Семинар № 4

Обязательства по передаче имущества в пользование

4 часа

Вопросы для обсуждения

1. Договор аренды: общие положения.

2. Договор проката.

3. Договор аренды транспортных средств.

4. Договор аренды зданий и сооружений.

Нормативные акты и судебная практика

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014). Параграфы 1-4 главы 34.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014).

4. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.

5. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Основная литература

1. Гражданское право: Учебник. В 4 т. Том 3: Обязательственное право. / Под ред. Е.А. Суханов. - М.: Волтерс Клувер, 2008. Глава 35.

Ситуационные задачи

Задача № 1. Гражданин Иванов передал в пользование гражданину Петрову рояль сроком на десять лет на следующих условиях: рояль по-прежнему остается дома у Иванова, а Петров вправе один раз в неделю, по четвергам, 16.00 приходить к Иванову и играть на рояле в течение двух часов. При этом, в качестве платы за пользование выступало угощение, которое Петров должен был всякий раз приносить с собой. Соответствующая договоренность была закреплена в письменной форме. Через два года Иванов и Петров поссорились, и первый отказался допускать второго к себе домой для пользования роялем. Тогда Петров предъявил к Иванову иск об истребовании рояля, с тем, чтобы получить возможность снова пользоваться им.

Какое решение вынесет суд? Изменится ли решение, если Петрова не допускает к роялю Сидоров, который приобрел квартиру Иванова вместе с роялем и прочей обстановкой?

Задача № 2. Акционерное общество «Прогресс» передало в аренду сроком на один год индивидуальному предпринимателю Федорову имевшееся у него право эксклюзивно продавать на территории Санкт-Петербурга товары, производимые одной известной американской компанией. Через некоторое время Федоров обнаружил, что такие же товары без надлежащих правовых оснований пролает еще одна компания. Он предъявил иск к ней, ссылаясь на заключенный договор аренды. При рассмотрении дела в арбитражном суде было установлено, что акционерное общество «Прогресс» действительно имеет исключительное право продавать соответствующие товары на территории Санкт-Петербурга, однако не может продавать это право.

Решите дело. Какие объекты могут передаваться в пользование по договору аренды?

Задача № 3. Гражданин Никаноров передал в аренду гражданке Лапиной имевшиеся у него десять акций открытого акционерного общества. Лапина пришла на очередное годовое собрание общества, была допущена к участию в нем, голосовала по всем вопросам повестки дня, получила дивиденды и в тот же день истратила их на свои нужды. Когда Никаноров потребовал передать полученные дивиденды ему, Лапина отказалась сделать это, сославшись на то, что доходы от использования арендованного имущества должны принадлежать арендатору, даже если об том ничего не сказано в договоре. Никаноров обратился в суд.

Какое решение должен вынести суд? Изменится ли решение, если в аренду были переданы не акции, а векселя?

Задача № 4. Акционерное общество передало в пользование фермеру Петрову два нежилых помещения в задании дирекции, однако договор аренды сроком на девять месяцев был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. Ссылаясь на то, что договорные отношения между фермером и АО возникли только со дня подписания договора, фермер начал платить за аренду помещений лишь с момента подписания договора, а за предыдущие шесть месяцев платить отказался.

При рассмотрении спора о взыскании арендной платы в арбитражном суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была установлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть месяцев аренды. В свою очередь АО представило документы, подтверждающие использование фермером помещений в течение спорных шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указанных помещениях, заключенный фермером с одним из охранных предприятий).

Какое решение должен вынести суд?

Задача № 5. Одна коммерческая организация передала другой в возмездное пользование рельсовый строительный кран. При передаче кран видимых дефектов не имел, однако из договора вытекало, что кран уже был до этого в употреблении. В процессе эксплуатации кран упал и повредил шесть находившихся на стоянке легковых автомобилей. Причиной аварии явились изношенные механизмы крана, а также нарушение крановщиком правил техники безопасности. Арендатор возместил причиненный владельцам автомобилей ущерб и в свою очередь, потребовал у арендодателя соответствующей компенсации. Арендодатель возражал против этого, ссылаясь на наличие вины арендатора, которая исключает его ответственность. К тому же, по мнению арендодателя, поскольку в договоре аренды не был определен размер арендной платы, его вообще следует признать незаключенным либо применить правила о договоре безвозмездного пользования (ссуды).

Решите дело.

Задача № 6. КУГИ передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Лаванда» нежилое помещение в отдельно стоящем здании сроком на пять лет. Через год право заключить договор аренды на все задние сроком на 25 лет, было продано на конкурсе акционерному обществу. Последнее при размещении в здании обнаружило факт наличия в нем другого арендатора и потребовало у общества «Лаванда» уплачивать арендную плату в увеличенном размере или освободить помещение, занимаемое помещение. «Лаванда», в свою очередь, отказалась выполнить требование АО и обратилось в арбитражный суд с иском о признании конкурса по продаже права заключить договор аренды недействительным.

Решите дело.

Задача № 7. В бюро проката обратился индивидуальный предприниматель Чипсов, пожелавший получить напрокат сроком на один месяц пылесос, необходимый ему для ведения своей деятельности по уборке офисных помещений, поскольку его собственный пылесос сломался и находится в ремонте. Бюро проката отказалось заключить договор, ссылаясь на то, что в процессе предпринимательской деятельности имущество изнашивается гораздо интенсивнее, чем в быту, и это совершенно не учтено в тарифах, установленных бюро. Чипсов обратился в арбитражный суд с иском о понуждении бюро проката к заключению соответствующего договора и о взыскании убытков, причиненных простоем его деятельности, в размере среднедневного дохода, умноженного на число дней простоя.

Решите дело. Изменится ли решение, если речь пойдет о прокате товарного станка?

Задача № 8. Гражданин Марков получил в обществе с ограниченной ответственностью «Всеобщий прокат» в возмездное владение и пользование сроком на шесть месяцев видеомагнитофон. По истечении месяца с начала использования видеомагнитофон сломался. Вызванный на дом представитель «Всеобщего проката» предложил забрать видеомагнитофон для ремонта, а пока идет ремонт – не взимать прокатную плату. Макаров, в свою очередь, потребовал от «Всеобщего проката» расторжения договора, возврата уплаченной вперед прокатной платы, возмещения убытков (в виде проезда на такси за видеомагнитофоном и процентов за пользование чужими средствами), а также взыскания морального вреда. «Всеобщий прокат» отказался удовлетворить эти требования, ссылаясь на то, что действующим законодательством расторжение договора в подобных случаях не предусмотрено. К тому же Макаров, скорее всего, нарушил правила пользования видеомагнитофоном, поскольку эти предметы обычно сами по себе не ломаются. Макаров обратился в суд. С иском

Какое решение должен вынести суд? Кто должен доказать, были ли нарушены правила пользования предметом проката?

Задача № 9. Государственное учреждение сдало в аренду коммерческой организации отдельно стоящее здание сроком на два года без права выкупа. Узнав об этом в момент, когда соответствующий договор был представлен на регистрацию, КУГИ потребовал, чтобы учреждение немедленно расторгло договор, поскольку, по мнению комитета, только он вправе сдавать в аренду имущество, являющееся государственной собственностью. В свою очередь, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора. Учреждение отказалось расторгнуть договор и обратилось за консультацией к частнопрактикующему юристу, который посоветовал обжаловать действия регистрирующего органа в суд.

Разрешите спор. Каков порядок сдачи в аренду государственного имущества, закрепленного или не закрепленного за государственным учреждением? Изменится ли решение, если срок договора будет равен трем месяцам?

Задача № 10. Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о выселении акционерного общества «Сигнал» из занимаемого помещения в связи с истечением срока договора. Общество возражало против иска, ссылаясь на то, что в договоре была предусмотрена иная процедура его прекращения: если за два месяца до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, он считается пролонгированным на тот же срок, то есть на пять лет. Комитет по управлению имуществом же потребовал прекращения договора спустя три месяца после окончания срока, в течение которого можно было заявить о таком прекращении. Поэтому договор аренды должен считаться действующим еще на пять лет. Комитет по управлению имуществом, в свою очередь, считал, что по истечении срока договора он может превратиться только в заключенный без указания срока договор, и его можно расторгнуть в любое время. К тому же первоначальный договор аренды в отношении помещения, составляющего часть отдельно стоящего здания, нигде не был зарегистрирован.

Кто прав в этом споре?

Задача № 11. Травкин передал в аренду Муравьеву семейство пуховых кроликов для сбора пуха сроком на три года, при этом плата за пользование была установлена в виде одного кролика из каждого приплода, однако не менее одного кролика в год. В первый же год аренды крольчиха оказалась бесплодной. Узнав об этом, Травкин потребовал уплаты арендной платы под угрозой расторжения договора и взыскания убытков. Муравьев, в свою очередь, ссылался на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просил освободить его от уплаты арендной платы. Сосед Травкина, Кузнецов, высказал мнение, что если приплода от кроликов нет, то Муравьев должен приобрести аналогичного кролика и передать его в качестве арендной платы.

Кто прав в этом споре?

Задача № 12. АО «Буревестник» сдало в аренду сельскому потребительскому обществу деревни Большой Бор овощехранилище без указания срока договора. Это овощехранилище находилось на земельном участке, полученном в свое время «Буревестником» в постоянное (бессрочное) пользование. Во время действия договора сельпо согласия «Буревестника» переоборудовало овощехранилище под магазин, а в дальнейшем, уже без согласия «Буревестника», магазин был разобран и использован арендатором в качестве строительного материала для постройки на том же земельном участке жилого дома. Иск «Буревестника» к сельпо о возврате овощехранилища был удовлетворен судом со ссылкой на обязанность арендатора вернуть имущество и возместить арендодателю убытки, причиненные данному имуществу.

Обжалуя вынесенное судом решение, ответчик указывал, что так как прежнего имущества уже не существует, а постройка жилого дома, который к моменту судебного разбирательства уже был заселен, обошлась ему довольно дорого, в иске «Буревестнику» следует отказать. К тому же договор аренды овощехранилища нигде не был зарегистрирован.

Какую позицию должен занять вышестоящий суд?

Задача № 13. Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) сдал в аренду ООО «Мягкая игрушка» под производственные нужды двухэтажное здание сроком на 25 лет. Одновременно на тот же срок был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено указанное здание. Оба договора были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Через год комитет обратился к ООО с иском о расторжении договора аренды здания в связи с неуплатой арендной платы более чем за пять месяцев подряд. ООО возражало против иска, ссылаясь на то, что здание ему передано не было, а именно не был составлен акт приема-передачи, хотя в здание ООО въехало. Иск, тем не менее, был удовлетворен. Однако после этого ООО установило на арендуемом им земельном участке, который со всех сторон окружал здание, высокий забор и отказалось пропускать новых арендаторов. Комитет обратился в юридическую фирму с просьбой разъяснить, как ему в таком случае поступать.

Дайте ответ за юридическую фирму, исходя из того, что арендная плата по договору аренды земельного участка уплачивается ООО исправно.

Задача № 14. Машинопрокатная база заключила договор с заводом металлоконструкций о передаче ему напрокат землеройной машины сроком на один год. Через пять месяцев машина вышла из строя и возникла необходимость ее капитального ремонта. Завод произвел ремонт и, кроме того, оборудовал машину новым техническим приспособлением. В течение четырех месяцев завод не платил арендной платы, считая, что расходы по ремонту и улучшению имущества должны быть зачтены в счет арендной платы. Машинопрокатная база с этим не согласилась, заявив, что завод капитально ремонтировал и улучшил машину без согласия базы.

Кто прав в этом споре?

Задача № 15. Горский взял напрокат пианино сроком на один год, заключив соответствующий договор с ателье проката. В связи с отъездом в трехмесячную командировку Горский передал пианино во временное пользование своему соседу по лестничной площадке Хмелеву с условием, что он выплатит стоимость проката за время, пока пианино будет находиться в его квартире. Хмелев поставил пианино около батареи центрального отопления, и вскоре в инструменте появились две трещины. По окончании срока договора Горский вернул пианино ателье проката. Однако после осмотра инструмента ателье принять его отказалось и предложило Горскому отремонтировать инструмент за свой счет. Горский отказался выполнить требование, сославшись на то, что виновником порчи пианино является Хмелев.

Кто прав в этом споре?

Задача № 16. Хоккейная команда арендовала у стадиона каток для тренировок команды в зимний период. Из-за следовавших друг за другом потеплений каток несколько раз растаивал, и команда не могла проводить регулярных тренировок. Команда прекратила перечислять стадиону арендную плату и потребовала расторжения договора. Стадион предъявил иск, требуя оплатить арендную плату, а также доходы, которые он мог бы получить, используя имущество в других целях.

Решите спор.

Задача № 17. Научно-исследовательский институт (НИИ) арендовал у ООО «Профит» помещение общей площадью 200 кв. м, состоящее их трех комнат, для размещения отдела, работающего по новой тематике, запланированной НИИ. Спустя 10 дней выяснилось, что помещение находится в плохом состоянии. Специалисты, приглашенные НИИ, после осмотра помещения указали в заключении, что требуется замена перекрытий, без чего комнаты не могут использоваться по прямому назначению. НИИ обратился к ООО «Профит» с требованием заменить балки чердачного перекрытия и привести комнаты в пригодное для эксплуатации состояние. Одновременно НИИ сообщил о прекращении перечисления арендной платы на все время производства работ.

Кто прав в этом споре?

Задача № 18. Сельское потребительское общество (Сельпо) арендовало у кинотеатра подвальное помещение для размещения торгового склада. Через месяц из-за неисправности канализационных труб, находившихся в подвале, он оказался залитым, и Сельпо был причинен материальный ущерб в сумме 70 млн. рублей. Сельпо обратилось к кинотеатру с требованием о возмещении ущерба. Кинотеатр отказался удовлетворить это требование, ссылаясь на то, что подвальное помещение находилось во владении и пользовании Сельпо, и кинотеатр не мог знать о неисправностях канализационных труб.

Кто прав в этом споре?

Задача № 19. По договору с управлением железной дороги АО получило в аренду узкоколейную железнодорожную ветку с подвижным составом (два электровоза и десять вагонов). В результате урагана один электропоезд и три вагона были повреждены настолько, что не могли использоваться АО для перевозок. АО обратилось к управлению железной дороги с требованием отремонтировать подвижной состав. Управление железной дороги, признавая, что повреждение подвижного состава произошло не по вине АО, тем не менее, отказалось ремонтировать поврежденные электровоз и вагоны, ссылаясь на то, что согласно договору, заключенному между ними, производство капитального ремонта обязан осуществлять арендатор. Арендатор (АО), в свою очередь, потребовал расторжения договора аренды и возмещения всех причиненных убытков.

Кто прав в этом споре?

Задача № 20. Полное товарищество заключило договор с местной администрацией на аренду гаража. По договору товарищество обязывалось реконструировать гараж. Часть гаража должна была использоваться дл стоянки легковой автомашины, а другую его часть товарищество обязывалось переоборудовать в жилое помещение и поселить в нем шофера. Все работы должны были быть завершены через шесть месяцев. Заключив договор, товарищество настлало в гараже на цементное покрытие деревянный пол, вселило в гараж шофера и никаких других работ не производило. В установленный срок никаких арендных платежей внесено не было. Местная администрация предъявила иск к товариществу о взыскании арендной платы и о понуждении его к производству всех работ по договору.

Кто прав в этом споре?

Задача № 21. Ирисов - заводчик охотничьих собак - в ответ на просьбу своего старинного приятеля охотника-любителя Лампова, полученную по факсу, согласился передать ему на время охотничьего сезона борзых. Готовясь в охоте, Лампов приобрел билет на самолет, заказал место в гостиницу, находящейся недалеко от охотничьего хозяйства, необходимое охотничье снаряжение, затратив на это значительную сумму денег. С открытием охотничьего сезона Лампов терпеливо ожидал три дня получения обещанных собак, после чего позвонил Ирисову и деликатно напомнил ему о заключенной сделке. В ответ Ирисов заявил, что никакой сделки между ними не совершалось, а, кроме того, собаки необходимы его брату, который специально приехал из другого города, сам является страстным охотником и хочет воспользоваться наступившим охотничьим сезоном.

Кто прав в этом споре?

Задача № 22. Аспирант по классу вокала музыкального училища Левкоев взял у своего друга Филина - солиста оперного театра - для пользования на время участия в конкурсе певцов-исполнителей фрачный костюм. Филин с коллективом театра отбыл на зарубежные гастроли, а так как Левкоева также возникла необходимость на некоторое время уехать из места постоянного жительства, он сдал фрачный костюм под расписку на хранение своей квартирной хозяйке, которая хорошо знала обоих музыкантов.

После возвращения Левкоев обратился к квартирной хозяйке с просьбой вернуть костюм. Однако получил от нее отказ на том основании, что эта вещь не его, а Филина. Кроме тог, она заявила, что будет удерживать данную вещь до полного погашения Левкоевым своего долга по квартирной плате. Приехав с гастролей, Филин узнал об этом от Левкоева и в свою очередь обратился к квартирной хозяйке с требованием возвратить фрачный1 костюм, но получил ответ, что у него ничего не было взято и никакого договора с ним не заключалось.

Кто прав в этом споре?