Т.В. Смирнова Экономика недвижимости

10

Вариант 10 1. Принципы оценки объектов недвижимости, являющиеся наибо-

лее важными для российского рынка недвижимости в настоящее время

[2, 3, 5].

2. Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж [1, 2, 3, 5, 6, 7, 18].

З. Задачи.

Вариант 11 1. Основные этапы процесса оценки недвижимости. Что означает

постановка вопроса об оценке недвижимости? Чем цель оценки объекта недвижимости отличается от ее функции? Оценка объектов недвижимости по времени [1, 2, 3].

2. Определение ипотечного кредита. Типы ипотечного кредитова-

ния [6, 3, 2, 12].

З. Задачи.

Вариант 12 1. Из каких этапов состоит процесс оценки недвижимости? Пере-

числить основные виды информации, полезной для оценки объектов недвижимости [2, 3, 1].

2. Основные особенности ипотеки жилых домов [2, 4]. З. Задачи.

Вариант 13 1. Краткая характеристика методов определения стоимости объек-

тов недвижимости и их возможное применение [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

2. Основные особенности ипотеки предприятий. Какое денежное обязательство может быть обеспечено ипотекой предприятия? [2, 4].

З. Задачи.

Вариант 14 1. Затратный метод определения стоимости объекта недвижимости

[1, 2, 3, 5, 6, 7, 11, 3].

2. Особенности ипотеки земельных участков [2, 4]. З. Задачи.

11

Вариант 15

1. Определение износа объекта недвижимости, основные виды износа, устранимый и неустранимый износ. Чем износ в оценочной практике отличается от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете? [1, 4, 5]

2. Суть метода прямой капитализации и метода связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) для определения общего коэффициента капитализации. Когда данные методы можно применять? [1, 3, 4]

З. Задачи.

Вариант 16 1. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости [1,

2, 3, 5, 6, 7, 11].

2. Определение ипотеки, основные предметы ипотеки, законодательная база для ипотеки в РФ [2, 3, 4, 11, 10, 6].

З. Задачи.

Вариант 17 1. Доходный подход к оценке недвижимости: метод капитализа-

ции доходов (прямая капитализация) и дисконтирования денежного потока. Условия применения данных методов [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

2. Составление отчета об оценке недвижимости (сертификата оценки). Классификация отчетов по глубине проработки материала. Коротко раскрыть суть каждого типа отчета [6,16, 2, 3].

З. Задачи.

Вариант 18 1. Определение стоимости объекта недвижимости методом прямой

капитализации. Принцип расчета чистого дохода от использования объекта недвижимости за первый прогнозный год [1, 3, 11, 4].

2. Способы согласования результатов оценки, полученных различными методами (затратным, сравнения продаж и доходным) [1, 3, 5].

З. Задачи.

12

Вариант 19 1. Распределение имущественных прав при ипотеке между залогодате-

лем и залогодержателем. Чем отличается договор об ипотеке от за-

кладной? [2, 4, 3, 10, 12] 2. На каком принципе основывается метод сравнения продаж для

определения стоимости объектов недвижимости? По каким элементам сравнения производится сопоставление объектов недвижимости? [1, 2, 3, 5, 6, 7, 11].

З. Задачи.

Вариант 20 1. Суть метода связных инвестиций (земли и здания) и кумулятив-

ного метода для определения общего коэффициента капитализации. Когда данные методы целесообразно применять? [1, 3, 5]

2. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке

[4, 2].

З. Задачи.

Вариант 21 1. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере [2, 3, 4].

2. Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости [2, 3,

4, 9].

З. Задачи.

Вариант 22 1. Состав и содержание полного отчета об оценке недвижимости

[6, 1, 16].

2. Операции с земельными участками [2, 3, 8, 4, 5]. З. Задачи.

Вариант 23 1. Оценка стоимости земельного участка [2, 3, 8, 4, 5, 16].

2. Информация, необходимая для оценки объекта недвижимости

[1, 2, 3].

З. Задачи.

13

Вариант 24 1. Основные положения закона РФ "О государственной регистра-

ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [14, 3]. 2. Функции рынка недвижимости [2, 4, 3, 5, 9].

З. Задачи.

Вариант 25 1. Общий коэффициент капитализации и способы его расчета

[1, 3, 5].

2. Оценка стоимости продаваемых квартир и комнат государственного жилого фонда [2, 4].

З. Задачи.

Задачи к контрольной работе (для всех вариантов) на тему: "Методы оценки объектов недвижимости"

I. Применение затратного подхода

к оценке недвижимости (дачи, офиса, предприятия)

Задача 1 Определить затратным подходом стоимость дачи, если известны

следующие данные:

а) площадь дома 100 м2, стоимость 1 м2 дома = А дол.; б) площадь гаража 60 м2, стоимость 1 м2 гаража = В дол.;

в) стоимость всех других сооружений на даче составляет 2000 дол.; г) неустранимый физический износ дома составляет C дол.;

д) для определения устранимого физического износа дома был произведен осмотр элементов здания, подвергшихся износу, и определен процент физического износа. Данные для определения физического износа стоимостным методом в таблице:

	Элементы здания	Восстановительная	Износ,	Накопленный
		стоимость, дол.	%	износ, дол.
1. Фундамент		3200	20
2.	Электросистема	800	20
3.	Сантехника
и водопровод		4000	30
Всего

14

е) устранимое функциональное устаревание дома составляет D дол.; ж) рыночная стоимость земельного участка составляет E дол.

Задача 2 Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затрат-

ного метода, если стоимость участка земли составляет A дол., полная стоимость воспроизводства здания офиса составляет B дол., общий износ здания составляет 20 % от восстановительной стоимости.

Задача 3 Определить стоимость предприятия методом затрат, если извест-

но, что:

а) ставка земельного налога составляет A р. за 1 м2, площадь земельного участка равна 4 км2;

б) стоимость строительства главного сооружения по смете – B млн р., а стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете – C млн р.;

в) косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20 % от сметной стоимости главного сооружения;

г) прибыль предпринимателя составляет 20 % от вложенного капитала, т.е. (земля + полная стоимость главного сооружения);

д) износ главного сооружения и вспомогательных зданий составляет 2 % от стоимости строительства (сметной).

II. Применение метода сравнения продаж для оценки недвижимости

Задача 4 Определить откорректированную цену сопоставимого объекта

недвижимости, если известны следующие рыночно-обоснованные корректировки (в процентах), выраженные по отношению к оцениваемому объекту недвижимости.

15

	Элементы сравнения			Рыночно-обоснованная	Коррекция к цене
				корректировка, %	продажи, р.
Цена		продажи сопоста-
вимого объекта					А
1.	Корректировка на
	право собственности			уступает на 6 %
Скорректированная цена
2.	Корректировка на ус-
ловия финансирования				лучше на 3 %
Скорректированная цена
3.	Корректировка на
	условия продажи			уступает на 5 %
Скорректированная цена
4.	Корректировка на
	условия рынка			уступает на 4 %
Скорректированная цена
Корректировки на:
	5. Местоположение			уступает на 3 %
	6.	Физические харак-
	теристики			лучше на 5 %
	7.	Экономические	ха-
	рактеристики			лучше на 5%
	8. Использование			уступает на 3%
	9.	Компоненты,	не	уступает на 3 %
	связанные с недвижи-
	мостью
		И Т О Г О :

Задача 5 Определение рыночной стоимости коттеджа

путем анализа парного набора данных Необходимо оценить рыночную стоимость коттеджа общей пло-

щадью 120 м2. Гараж на дату оценки отсутствует, подвал имеется.

Для анализа использовать данные о пяти продажах сравниваемых объектов на этом же рынке.

16

Наименование	Объект	Объект	Объект	Объект	Объект	Объект
показателей	оценки	1	2	3	4	5
1. Цена продажи, тыс. р.		А	В	С	D	E

2.Переданные права полное полное полное полное полное полное собственности

3.Корректировка на

права собственности
4.	Скорректированная
цена
5.	Условия финансиро-	рыноч-	не ры-	не ры-	рыноч-	рыноч-	рыноч-
вания		ные	ночные	ночные	ные	ные	ные

цена завышена на 3000 на 8000

6.Корректировка на условия финансирования

7.Скорректированная

цена

8. Условия сделки		ком-	ком-	ком-	ком-	ком-	ком-
		мер-	мер-	мер-	мер-	мер-	мер-
		ческие	ческие	ческие	ческие	ческие	ческие
9. Корректировка на ус-
ловия сделки
10.	Скорректированная
цена
11. Условия рынка			2 неде-	2 неде-	1 год	1 год	1 год
			ли	ли
12.	Корректировка	на	0	0	+ 10%	+ 10%	+ 10%
условия рынка
13.	Скорректированная
цена
14.	Местоположение		анало-	анало-	анало-	анало-	анало-
15.	Корректировка	на	гичное	гичное	гичное	гичное	гичное
местоположение		120 м2	120 м2	145 м2	120 м2	145 м2	120 м2
16.	Размер дома
17.	Корректировка	на
размер дома
18.	Гараж	нет	есть	есть	есть	есть	нет
19.	Корректировка на
наличие гаража
20.	Законченный подвал да		нет	нет	нет	да	нет
21. Корректировка на
подвал

17

Продолжение табл.

	Наименование		Объект	Объект	Объект	Объект	Объект	Объект
	показателей		оценки	1	2	3	4	5
22.	Скорректированная
цена
23.	Общая чистая	кор-
рекция
24.	То же в % от цены
продажи
25.	Общая валовая кор-
рекция
26.	То же в % от цены
продажи

III. Применение метода капитализации дохода к оценке недвижимости

Задача 6 Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах

и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м2.

		Значение
	Наименование показателей	показате-
		лей, р.
1. Стоимость основных фондов		А
2.	Выручка от основного вида деятельности (валовая
	выручка):
	- от сдачи в аренду офисного здания	250 000
3. Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная
выручка):
	- плата за пользование автостоянкой	3 000
	- плата от торговых точек	2 000
	- плата от использования средств связи	5 000
4.	Общая выручка (потенциальная валовая выручка)
5.	Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5 %)
6.	Действительная (или эффективная) выручка
	Расходы:
7.	Постоянные (фиксированные) расходы:
	- страхование имущества от пожара (1,67 % от
	стоимости ОФ)
	- амортизационные отчисления (2 % от стоимости ОФ)
8.	ИТОГО: постоянные расходы

18

	Продолжение табл.
		Значение
	Наименование показателей	показате-
		лей, р.
9. Эксплуатационные расходы:
Зарплата управляющему		6 000
Коммунальные услуги		10 000
Зарплата рабочих (охраны, гардероба, электроцеха)		10 000
Социальное страхование работников (39 % от
фонда зарплаты) и транспортный налог
(1 % от фонда зарплаты работников)
Транспортные расходы		10 000
Прочие расходы		10 000
Накладные расходы		15 000
Банковские платежи		1 000
10.	ИТОГО: эксплуатационные расходы
11. Резервы – замена сантехнического оборудования, мебели
и другого имущества		5000
12.	ИТОГО: резервы
13.	Общие расходы
14.	Прибыль от реализации
15.	Внереализационные расходы:
	- налог на имущество (1,5 % от стоимости имущества)
	- налог на образование (1 % от фонда зарплаты)
	- налог на жилье и соцкультбыт (1,5 % от действитель-
	ной выручки)
16.	ИТОГО: внереализационные расходы
17.	Действительная прибыль
18.	Налог на прибыль (доход) – 35 %
19.	Чистая прибыль
20.	Чистый доход = чистая прибыль + амортизация

Задача 7 Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямой

капитализации и определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 дол.

Общий коэффициент капитализации при этом должен отражать преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

19

На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице.

Сопоставимые	Чистый доход,	Продажные	Коэффициент
магазины	дол.	цены, дол.	капитализации,
			в долях от единицы
Магазин 1	А	600 000
Магазин 2	В	750 000
Магазин 3	С	450 000

Задача 8 Определить общую ставку капитализации методом связных инве-

стиций (заемного и собственного капитала), если:

-доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет – А %;

-ипотечная постоянная - В %;

-ставка капитализации на собственный капитал - С %.

Задача 9 Определить общую ставку капитализации по методу связных ин-

вестиций (земли и здания) по параметрам из таблицы.

Тип объектов		П а р а м е т р ы
	стои-	ставка	стои-		ставка	общая
	мость	капи-	мость		капи-	ставка
	земли в	тализа-	здания в		тализа-	капи-
	% от об-	ции для	% от об-		ции для	тали-
	щей	земли	щей		здания	зации
	стоимо-		стоимо-
	сти иму-		сти иму-
	ществен-		ществен-
	ного		ного
	комплек-		комплек-
	са		са