Экономика недвижимости_1 / Экономика недвижимости / 2.4. Задание для контрольной работы № 1

Задача № 11.

Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
		кв.1	кв.2	кв. 3
Этаж / этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Материал	кирпичный дом	панельный дом	кирпичный дом	Панельный дом
Цена продажи, тыс. р.	-	450	460	475

Задача № 12.

Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.

Таблица 6 – Данные об аналогичных продажах

№ про­дажи	Цена продажи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки		Район
		Подъездные пути	Пожаро-охранная сигнализация
1	700	Хуже на 20 %	Аналогичная	А
2	850	Аналогичные	Хуже на 25 %	С
3	780	Лучше на 25 %	Аналогичная	Д

Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 20 % и дороже, чем в районе Д, на 25%.

Задача № 13.

Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 7.

Таблица 7 – Данные об аналогичных продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и усло­вия сделки	Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер уча­стка, соток	20	15	14	15
Местополо­жение	уп. Ударная	уп,Уд арная	ул.Горная	ул. Солнеч­ная

Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 15%, чем на ул. Ударной, и ниже на 30%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 45 тыс. р.; стоимость комнаты 225 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.

Задача № 14.

Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения составят 5,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 650 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 20%.

Задача № 15.

Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 4500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 40 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 2150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 25%.

ВАРИАНТ № 4.

Задача № 1. тоимость вакантного земельного участка 300 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство офисного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами нор­ма прибыли на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 40%.

Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, Млн. р.	25,5	24,1	18,2
Площадь, м.кв.	3200	3100	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв.	6,1	7,1	5,2

Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

Задача № 2.

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 130 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 660 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.

Задача № 3.

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 750 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 100 тыс. р., от торгового центра — 200 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача № 4.

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 70 тыс. р. При строительстве дач­ных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 5 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 50 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

Задача № 5.

На земельном участке стоимостью 70 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 540 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 900 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

Задача № 6.

Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 1270 кв. м, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — 30 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания — 250 дол.

Задача № 7.

Определить стоимость нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составляет 10575 м², стоимость строительства 1 м² аналога составляет 15 тыс.р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 1200 тыс. р.

Задача № 8.

Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный под­ход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.

Таблица 2 – Исходная информация

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	122
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	160
3	Площадь гаража	кв. м	27
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	50
5	Стоимость воспроизводства парника	дол.	180
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	250
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550

Задача № 9.

Определить величину корректировки цен продаж на наличие бани на даче, используя метод парного анализа продаж.

Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Расстояние до города, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. р.
1	5	50	-	Плохое	-	+	45
2	5	50	-	Плохое	-	-	37
3	5	55	Озеро	Среднее	-	-	48
4	5	55	Река	Среднее	+	+	60
5	10	55	Озеро	Среднее	+	+	62
6	10	50	Река	Среднее	+	-	55
7	10	55	Озеро	Среднее	+	-	53
8	5	55	Озеро	Среднее	-	+	57
9	5	55	Река	Среднее	+	-	53
10	10	50	Река	Среднее	+	+	65

Задача № 10.

Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складски­ми помещениями.

Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№1	№2	№3
Объем, m^3	1000	1100	1000
Местоположение относительно центра города	район средней отдаленности	район средней отдаленности	отдаленный район
Цена продажи, тыс. р.	3000	3300	2500

Задача № 11. спользуя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах, представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Данные о сопоставимых продажах

Отличия объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
		Кв.1	Кв.2	Кв. 3
Район	Ул.Новая	Ул.Новая	Ул.Централь ная	Ул.Централь ная
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	?	450	455	495

Задача № 12.

Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 6.

Таблица 6 – Данные об аналогичных продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер участка, соток	20	15	14	15
Местоположение	уп. Ударная	уп,Уд арная	ул.Горная	ул. Солнечная

Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 25%, чем на ул. Ударной, и ниже на 40%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фун­дамента 10x10 м = 9 тыс. р.

Задача № 13.

Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков, представленные в таблице 7.

Таблица 7 – Данные об аналогичных продажах

№ продажи	Цена продажи, Тыс.р.	Характеристики относительно объекта оценки		Район
		Обзор	Форма
1	60	Хуже на 10 %	Аналогичная	А
2	50	Аналогичный	Хуже на 10 %	Д
3	60	Лучше на 10 %	Аналогичная	Д
4	50	Хуже на 10 %	Аналогичная	А
5	55	Лучше на 7 %	Аналогичная	С
6	40	Хуже на 10%	Хуже на 30 %	А
7	55	Лучше на 8 %	Аналогичная	Д
8	65	Аналогичный	Аналогичная	С
9	65	Лучше на 10 %	Хуже на 20 %	В