12. Формы, объекты и субъекты права собственности на землю

Частью 2 ст.9 Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности на земельные участки. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальных и иных формах собственности. В ЗК РФ ст.9 Конституции развивается в главе 3, регулирующей отношения собственности на землю. С учетом ст.3 ЗК РФ в регулировании имущественных отношений в регулировании земельных отношений собственности принимает участие гражданское законодательство. В ГК РФ есть глава 17 «Право собственности и иные вещные права на землю». Объекты права собственности – земельные участки. Субъекты права собственности на землю – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, физические и юридические лица. ^

Частная собственность на землю

В пункте 1 статьи 15 ЗК РФ дается понятие частной собственности.  Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица. Аналогичная норма содержится в ст. 215 ГК РФ. Кроме того, это закреплено в ст.36 Конституции РФ. В ней говорится также о том, что собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться землей таким образом, чтобы это не противоречило интересам общества и не причиняло вреда окружающей среде. Чтобы учесть общественные интересы, не все земли могут находиться в различных формах собственности и, прежде всего, в частной. Об этом говорится в пункте 2 ст.15 ЗК РФ. Это же вытекает из анализа ст.9 Конституции РФ. Статья 27 ЗК РФ говорит о том, что в частной собственности не могут находиться земельные участки, изъятые из гражданского оборота, т.е. на данные участки установлен запрет на передача в частную собственность. Перечень изъятых из оборота земель дается в пункте 4 ст.27 ЗК РФ. Вопрос об изъятии земель из гражданского оборота решается на федеральном уровне. Это вытекает из пункта 2 ст.15 ЗК РФ. Ограниченные в обороте земельные участки, по общему правилу, также не могут находиться в частной собственности, за исключением случаев, установленных ФЗ (абз.2 п.2 ст.27 ЗК РФ). Перечень земель, ограниченных в обороте содержится в пункте 5 ст.27 ЗК РФ. ИГ могут иметь в частной собственности земельные участки при некотором ограничении, которое также устанавливается исключительно на федеральном уровне. Прежде всего, это приграничные территории. Указ Президента от 9 января 2011 г. N 26 утвердил перечень приграничных территорий, в пределах которых ИГ не могут иметь в собственности земельные участки. Кроме того, в собственности ИГ не могут находиться земельные участки под некоторыми зданиями, перечень которых устанавливается УП РФ (п.5 ст.35 и п.9 ст.36 ЗК РФ). Согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ИГ не могут иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения. Обратить внимание на статью 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Разновидности частной собственности:

1. Общая собственность:

   1. Долевая;

   2. Совместная;

2. Индивидуальная.

Стоит отметить, что во многих странах мира частная собственность вовсе не преобладает. Чаще всего земля арендуется у государства, которое таким образом является не только сувереном, но и собственником земли. Основания возникновения права частной собственности содержатся в статье 25 главы V ЗК РФ («Возникновение прав на землю»), которая является общей для возникновения права собственности. В пункте 1 ст.25 содержится отсылка к гражданскому законодательству (ст.8 ЗК РФ).

Государственная собственность на землю

В ЗК РФ содержатся статьи 16,17,18, посвященные государственной собственности на землю. Из этих статей следует, что земля может находиться в собственности РФ и её субъектов. Понятие государственной собственности содержится в п.1 ст.16 ЗК РФ. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Собственность у РФ и у субъектов РФ возникает: При разграничении государственной собственности (ст.3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»);

1. В соответствии с гражданским законодательством;

2. В случаях, когда земля безвозмездно передается из федеральной собственности в собственность субъектов РФ.

Несмотря на то, что государственная собственность делится на собственность РФ и субъектов РФ, Конституция РФ статьей 72 относит вопросы владения, пользования и распоряжения к совместному ведению РФ и субъектов РФ. Муниципальная собственность не землю

Статья 19 ЗК РФ посвящена вопросам муниципальной собственности на землю. В отличие от ранее изученных статей, данная статья не содержит определения муниципальной собственности. В ней лишь указаны основания возникновения муниципальной собственности.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

Которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

Право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

Которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

Которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Кроме того, в муниципальную собственность могут переходить участки, от которых отказался их собственник.

Важно отметить, что муниципальная собственность может находиться за границами муниципальных образований.

МО могут передавать друг другу земельные участки в собственность. Что касается понятия муниципальной собственности, нужно обратиться к ст.215 ГК РФ, согласно которой муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим МО. Основания прекращения прав на землю содержатся в главе 7 ЗК РФ (статья 44). Приватизация

Одно из оснований возникновения права частной собственности – приватизация земли. Приватизация земельного участка – переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную собственность физических и юридических лиц, т.е. это одно из оснований возникновения частной собственности на землю. Условия приватизации: Не все земли можно приватизировать;

Землю приватизируют за плату или бесплатно;

В случае платной приватизации оформляется договор купли-продажи земельного участка.

Виды приватизации:

Приватизация в сфере сельскохозяйственного производства;

Приватизация земли при приватизации промышленных предприятий и объектов;

Приватизация земель, предоставленных гражданам (под сады, дачи, гаражи, жилые дома).

Для регулирования отношений по приватизации используются как гражданское, так и земельное законодательство, прежде всего – ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст.28), ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если ФЗ разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Если гражданин или ЮЛ обратились с заявлением о приватизации земельного участка, то отказ может быть лишь в трех случаях: Если земельный участок изъят из гражданского оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ);

Если ФЗ установлен запрет на приватизацию земельных участков (п.8 ст.27 ЗК РФ);

Если земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (резервирование может осуществляться как на уровне РФ, так и на уровне субъекта РФ).

Земли, ограниченные в обороте, по общему правилу, не могут быть приватизированы, если это не разрешено ФЗ (п.4 ст.28 ЗК РФ). Общее правило о платности или бесплатности земли закреплено в пункте 2 ст.28 ЗК РФ. Согласно данному положению приватизация земли может осуществляться за плату. Бесплатно приватизировать землю могут:

Граждане, имеющие трех и более детей для индивидуального жилищного строительства;

Религиозные организации;

Общероссийские организации инвалидов (п.2 ст.3 ФЗ №137-ФЗ);

Собственники помещений в жилом доме могут приватизировать землю под данным домом;

Граждане, у которых есть документы о праве пожизненно наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. На сегодняшний день существует упрощенный порядок приватизации таких земельных участков. Данный порядок действует с 2006 г. (п.9.1 ст.3 ФЗ №137-ФЗ);

Под жилым домом, который был приобретен до введения в действие закона СССР «О собственности в СССР» (п.4 ст.3 ФЗ №137-ФЗ);

Садовые товарищества (ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных …»)

В случае платной приватизации размер платы определяется согласно ст.2 ФЗ №137-ФЗ. Также плата определяется согласно п.1.1 ст.36 ЗК РФ. Порядок определения платы (выкупной цены) устанавливают собственники земельных участков. Пункт 1.2 ст.36 ЗК РФ говорит о предельном размере цены выкупаемого участка – она не может превышать рыночную.

Что касается сроков приватизации: Для граждан сроки не установлены (исключение – занимающиеся предпринимательской деятельностью);

Для садоводческих товариществ, гаражных кооперативов также не установлен срок приватизации;

Что касается ЮЛ – см. п.2 ст.3 ФЗ №137-ФЗ;