7. Договоры о передаче имущества

По договору купли‑продажи (продажи) одно лицо (продавец) обязуется предоставить вещь, а другое лицо (покупатель) обязуется оплатить ее (ст. 1582 ФГК). Продавец обязуется не только передать покупателю вещь, но и гарантирует покупателю обладание правом собственности на нее за выраженную в деньгах цену, оплатить которую обязан покупатель. Обязанность покупателя по принятию вещи напрямую в ФГК не установлена и выводится из контекста других норм (к примеру, ст. 1657 ФГК). Договор купли‑продажи является возмездным, двусторонним, консенсуальным.

Существенные условия и форма договора купли‑продажи

Для заключения договора купли‑продажи стороны должны найти соглашение по его существенным условиям (предмету договора и его цене). В качестве предмета договора купли‑продажи чаще всего выступают вещи (движимое и недвижимое имущество) и так называемое «бестелесное» имущество (права требования, имущественные права и права на нематериальные блага). Особенности регулирования отдельных разновидностей договора купли‑продажи зависят от того, какая вещь продается: движимая или недвижимая, определяемая родовыми или индивидуальными признаками, заменимая или незаменимая. Предметом договора может быть также и будущая вещь (ст. ИЗО ФГК). Таковой считается как вещь, которая не существует в момент заключения договора и будет изготовлена в будущем, так и вещь существующая, но еще не принадлежащая продавцу на момент заключения договора. Для определения предмета договора купли‑продажи требуется указать наименование, качество и количество продаваемого товара.

Определение товара по качеству может происходить на основании описания, образца, стандарта или быть комбинированным. При отсутствии в договоре описания товара по качеству продавец обязан предоставить товар среднего качества (ст. 1246 ФГК).

Количество продаваемого товара может быть установлено мерами веса, длины, объема, площади, в штуках или путем указания на способ его определения. Допускается отклонение на 1/20 от договорного количества, без оснований для расторжения договора, снижения или повышения цены (ст. 1618, 1619 ФГК).

Условие договора о цене должно быть выражено в определенной сумме или содержать указание на способ определения цены (ст. 1591 ФГК). Цена может быть установлена сторонами или третьим лицом и при ее неустановлении договор считается несостоявшимся (ст. 1592 ФГК). Цена должна быть выражена в денежном эквиваленте. Если же в качестве оплаты передается вещь, то это будут отношения по договору мены (ст. 1702‑1707 ФГК), а при отсутствии встречного исполнения – отношения дарения (ст. 893 ФГК).

Договор купли‑продажи может быть признан судом недействительным при установлении убыточности его для некоторых категорий лиц в указанных законом случаях (к примеру, в интересах несовершеннолетнего – ст. 1305 ФГК).

Форма договора определяется по усмотрению сторон, если иное не установлено законом. Специальные требования к форме установлены для договора купли‑продажи недвижимости. Такой договор должен быть совершен в письменной форме с нотариальным заверением и занесен в поземельную книгу (Декрет от 4 января 1955 г.).

Момент перехода права собственности по договору определяет время, с которого покупатель вправе распоряжаться вещью и когда на покупателя переходит риск случайной гибели или порчи вещи. Это происходит одновременно с заключением соглашения о продаже индивидуально‑определенной вещи (ст. 1138, 1583 ФГК). При продаже вещи, определяемой родовыми признаками, право собственности переходит на покупателя в момент индивидуализации вещи, т.е. ее выделения из массы однородных (ст. 1585 ФГК). Это обычно совпадает с ее передачей покупателю или перевозчику. Право собственности на недвижимость переходит с момента регистрации договора в реестре хранителя ипотек.