренту через земельный налог изымать в пользу общества, государства. Однако большинство экономистов отрицает целесообразность введения такого налога, так как в этом случае нарушается принцип вознаграждения за использование ресурса, находящегося в частной собственности.