umk_fin_kredit_ozenka_stoimosti_predprijatija / Самостоятельная работа / СР Оценка стоимости предприятия - 2010

11

г) Ринга; д) прямой капитализации дохода.

2.В качестве ставки дисконта, не учитывающей риски бизнеса, используется безрисковая ставка доходности, которая берется на уровне:

а) доходности государственных облигаций; б) доходности акций, включенных в листинг РТС;

в) доходности страхуемых банковских депозитов.

3.Что из нижеследующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью метода кумулятивного построения:

а) безрисковая ставка; б) премия за низкую ликвидность; в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью; д) все является.

4.Определение стоимости гудвила исчисляется на основе:

а) оценки избыточных прибылей; б) оценки нематериальных активов;

в) оценки стоимости предприятия как действующего; г) всего вышеперечисленного; д) верно а) и б).

5.При стабильном потоке доходов основным методом оценки является: а) метод прямой капитализации; б) метод дисконтированных денежных потоков; в) оба эти метода.

Вопросы для самопроверки:

1.Укажите сущность и условия применения доходного подхода к оценке

бизнеса?

2.Сформулируйте основные преимущества и недостатки доходного под-

хода?

3.Перечислите принципы доходного подхода и сферы их влияния.

4.Укажите отличия ставки дисконтирования от ставки капитализации?

5.Дайте характеристику основным методам определения ставки капита-

лизации.

6.Перечислите систематические и несистематические риски при определении ставки дисконтирования.

7.Каковы особенности применения метода доходного подхода в зависимости от организационно-правовой формы предприятия?

8.Дайте характеристику основным этапам метода капитализации дохода.

9.Каковы особенности расчета текущей стоимости денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды.?

10.Подходы к оценке стоимости бизнеса и методы стоимостной оценки.

11.Концептуальные основы, предложения и ограничения доходного под-

хода.

12

12.Факторы стоимости, учитываемые при оценке с позиций доходного подхода. Принципы оценки бизнеса с точки зрения доходного подхода.

13.Информационная правовая база доходного подхода к оценке бизнеса.

Тема 4. Сравнительный подход к оценке предприятия

Общая характеристика сравнительного подхода. Условия применения и особенности использования при оценке российских предприятий. Основные этапы оценки бизнеса с позиций сравнительного подхода. Информационноправовая база и особенности финансового анализа при использовании методов сравнительного подхода.

Методы сравнительного подхода. Метод компании-аналога или метод рынка капитала. Алгоритм и методика расчета рыночной стоимости методом компании-аналога. Выбор сопоставимых предприятий, критерии отбора аналогичных компаний, определение базы сравнения и расчет финансовых коэффициентов. Выбор и вычисление ценовых мультипликаторов, диапазон их применения. Выведение итоговой величины стоимости. Метод парных продаж или метод сделок.

Отличительные характеристики метода, алгоритм расчета рыночной стоимости. Ограничения, сфера применения на современном российском рынке. Метод отраслевых коэффициентов или соотношений. Специфика метода, алгоритм расчета рыночной стоимости. Особенности использования для оценки российских предприятий.

Изучив материал темы 4, студент должен знать:

1. сущность, условия применения и основные этапы сравнительного под-

хода;

2.методы сравнительного подхода;

3.особенности и специфику методов;

4.сферы и ограничения применения методов;

5.основные элементы сравнения.

Уметь:

–применять различные методы сравнительного подхода в зависимости от особенностей российских предприятий;

–точно выбрать сопоставимые предприятия, определить базу сравнения;

–рассчитать корректировки оцениваемого объекта.

Задания для самоконтроля:

Решить задачи:

1. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию определить величину корректировки на наличие балкона:

а) 490 000;

13

б) 460 000; в) 520 000; г) 500 000.

2. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

	Объекты для сравнений	Чистый операционный до-	Цена продажи, тыс. руб.
		ход, тыс. руб.
	1	2	3
	№ 1	435 000	2 900 000
	№ 2	560 000	3 500 000
	№ 3	784 000	5 600 000
	№ 4	1 020 000	6 000 000
	№ 5	1 125 000	750 000
	Оцениваемый объект	680 000	?

3.Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 тыс. руб., и оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:

– уступает оцениваемому на 5 %;

– лучше оцениваемого на 7 %;

– лучше оцениваемого на 4 %;

– лучше оцениваемого на 2 %;

– уступает оцениваемому на 10 %.

Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния.

4.При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-е отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16 %. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18 %. Определите ставку дисконта для собственных средств.

При изучении темы необходимо:

–изучить материал соответствующих тем в предложенных учебниках из библиографического списка;

–акцентировать внимание на понятиях: срок экспозиции, стоимостные поправки, процентные поправки, замещение, вклад.

Вопросы для самоконтроля:

1.Сущность и условия применения сравнительного подхода.

2.Этапы и информационно-правовая база при оценке бизнеса сравнительным подходом.

3.Перечислите основные методы сравнительного подхода

4.Сущность метода компании-аналога, алгоритм и методика расчета рыночной стоимости.

5.Классификация и сущность поправок.

6.Перечислите основные критерии выбора сопоставимых объектов.

14

Тема 5. Затратный подход к оценке предприятия

Метод чистых активов. Этапы расчета методом стоимости чистых активов. Применение затратного подхода. Определение стоимости земельного участка. Оценка стоимости здания. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Определение остаточной стоимости. Расчет полной стоимости объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Оценка износа. Оценка стоимости нематериальных активов.

Определение корректированной рыночной стоимости финансовых вложений.

Изучив материал темы 5, студент должен знать:

1.сущность и основные этапы затратного подхода;

2.виды износа и его характеристики;

3.способы расчета полной восстановительной стоимости;

4.методы расчета физического износа.

Уметь:

–определять стоимость чистых активов;

–рассчитывать все виды износа зданий и сооружений;

–определять остаточную стоимость, полную стоимость объекта недвижимости.

При изучении темы необходимо:

–изучить материал соответствующих тем в предложенных учебниках из библиографического списка;

–акцентировать внимание на понятиях: физический износ, функциональный, износ, экономический износ, полная восстановительная стоимость, экономическая жизнь, физическая жизнь здания, совокупный накопленный износ.

Задания для самоконтроля:

1. Решить задачу:

Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 550 000 тыс. руб. Специалисты по строительству дали следующую информацию:

Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006 × Т × W , где Т – возраст здания (лет), W – сметная стоимость.

			15
	Износ	потолочных	перекрытий	оценивается	как:
Износ п.= (0,002 ×		Т + (S/N)	х 0,0002) × W, где Т г –	возраст здания (лет),
S –	площадь здания (м2), N – количество этажей, W – сметная стоимость.
	Износ рам и дверей оценивается как: Износ р.			– 0,03 × Т × Wp,	где
Т –	возраст здания (лет), Wp – стоимость монтажа рам и дверей.
	Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22 000 тыс. руб. Крыша

ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 30 000 тыс. руб.

Замена сантехники и освещения оценивается в 22 000 тыс. руб. Из-за плохой планировки арендная плата за 1 м2 в данном здании на 4 тыс. руб. в месяц меньше, чем в соседних.

Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18 000 тыс. руб. Определить:

а) величину устранимого физического износа; б) величину неустранимого физического износа;

в) величину устранимого функционального устаревания; г) величину неустранимого функционального устаревания;

д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположе-

нию).

2.Какова формула совокупного физического износа, если износ превышает 100 ед.

3.Предположим, что рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40 000 тыс. руб., нормализованная чистая прибыль – 8 000 тыс. руб. Средний доход на активы равны 15 %. Ставка капитализации – 20%. Необходимо оценить стоимость гудвилла.

Решить тест:

1.Износ в оценочной деятельности – это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы без определения его текущей стоимости:

а) верно; б) не верно.

2.Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания?

а) сравнительный; б) затратный; в) доходный.

3.Какой принцип лежит в основе затратного подхода:

а)	иерархии;
б)	равновесия;
в)	конкуренции;
г)	замещения.

16

4.Формой какого износа является устаревание конструкции (дизайна): а) физического; б) функционального; в) внешнего; г) экономического.

5.Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренний и внешний; б) устранимый и неустранимый;

в) наблюдаемый и рассчитываемый; г) все перечисленное выше.

6. Что относится к нематериальным активам: а) книги; б) денежные переводы в пути;

в) репутация фирмы; г) акции.

Вопросы для самопроверки:

1.Перечислите основные виды износа?

2.Основные характеристики затратного подхода.

3.Основные этапы затратного подхода.

4.Дайте характеристику основным методам расчета восстановительной стоимости?

5.Сущность метода чистых активов?

6.Перечислите основные характеристику совокупного накопленного из-

носа.

7.Методы оценки рыночной стоимости машин и оборудования.

8.Методы оценки нематериальных активов.

Тема 6. Оценка земельного участка

Содержание методов оценки, особенности оценки земельного участка в отечественной практике.

Оценка земельного участка методами затратного и доходного подхода.

Методы дисконтирования денежных потоков; техники остатка дохода для земли; прямой капитализации. Методы затратного подхода: метод изъятия; метод определения затрат на освоение; оценка по условиям типовых инвестиционных проектов; оценка по затратам на воспроизводство инфраструктуры.

Оценка земельного участка методами рыночного подхода.

Метод сравнения продаж, метод переноса. Этапы расчета.

Изучив материал темы 6, студент должен знать:

1.особенности оценки земельного участка;

2.особенности применения методов затратного и доходного подхода при оценке земельного участка;

3.методы рыночного подхода при оценке земельного участка.

17

Уметь:

–рассчитать стоимость земельного участка, используя методы доходного подхода;

–использовать методы сравнения продаж и метод переноса;

–рассчитать коэффициент капитализации различными подходами.

При изучении темы необходимо:

–изучить материал соответствующих тем в предложенных учебниках из библиографического списка;

–акцентировать внимание на понятиях: прямые издержки, косвенные издержки, стоимость замещения, прибыль инвестора, метод переноса, метод изъятия, земельный участок.

Задания для самоконтроля:

1. Решить задачи:

а) Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в размере 115 000 тыс. руб. Стоимость участка земли, входящего в состав объекта, составляет 200 000 тыс. руб. Продолжительность экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17 % ставку дисконтирования и 15 % коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта.

б) Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14 %. Сколько будет стоить участок через 4 года, после приобретения?

в) Стоимость здания – 800 000; коэффициент капитализации для здания – 16 % чистый операционный доход – 200 000; коэффициент капитализации для земли – 11 %. Определите стоимость земельного участка.

Вопросы:

1.Особенности оценки земельного участка.

2.Перечислите методу оценки земельного участка в рамках доходного

подхода.

3.Каковы условия применения метода капитализации земельной арендной платы?

4.Перечислите подходы к расчету ставки капитализации в рамках доходного подхода.

5.Дайте характеристику основным этапам сравнительного подхода.

6.Способы оценки земли путем сравнения с другим проданным участком

земли.

7.Сущность и этапы затратного подходы к оценке земельного участка. Укажите недостатки метода.

18

Тема 7. Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций

Премия за приобретение контрольного пакета. Контрольный пакет акций. Скидки за неконтрольный пакет акций. Скидка за ликвидность ценных бумаг.

Оценка стоимости неконтрольного пакета акций. Премия за контроль. Скидки за неконтрольный характер пакета и за недостаточную ликвидность. Вывод итоговой величины стоимости.

Требования, предъявляемые к отчету об оценке бизнеса. Задачи, структура и содержание отчета. Стандарты отчета. Основные разделы отчета, содержание отчета об оценке бизнеса.

Изучив материал темы 7, студент должен знать:

1.основные факторы, влияющие на стоимость контрольного и неконтрольного пакета акций;

2.методы определения стоимости контроля;

3.виды премий и скидок;

4.задачи, структуру и содержание отчета.

5.стандарты отчета.

Уметь:

–определить степень влияния на стоимость пакета акций различных фак-

торов;

–рассчитать премии за контроль, скидки за неконтрольный характер, за ликвидность;

–определить стоимость миноритарных пакетов акций, используя три под-

хода;

–составить отчет об оценке бизнеса, соответствующий стандартам.

При изучении темы необходимо:

–изучить материал соответствующих тем в предложенных учебниках из библиографического списка;

–акцентировать внимание на понятиях: стоимостная оценка акций, чистые активы, контрольный пакет, миноритарный пакет, рыночная стоимость пакета акций, балансовая стоимость пакета акций.

Задачи для самостоятельного контроля:

1. Решить задачу:

Определить обоснованную рыночную стоимость пакета акций в 52 % от предназначенных для обращения акций открытого акционерного общества, чьи акции пока не котируются и не торгуются, но уже включены в листинг крупной фондовой биржи. Оценочная рыночная стоимость компании, определенная методом сделок, составляет 45 млн руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций такова:

– скидка за недостаток контроля – 32 %;

19

–премия за приобретаемый контроль – 42 %;

–скидка за недостаток ликвидности – 29 %;

–скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке, – 10 %. 2. Решить тест:

1.Оценку стоимости предприятия при условии приобретения 100 %-го контроля над ним можно сразу же получить:

а) методом накопления активов; б) методом дисконтированного денежного потока; в) методом сделок; г) методом рынка капитала.

2.Укажите правильное утверждение в отношении размера премии (скид-

ки):

а) скидка на неконтрольный характер пакета 10-55 %, премия за контрольный характер пакета 40-50 %, скидка за недостаточную ликвидность акций 20-25 %, скидка за неразмещенность акций на фондовом рынке 10-15 %;

б) скидка на неконтрольный характер пакета 20-25 %, премия за контрольный характер пакета 30-40 %, скидка за недостаточную ликвидность акций 40-50 %, скидка за неразмещенность акций на фондовом рынке 15-20 %;

в) скидка на неконтрольный характер пакета 20-25 %, премия за контрольный характер пакета 30-40 %, скидка за недостаточную ликвидность акций 20-25 %, скидка за неразмещенность акций на фондовом рынке 10-15 %.

3.Основополагающий принцип оценки пакетов акций заключается в следующем:

а) предварительно оценить ликвидационную стоимость рассматриваемой компании в целом;

б) предварительно оценить рыночную стоимость всей рассматриваемой компании в целом (100 % обыкновенных акций);

в) предварительно не оценивать рыночную стоимость всей рассматриваемой компании в целом, а оценивать контрольный пакет.

4.Оценка конкретного пакета акций компании осуществляется на основе оценочной стоимости всей компании с учетом следующих факторов:

а) степени контроля над менеджментом, которая приобретается с покупкой пакета;

б) степени ликвидности акций; в) уровня капитализации компании;

г) размещенности или неразмещенности неликвидных акций на фондовом рынке.

5.Верно ли утверждение: оценка крупного пакета акций предприятия должна делаться как на момент оценки, так и на момент предполагаемой перепродажи этого пакета?

а) да; б) нет;

в) нельзя сказать с определенностью.

20

6.Каким образом можно оценивать стоимость миноритарной (меньшей) доли российского общества с ограниченной ответственностью, обоснованная рыночная стоимость которого определена методом рынка капитала?

а) умножая полученную методом рынка капитала оценку предприятия на размер доли (пронормированной к единице);

б) умножая полученную методом рынка капитала оценку предприятия на размер доли (пронормированной к единице) и уменьшая ее на скидку за недостаточную ликвидность акций (долей) рассматриваемого предприятия;

в) умножая полученную методом рынка капитала оценку предприятия на размер доли (пронормированной к единице), уменьшая ее на скидку за недостаточную ликвидность акций (долей) рассматриваемого предприятия, а также уменьшая полученный результат на скидку за неразмещенность акций (долей) фирмы на фондовом рынке.

7.Верно ли следующее утверждение: размер скидки за недостаток ликвидности по обыкновенным

акциям, как правило, ниже, чем по привилегированным акциям? а) да; б) нет;

в) нельзя сказать с определенностью.

8.Для какой из перечисленных ниже отраслей более оправданно применение коэффициента «Цена/Валовой доход»?

а) точное машиностроение; б) молокопродукты; в) поставки природного газа;

г) авиационная промышленность; д) строительство.

Вопросы для самопроверки:

1.В чем отличия контрольного и неконтрольного пакета акций? Каковы преимущества и недостатки контрольного пакета акций?

2.Какие методы используются при определении стоимости владения контрольным пакетом акций?

3.Стоимость, какого пакета акций можно определить, используя методы доходного подхода? Ответ обоснуйте.

4.В чем сущность метода стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости?

5.Дайте характеристику факторам, ограничивающим права владельцев контрольных пакетов и снижающие стоимость контроля.

6.Дайте характеристику основным подходам к оценке миноритарных пакетов акций.

7.Что такое премия за контроль?

8.Как рассчитать скидки за неконтрольный характер пакета и за недостаточную ликвидность?

9.Каковы требования, предъявляемые к отчету об оценке бизнеса?

10.Перечислите основные стандарты отчета?