З. Вопрос темы № 3. Особенности прекращения права собственности на земельный участок

ГК РФ применительно к земельным участкам дает специальное регулирование следующим способам прекращения права собственности:

(1) обращение взыскания на участок по обязательствам собственника. Такое обращение допускается только на основании решения суда (см. ст.278);

(2) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа (см. ст.279-283). Следует учитывать, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (но требовать предоставления другого участка собственник изымаемого участка не может!).

При изъятии земельного участка путем его выкупа действуют следующие правила:

а) о порядке (процедуре) изъятия:

Изъятие путем выкупа предполагает следующую процедуру:

Принятие уполномоченным государственным органом

или органом местного самоуправления решения об изъятии

(причем данное решение принимается в соответствии

с федеральным земельным законодательством)



Государственная регистрация указанного решения об изъятии

(с извещением собственника об этом)



Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии

(не позднее чем за год до предстоящего изъятия)



Заключение и исполнение соглашения о выкупе

б) о порядке выкупа:

 выкуп осуществляется соответствующим публичным образованием;

 размер выкупной цены (платы за изымаемый земельный участок), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником;

 при определении выкупной цены в нее включаются:

во-первых, рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

во-вторых, все убытки в полном объеме, причиненные собственнику изъятием (в частности, убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду);

 соответствующий властный орган может предъявить в суд иск о выкупе участка, если:

- собственник не согласен с решением об изъятии либо

- с ним не достигнуто соглашение об условиях выкупа.

Иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии;

в) о правах собственника земельного участка до его изъятия:

 собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Данное положение относится к периоду с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения о выкупе (или принятия судом решения о выкупе);

 однако, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке в указанный период (см. ст.280 ГК);

(3) изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем продажи:

а) основания такого изъятия:

 участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 (трех) лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК);

 использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст.285 ГК);

б) порядок изъятия:

 собственник должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных нарушениях. Порядок такого предупреждения определяется земельным законодательством (см. ст.54 Земельного кодекса РФ);

 решение об изъятии принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления;

при письменном уведомлении собственником о своем согласии исполнить решение об изъятии участок продается с публичных торгов; в противном случае соответствующий орган может предъявить требование о продаже участка в суд (см. ст.286 ГК).

В ГК РФ «забыли» указать о том, что денежные средства, вырученные от продажи, выплачиваются собственнику. В Проекте ГК данный пробел устраняется (предусматривается, что данные средства, за вычетом расходов на проведение торгов, выплачиваются собственнику).