СКС и туризм / гостиничное хозяйство / гостиницы / Договор на управление гостиницей
.docУправление объектами гостиничного бизнеса
Крупные западные гостиничные сети, используя свои всемирно известные брэнды, настолько уверенно и профессионально управляют высококлассными отелями в Москве, что имеют приличные доходы. Для большинства участников российского рынка недвижимости эта область - терра инкогнита.
При наличии договора на управление гостиницей оператор получает вознаграждение в виде процентов от оборота и прибыли. Весь остальной доход направляется владельцу.
По мнению г-жи Марины Усенко (Вице-Президента «Jones Lang LaSalle»), - Есть три основные типа договоров, которые традиционно присутствуют в различных вариациях при профессиональном управлении гостиницами третьими сторонами. Договор на управление – наиболее распространенный тип соглашения, когда владелец поручает оператору управление готовым объектом за определенный процент от валовых продаж и валовой прибыли. Договор аренды, как правило, выгоден владельцам, которые стремятся полностью устраниться от ведения бизнеса гостиницы и получать стабильный, хотя и небольшой доход от аренды (примером подобного владельца может быть пенсионный фонд, который, как правило, не имеет практической возможности напрямую управлять своим безграничным портфелем объектов недвижимости, а готов удовлетворяться регулярными поступлениями от капиталовложений). Наконец, третий базовый вариант договора – франшиза, когда активный владелец гостиницы самостоятельно, с помощью собственной команды, управляет гостиницей под «флагом» известной компании. Гостиничный оператор подключает гостиницу к собственной сети бронирования и продаж, а взамен получает номинальное вознаграждение за использование бренда и необременительные услуги технической/ консультационной поддержки.
РАСХОДЫ ГОСТИНИЦ НА ОПЛАТУ УСЛУГ
ПО ДОГОВОРАМ НА УПРАВЛЕНИЕ
Платежи гостиниц по договорам на управление являются расходами, относящимися к обычным видам деятельности (п.7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н), и для признания их обоснованными они должны быть документально подтверждены. Для отнесения таких расходов на уменьшение налогооблагаемой базы они должны соответствовать перечню, предусмотренному Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.08.1992 N 552, с последующими изменениями и дополнениями, и осуществляться для целей производства и реализации продукции (работ, услуг).
Управляющие компании оказывают гостиницам в основном консультационные и информационные услуги, оплата которых согласно пп."и" п.2 Положения о составе затрат относится к затратам на управление:
- содержание работников аппарата управления и его структурных подразделений, материально - техническое и транспортное обслуживание их деятельности, затраты на командировки, связанные с производственной деятельностью, а также оплата управленческих услуг, осуществляемых сторонними организациями в тех случаях, когда штатным расписанием организации или должностными инструкциями не предусмотрено выполнение каких-либо функций управления производством;
- оплата консультационных и информационных услуг представителей других организаций (включая иностранных), прибывших для переговоров с целью установления и поддержания взаимного сотрудничества, затраты на командировки, представительские расходы в пределах, установленных законодательством.
Таким образом, практически все виды услуг, предоставляемых управляющими компаниями в рамках договоров на управление, можно классифицировать как затраты, связанные с управлением производством:
- затраты на содержание аппарата управления;
- затраты на содержание и обслуживание технических средств управления;
- затраты, связанные с использованием услуг связи;
- представительские расходы;
- оплата консультационных и информационных услуг;
- затраты на командировки;
- прочие управленческие расходы.
Затраты на создание и совершенствование систем и средств управления капитального (инвестиционного) характера в себестоимость продукции (работ, услуг) не включаются.
Затраты на оплату некоторых видов управленческих услуг можно отнести согласно указанному выше Положению к затратам, связанным с подготовкой и переподготовкой кадров (пп."к" п.2), набором рабочей силы (пп."л" п.2), сбытом, рекламой, включая участие в выставках (пп."у" п.2).
В соответствии с группировкой затрат по экономическим элементам все вышеперечисленные статьи относятся к прочим затратам.
Пунктом 11 Положения о составе затрат предусмотрена группировка затрат по статьям при планировании, учете и калькулировании себестоимости продукции (работ, услуг). Перечень статей затрат, их состав и методы распределения по видам работ, услуг должны определяться отраслевыми методическими рекомендациями по вопросам планирования, учета и калькулирования себестоимости исходя из характера и структуры предприятия.
К сожалению, таких отраслевых рекомендаций для гостиничных хозяйств пока нет. Однако, если гостиница по классификатору отраслей народного хозяйства (код ОКОНХ 90220) относится к организациям жилищно - коммунального хозяйства, то она может руководствоваться Письмом Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству "Особенности состава затрат, включаемых в себестоимость услуг предприятий и организаций ЖКХ" от 02.04.1993 N 01-04-44, но в нем ничего не говорится о распределении расходов по статьям затрат. Если же гостиница относится к разряду туристических (код ОКОНХ 91620) и оказывает туристские услуги, то в рамках этой деятельности она может руководствоваться "Особенностями состава затрат, включаемых в себестоимость туристского продукта организациями, занимающимися туристской деятельностью" (Приказ Государственного комитета РФ по физической культуре и туризму от 08.06.1998 N 210).
Поэтому при распределении расходов по статьям затрат гостиницы должны исходить из Положения о составе затрат как общеметодического и межотраслевого нормативного документа. Для целей управленческого учета им целесообразно разработать центры затрат, соответствующие статьям затрат Положения, с учетом отраслевой специфики. В международной практике и в гостиницах, осуществляющих свою деятельность по договорам на управление, для этого применяется "Единая система счетов для гостиниц" (Uniform System of Accounts for Hotels), которая обеспечивает сбор и обработку информации о доходах и расходах различных гостиничных служб и видов деятельности.
Возможность обоснования производственного характера затрат с целью включения их в себестоимость, по нашему мнению, предоставляет также ГОСТ Р 50645-94, который поясняет и уточняет технико - экономическую сторону деятельности гостиниц.
Документальное оформление
Важным условием обоснования производственного характера затрат является соблюдение принципа документального оформления всех хозяйственных операций, проводимых организацией (ст.9 Закона РФ "О бухгалтерском учете" от 21.11.1996 N 129-ФЗ). Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Кроме того, отнести те или иные затраты на себестоимость для целей налогообложения можно только при их документальном подтверждении. Факт осуществления затрат и их содержание могут подтверждаться договорными и платежными документами, актами и внутренними документами предприятия (справками, счетами, накладными и т.д.). Способ подтверждения затрат имеет существенное значение для определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.
Подтверждением факта оказания услуг и, следовательно, расходов на их оплату является акт, в котором должно быть указано, какие услуги, когда, где, в каком объеме были оказаны.
Для подтверждения обоснованности включения в себестоимость затрат по договорам на оказание консультационных и информационных услуг кроме акта, а он в большинстве случаев может свидетельствовать лишь о намерении сторон, необходимо наличие первичных документов. Такими документами могут служить:
T
¬
¦По информационным услугам об ¦Письменный отчет о ¦
¦исследовании рынка ¦проведенной работе, ¦
¦ ¦включающий перечень ¦
¦ ¦проведенных исследований, ¦
¦ ¦партнеров и т.д. ¦
+
+
+
¦Об оказании консультационных и ¦Конкретный перечень ¦
¦информационных услуг ¦проведенных консультаций с ¦
¦ ¦указанием дат, вопросов и ¦
¦ ¦характера полученной ¦
¦ ¦информации (письменная, ¦
¦ ¦устная, по телефону) ¦
+
+
+
¦Об оказании нескольких видов ¦Разбивка выполненных работ по ¦
¦услуг ¦каждому виду услуг, ¦
¦ ¦подтверждение выполнения ¦
¦ ¦услуг каждого вида ¦
L
+
Если в договоре конкретизирован порядок расчетов за услуги, то это может избавить от необходимости указывать в каждом акте, исходя из каких показателей рассчитывается плата за оказанные услуги. То есть, кроме перечня услуг, которые могут быть или должны быть оказаны по условиям договора, в нем должен быть определен и критерий, по которому устанавливается цена каждой услуги.
Затраты на содержание аппарата управления
В п.4 Положения о составе затрат сформулирован принцип принадлежности затрат к деятельности организации, в соответствии с которым в себестоимость ее продукции (работ, услуг) не включаются затраты по работам, выполненным в порядке оказания помощи или участия в деятельности других предприятий и организаций. Несоблюдение этого принципа расценивается как занижение налогооблагаемой прибыли. Поэтому в себестоимость услуг не могут быть включены отчисления на содержание аппарата управления межотраслевых или вышестоящих организаций (ассоциаций и т.п.). Такие затраты осуществляются за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятий (п.31 Письма Госналогслужбы России от 17.06.1994 N ВГ-6-01/213).
Таким образом, кроме того, что факт оказания любой услуги должен быть подтвержден документально, важно, чтобы она относилась к производственной деятельности конкретной гостиницы.
Затраты на содержание и обслуживание
технических средств управления
На эту статью списывают расходы, непосредственно связанные с обслуживанием и содержанием технических средств управления (вычислительные центры, узлы связи и т.п.). Затраты же на их приобретение, установку и сопутствующие им услуги, в том числе консультации, являются капитальными вложениями и не подлежат включению в себестоимость.
Затраты на установку систем связи (телефонов, радиотелефонов, коммутаторов, подключений к сетям "Интернет", пейджинговой связи и т.п.) носят долгосрочный характер и учитываются как затраты капитального характера.
Управляющие компании в рамках своей деятельности предлагают гостиницам использовать те или иные компьютерные программные средства, связанные с функционированием гостиничного хозяйства. Для поддержания их в рабочем состоянии с компаниями - разработчиками и распространителями заключаются договоры на обслуживание. При отнесении затрат по таким договорам на себестоимость необходимо помнить, что те из них, которые связаны с модернизацией программных модулей, появлением у них новых свойств, являются затратами капитального характера и на себестоимость не относятся. Услуги же, которые затрагивают лишь информационные (текстовые) модули программных средств, их профилактику, являются текущими затратами и подлежат включению в состав затрат по данной статье расходов. Факт оказания услуг также должен быть подтвержден соответствующим образом оформленным актом.
Оплата услуг связи
Основанием для отнесения на себестоимость стоимости услуг связи (телефонных переговоров) в соответствии с п.12 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, являются первичные документы организаций связи с информацией о состоявшихся телефонных переговорах. Получив такие документы, нужно сравнить номера телефонов по документам телефонной станции с номерами, указанными в заключенных предприятиями договорах или других документах, подтверждающих наличие у этих организаций данных номеров. При их несовпадении такие расходы не включаются в себестоимость для целей налогообложения (Письмо Госналогслужбы России от 21.03.1995 N 01-04-12).
Представительские расходы
В Письме Минфина России от 06.10.1992 N 94 "Нормы и нормативы на представительские расходы, расходы на подготовку и переподготовку кадров на договорной основе с учебными заведениями, регулирующие размер отнесения этих расходов на себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок их применения" (в редакции последующих изменений и дополнений) приведены понятие и перечень представительских расходов, которые признаются таковыми при наличии оправдательных первичных документов с указанием даты, места, программы проведения мероприятия, состава приглашенной делегации, участников со стороны предприятия, величины расходов.
Для целей налогообложения к представительским относятся только расходы, осуществленные на территории РФ (Письмо Минфина России от 22.05.1996 N 04-02-14/М). Расходы на проведение коммерческих переговоров за рубежом будут включаться в себестоимость только после внесения соответствующих изменений и дополнений в действующее законодательство.
Представительские расходы на прием и обслуживание делегаций являются целевыми и для целей налогообложения подлежат нормированию. Они также должны быть подтверждены первичными оправдательными документами.
Для отнесения к представительским расходам переговоры должны проходить либо в рамках уже заключенного контракта, либо с целью установить взаимное сотрудничество.
В настоящее время вопрос о представительских расходах, осуществляемых нашими работниками за рубежом, до конца не решен, кроме случаев, предусмотренных "Особенностями состава затрат, включаемых в себестоимость туристского продукта организациями, занимающимися туристской деятельностью", утвержденными Государственным комитетом РФ по физической культуре и туризму Приказом от 08.06.1998 N 210, в соответствии с п.4 которых туристические гостиницы, при наличии соответствующих лицензий и сертификатов, могут включать в состав представительских расходов затраты на прием и обслуживание представителей других организаций, включая иностранные, в том числе вне места нахождения организации, т.е. за рубежом.
Оплата консультационных и информационных услуг
Включать информационные и консультационные расходы в себестоимость продукции можно только в том случае, если они непосредственно связаны с производственной деятельностью и обусловлены технологией и организацией производства (пп."а" п.2 Положения о составе затрат).
Информация может быть подготовлена и передана различными способами. От формы (устной, письменной, электронной) и содержания консультаций и информации зависит порядок отражения затрат на эти услуги. Для отнесения на себестоимость продукции расходов на оплату консультационных и информационных услуг необходимо наличие договора, в котором были бы отражены как содержание услуг, так и их непосредственная связь с управлением производством и производственной деятельностью как таковой (Письмо Минфина России от 20.03.1997 N 04-00-11). Кроме того, характер оказанных консультационных и информационных услуг следу