Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте

Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений.

Не является исключением значимость судебно-арбитражной практики и для рынка недвижимости. Зачастую именно на основании актов, принимаемых судебными органами, формируются те или иные направления развития отношений в сфере оборота недвижимости.

С учетом того обстоятельства, что судебная практика в Российской Федерации формируется тремя ветвями судебной власти, можно объединить принимаемые судебные акты в три группы, в зависимости от судебного органа, принимающего их.

Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации

Конституционный Суд Российской Федерации обладает четырьмя конституционными полномочиями, среди которых важнейшее место занимает нормоконтроль или, другими словами, проверка конституционности законов, нормативных правовых актов, осуществляемая по запросам и жалобам органов власти, граждан и судов *(244). В том случае, если Конституционный Суд РФ признает нормативный акт не соответствующим Конституции Российской Федерации, то это является основанием для отмены этого акта в установленном порядке, и положения этого акта не могут быть применены судами, иными органами и должностными лицами.

Помимо прочих дел в практике Конституционного Суда РФ бывают дела о проверке конституционности законов и иных правовых актов, регулирующих правоотношения, возникающие на основании сделок с недвижимостью, в частности, регулирующих оборот недвижимости в социальной и в коммерческой сфере.

Так, Конституционным Судом РФ принято Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова *(245). Этим постановлением признана не соответствующей российской Конституции ст. 4 указанного закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. После принятия постановления в гражданский оборот было вовлечено значительное количество объектов недвижимости - жилых помещений в коммунальных квартирах.

По делу о конституционности Лесного кодекса РФ принято Постановление Конституционного Суда РФ от 9 января 1998 г. N 1-П *(246). Этим постановлением Конституционный Суд РФ признал Лесной кодекс РФ соответствующим Конституции РФ, сформулировав положения об особом правовом режиме собственности на лесной фонд и связанные с этим принципиальные отличия регулирования вопросов владения, пользования и распоряжения лесным фондом.

В Определении Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. N 103-О об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделан вывод о том, что применение норм оспариваемого закона поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств, установление которых, так же как и выбор подлежащих применению норм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции. При этом, как указал Конституционный Суд РФ, различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности.

Кроме того, Конституционным Судом РФ приняты иные акты, в которых оценивались нормативные положения о недвижимости и сделок с ней с позиции их конституционности. К таким актам относятся: Постановление от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска *(247), Определение от 15 июня 1999 г. N 64-О по делу о проверке конституционности пунктов 4.9 и 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г." *(248); Определение от 3 февраля 2000 г. N 41-О по жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" *(249); Определение от 5 июля 2001 г. N 132-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации *(250); Определение от 6 ноября 2003 г. N 387-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной Ольги Павловны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации *(251) и др.