Архив2 / курсач docx283 / kursach(221)

2 Предмет и содержание договора аренды

2.1 Предмет договора аренды Предмет договора аренды является существенным условием данного гражданско-правового договора. При отсутствии в договоре данных об объекте (предмете договора), подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным. Следовательно, предмет договора аренды, как обязательный элемент договора,  должен быть четко определен. Предмет договора аренды – имущество в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, т.е. способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки – цвет, размер, форму, модель. Иногда индивидуализацию можно производить, опираясь на использование номеров, символов, собственных названий и т.п. (например, технический, регистрационный номер, номер борта воздушного судна, название морского судна и т.д.). Законом могут быть установлены специальные требования к способу индивидуализации предмета договора аренды (например, в отношении зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных технических  характеристик и параметров, однако, это требование к описанию предмета договора аренды служит не столько определению его индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием, его грузоподъемность, грузовместимость, скорость и пр. Законодательное требование об индивидуализации предмета договора аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды – предмета договора. В ст.607 ГК РФ содержится примерный (неисчерпывающий) перечень  объектов, являющихся предметом договора аренды. Их можно подразделить на отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму. В первую группу входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр, лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды, явля­ющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъя­тым из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются природно-ресурсным законодатель­ством, а сами они охраняются нормами природоохранного зако­нодательства, в частности Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ. В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах (например, Положение об аренде участков лесного фонда, утвержденное постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345 (в ред. от 20 мая 2005 г.). Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие природные объекты, Гражданский кодекс РФ не содержит специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время характер указанно­го имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существен­ное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объек­тов, требуют самостоятельного отраслевого регулирования. Это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому п. 2 ст.607 ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установле­ны особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Водный кодекс регулирует отно­шения по водопользованию, которые, можно полагать, не явля­ются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом.  Гражданско-правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере учитывает публичный интерес, в силу чего право пользования может быть ограничено дополни­тельными условиями, в том числе экологическими требования­ми. Отношения по передаче ограниченных природных объектов могут приобретать отдельные публично-правовые черты, и в та­ком случае это будет договор концессии, а не аренды. Арендода­телем по данному договору выступает публичный собственник (государство или муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться дополнительные обязанности общественно полезного свойства.  Вторую группу объектов, являющихся предметом договора аренды, составляют антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком объекты, в том числе здания, сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бы­товая техника, предметы домашнего обихода и др. Иногда такое деление условно. Так, на некоторые созданные человеком объек­ты распространяется режим природных объектов (искусственно выращенные леса, каналы, водохранилища). Правовой режим имущества, представленного антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его классификационного вида, определяемого по правилам подразд. 3 разд. 1 ГК РФ «Объекты гражданских прав». Это может быть движимое и недвижимое имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а так­же воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты и пр.). Они могут характеризоваться как делимые или неделимые вещи. Так, в аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания. Третью группу объектов, являющихся предметом договора аренды, составляют объекты смешанной природы, к которым относятся предприятия и иные имущественные комп­лексы. В отличие от сложных вещей это - соединенные в одном объекте аренды совокупность вещей и совокупность имуществен­ных прав и обязанностей - предприятие. Безусловно, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или дол­ги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, по­скольку передача таких объектов оформляется иными видами до­говоров, в частности доверительного управления имуществом, фи­нансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.  Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не до­пускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды иму­щества, которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование частным лицам по сооб­ражениям безопасности (например, отдельные виды вооруже­ния, месторождения радиоактивных руд и др.). Законом также могут быть введены ограничения по сдаче от­дельных видов имущества в аренду. Это выражается, в частно­сти, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отноше­ния аренды, в выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Федеральному закону от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» передача в пользова­ние ядерных материалов, находящихся в федеральной собствен­ности, допускается только юридическим лицам, имеющим раз­решения (лицензии), выданные органами государственного ре­гулирования безопасности при использовании атомной энергии и на основании договоров, заключаемых специально уполномо­ченным на то государственным органом. Такие ограничения могут вводиться и в отношении сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК РФ). Для некоторых видов аренды ограничен круг возможных объектов, например, согласно ст.666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более чем  десятью процентами балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии (на основании Федерального закона от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях» и Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». В соответствии со ст.611 ГК РФ имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего, обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества – предмета договора аренды  является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка и т.п., во втором случае – с прохождением необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве Российской Федерации. Если предмет договора аренды представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то, в соответствии с п.2 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как  по общему правилу гражданского законодательства принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Кроме того, арендодатель обязан предоставить предмет договора со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное. Необходимо особо отметить, что отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является предметом договора аренды, т.е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие этих данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем существенным условиям договора. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что предмет договора аренды является существенным условием, он должен быть указан в договоре таким образом, который позволяет определенно его установить.  2.2 Содержание договора аренды Содержание договора составляют его условия, о которых вступающие в договор стороны достигли согласия в ходе переговоров. Некоторые условия включаются в договор в силу того, что они предписаны законодательством, однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету договора и порядку его исполнения. Чёткость и определённость содержания договора предопределяет особенности возникающих прав и обязанностей, возможность надлежащего исполнения сторонами обязательств, последствия их нарушения. Императивные нормы законодательства о заключаемом договоре могут в нем не повторяться, поскольку независимо от этого они обязательны для сторон. Однако на практике такое повторение часто имеет место, и это облегчает для сторон, особенно непрофессионалов, понимание и исполнение заключенного договора. Цена – арендная плата, является элементом договора аренды, составляющим его содержание. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если арендная плата договором не установлена, на основании п.3 ст.424, п.1 ст.614 ГК РФ условие об арендной плате может быть определяемым. Подобные аргументы высказаны  в суждении об отнесении условия о сроке внесения арендной платы к существенным условиям всякого договора аренды. Арендная плата согласно ст.614 ГК РФ устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может быть установлена  в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в виде предоставления арендатором определенных услуг или передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, а также в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.  Приведенный перечень возможных вариантов арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных в ст.614 ГК РФ форм, так и в иной, не названной в Гражданском кодексе РФ форме. Исключение из этого правила – положение ст.630 ГК РФ, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ), не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры Гражданским кодексом РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что, как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п.1 ст.610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для  недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора аренды для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет один год (ст.627 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности по договору аренды,  по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст.621 ГК РФ).  Правила на возобновление договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяется к договору аренды транспортных средств (ст.632, 642 ГК РФ).  Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые условия договора. Стороны свободны в согласовании условий и при заключении нового договора аренды, они не связаны условиями ранее действующего договора. В связи с тем, что гражданское законодательство регулирует договоры аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Как было указано выше, существенным условием договора аренды является предмет договора.  При этом необходимо отметить, что проблема существенных условий договора аренды не получила в научной литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее: «Условие об арендной плате,  безусловно, относится к существенным условиям всякого договора аренды, и, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым». Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды М.И.Брагинским, В.В.Витрянским, В.Ф.Яковлевым в статье «О Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».  Некоторые цивилисты в содержание договора включают также права и обязанности сто­рон. Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное правоотношение. Права и обязанности сторон договора аренды достаточно подробно представлены в нормах части второй Гражданского кодекса РФ, тем не менее, стороны вправе включить их в договор аренды.

Заключение Подводя итоги исследования темы настоящей курсовой работы, необходимо отметить следующее: 1.Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем, он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.  2. Гражданский кодекс РФ предусматривает пять видов арендных договоров: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). 3. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное владение и пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору передается только в пользование или во владение и пользование 4. В современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный наем» признаются тождественными. В то же время необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначе­ния иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров. Законодательное определение договора аренды позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности.   5. Основным источником норм, регулирующих договор аренды, является Гражданский кодекс РФ,  в котором содержатся общие положения об аренде, а также нормы, регулирующие отдельные виды договоров аренды: договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятий; договор финансовой  аренды (лизинг).   6.  Предметом договора аренды являются материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Непотребляемый характер предмета договора аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании договора аренды то же самое имущество.  Аренда исключительных прав, иных объектов интеллектуальной собственности невозможна. 7. Содержание договора аренды составляют его условия, о которых вступающие в договор стороны достигли согласия в ходе переговоров. Некоторые условия включаются в договор в силу того, что они предписаны законодательством (существенным условием договора аренды является предмет договора), однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету договора и порядку его исполнения. Содержание договора аренды составляю условия о сроке договора и арендной плате. Права и обязанности сторон четко регламентированы Гражданским кодексом РФ, однако стороны могут их закрепить и в договоре.

Список литературы: 1.Конституция Российской Федерации

2.Гражданский кодекс Российской Федерации

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11. 2001 г.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая)от  18.12.2006

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002

7. Водный кодекс Российской Федерации от 3.06.2006 г.

8. Лесной кодекс Российской Федерации от 4.12.2006 г.

9. Воздушный кодекс  Российской Федерации от 19.03.2005 г

10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2007

11. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999

12.Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7.03.2001 г.

13. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221, 2007

14.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122

15. О финансовой аренде (лизинге) : Федеральный закон от 29.10.1998 г

16.  О государственных и муниципальных унитарных предприятиях : Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ ст.48.  17. О защите прав потребителей : Закон РФ от 7.02.2009г.