3.Застосування критеріїв найкращого і ефективнішого використання землі.

Розглянемо особливості застосування критеріїв найкращого і ефективнішого використання.

Фізична придатність земельних ділянок.

Найкраще і найефективніше використання власності залежить від її фізичних характеристик.

Зблизька варіантів використання треба враховувати:

·    Розміри і форму ділянки, які можуть опинитися відповідати або відповідати оптимальному використанню. Наприклад, ділянку на мале будівництво промислового об'єкта, що є найкращим використанням за існуючої зонування.

·    Доступність транспортних і комунальних зручностей 

Це може бути вирішальний чинник під час виборів варіанту використання, наприклад: якби забудовник був зацікавлений у будівництві складських приміщень, то перевагу було б віддано ділянці, що має вихід на мережу швидкісних шосе чи залізницю. Для магазинів, ресторанів швидкого обслуговування, мотелів дуже важливим є візуальна відкритість з будь-якого боку дорожнього руху. Відсутність можливості підключення до магістрального каналізаційного коллектору може виключити аналізований варіант використання з переліку фізично здійсненних.

·  Інженерно-геологічні і гідрогеологічні умови 

Це може зробити неможливим проект найефективнішого варіанта поліпшень, з допомогою, наприклад, низькою несучої здібності грунту чи високого рівня підземних вод.

·  Топографічні і географічні особливості можуть накладати суттєві обмеження використання. Наприклад, використання ділянки спорудження великого промислового термінала може бути неможливим через рельєф ділянки.

ВИСНОВКИ

Аналіз найкращого і ефективнішого використання об'єкта нерухомості – це синтез принципів всіх груп аналізу оцінки нерухомого майна. Він дає змогу оцінювачу виявити із можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найдохідніший варіант,і його використовуватиме для оцінки. Цей принцип передбачає оцінку ділянки землі, бо коли ділянка була би вільною (тобто. в оцінці об'єкта йдеться насамперед про найбільшу дохідність земельної ділянки, потім вже про дохідність всього об'єкта нерухомості). У цьому враховуються такі варіанти використання об'єктів нерухомості, як:

- по-перше, відповідають юридичним нормам,

- по-друге, реалізація яких можлива фізично,

- по-третє, здійсненні фінансово,

- по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості (економічна ефективність).

Вибирається варіант використання, у якому за об'єкт можливо заплачено найбільша ціна. Якщо ділянка вільна від будівель, то з найефективнішого варіанта використання земельних ділянок, оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова дільниці є, то оцінювач визначає, чи збільшувати вартість ділянки на величину вартості даної будівлі чи зменшити на величину витрат для зносу даної будівлі при обраному варіанті використання земельних ділянок.

«Принцип найкращого і ефективнішого використання» є концептуальною моделлю для аналізу різних чинників, які впливають на вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі чинники фізичного, юридичного, соціального та скороченого економічної характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто, є ланцюгом між усіма оцінними принципами.

****

Юридична забезпеченість

При аналізі найкращого і ефективнішого використання власності слід визначити: які варіанти використання відповідають даній місцевості законодавчим, урядовим, муніципальним актам. Мають бути проаналізовані всі документи,які регламентують нормативно-юридичний бік функціонального використання. Публічні обмеження включають:

правила зонування;

вимоги з охорони навколишнього середовища;

вимоги отримання дозволу;

будівельні кодекси;

житлові кодекси;

положення про розбивку землі на дільниці.

Інші публічні обмеження можуть включати нормативи енергоспоживання, обмеження затемненості, примусове відчуження землі для публічного використання коштів і інше.

Характер використання може бути обмежено довгостроковими договорами оренди. З іншого боку, можуть відбуватися часткові чи тимчасові обмеження, що визначають заборону використання окремих видів матеріалів, обмеження поверховості, тимчасову заборону для будівництва у цьому місці.

У окремих випадках стосовно великим проектам, обов'язковою вимогою є частина їхньої оцінки місцевими жителями. В інших випадках забудовник повинен надавати певні проценти за квартиру чи такої ж частини будинку, у мікрорайонах індивідуальної житлової забудови,людей із низьким рівнем доходу за ставками орендної оплати чи за ставками нижчими від ринкових. Ці обмеження можуть істотно змінити варіант найкращого і ефективнішого використання земельних ділянок.

Можуть з'явитися часткові чи тимчасові обмеження, що визначають заборону, пов'язану із статусом об'єкта, як пам'ятника культурно-історичної спадщини. Часткові обмеження здебільшого накладають додаткові видатки під час проведення поліпшень, особливо у районах історично-міської забудови.

Крім законодавчих обмежень можуть відбуватися негативні настрої місцевого населення, що може зробити неможливим певний варіант використання.

Приватні правові обмеження включають обмеження використання об'єкта, сервітути і вироблення конкретних угоди. Сусідній землевласник, може володіти будинком,що вторгується у цей об'єкт. На ділянці можуть перебувати поховання чи історичні будинки які підлягають зносу.

ЛІТЕРАТУРНІ ДЖЕРЕЛА

1. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Затверджено наказом Держкомзему України від 8 липня 1999 р. №72.

2. Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджені наказом Держкомзему України від 12 листопада 1998 р.

3.Оцінка земель : Навчальний посібник /М.Г. Ступень, Р.Й.Гулько І.Р.Залуцький, О.Я.Микула та інш.: За аг.ред. М.Г.Ступеня – Львів: « Новий світ-2000», -2005

4.Тепман Л. М. Оцінка нерухомості: Навчальний посібник для вузів – М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 з.

5.Економіка нерухомості: Навчальний посібник – 2-ге вид. М.: Річ,2000-328с.

6.http://bibl.com.ua/ekonomika/1957/index.html