- •Тема 1. Гражданское право в системе права России
- •2. Гражданское право в системе отраслей права
- •3. Гражданское право как наука и учебная дисциплина
- •4. Источники гражданского права
- •1. Нормативные правовые акты
- •Тема 2. Предмет гражданско-правового регулирования
- •2. Имущественные отношения
- •3. Личные неимущественные отношения
- •Тема 3. Гражданско-правовой метод урегулирования общественных отношений
- •1. Понятие гражданско-правового метода и его признаки
- •2. Принципы гражданского права
- •1) Принцип равенства участников гражданских отношений
- •2) Принцип неприкосновенности собственности
- •3) Принцип свободы договора
- •4) Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела
- •5) Принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав
- •6) Принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной
- •Тема 4. Понятие, содержание и виды гражданских правоотношений
- •1)Понятие, содержание гражданских правоотношений
- •2. Виды гражданских правоотношений
- •3. Структура гражданского правоотношения
- •Тема 5. Граждане, юридические лица, государственные и муниципальные
- •1) Граждане (физические лица) как субъекты гражданских правоотношений
- •2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений
- •Тема 6. Объекты гражданских правоотношений и их основные виды
- •1. Понятие объектов гражданских правоотношений
- •2. Материальные и нематериальные блага
- •3. Вещи, их оборотоспособность. Движимые и недвижимые вещи
- •5) Ценные бумаги, их признаки и виды ценных бумаг
- •Тема 7. Понятие и виды юридических фактов в гражданском праве
- •Тема 8. Сделки и условия действительности
- •1. Понятие сделки
- •2. Классификация сделок
- •3. Недействительные сделки
- •Тема 9. Понятие, способы и пределы осуществления гражданских прав
- •Тема 10. Право на защиту
- •Тема 11. Гражданско-правовая ответственность, ее условия и размер
- •2. Виды гражданско-правовой ответственности
- •3. Снижение и повышение гражданско-правовой ответственности
- •Тема 12. Сроки в гражданском праве
- •2. Исковая давность
- •Тема 13. Собственность и ее правовые формы, понятие и объекты права
- •1. Общие положения о праве собственности и иных вещных правах
- •Тема 14. Гражданско-правовая защита права собственности и других вещных
- •Тема 15. Гражданско-правовое регулирование личных неимущественных
- •Тема 16. Понятие, виды и исполнение обязательств
- •1. Понятие и виды обязательств
- •2. Субъекты обязательств
- •3. Исполнение обязательств
- •4. Прекращение обязательств
- •Тема 17. Заключение, изменение и расторжение договоров
- •1. Общие положения о договорах
- •2. Виды договоров
- •4. Порядок заключения договора
- •5. Порядок расторжения договора
- •Тема 18. Обязательства из договора купли-продажи
- •Тема 19. Обязательства из договоров мены, дарения и ренты
- •2. Договор дарения
- •3. Договор ренты
- •Тема 20. Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды
- •1. Договор аренды
- •2. Договор финансовой аренды (лизинга)
- •4) И другие.
- •3. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
- •Тема 21. Обязательства из договора найма жилого помещения и другие
- •1. Понятие договора найма жилого помещения
- •2. Виды договора найма жилого помещения:
- •Тема 22. Обязательства из договора подряда
- •1. Общие положения о договоре подряда
- •2. Договор бытового подряда
- •3. Капитальное строительство и договор строительного подряда
- •4. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •Тема 23. Обязательства из договора возмездного оказания услуг
- •Тема 24. Договоры на выполнение научно-исследовательских, опытно-
- •Тема 25. Транспортные и экспедиционные обязательства
- •Тема 26. Обязательства из договоров займа, кредита и финансирования под уступку
- •1. Понятие и значение договора займа
- •Тема 27. Обязательства из договора банковского счета и банковского вклада.
- •1. Договор банковского счета
- •2. Договор банковского вклада
- •3. Расчетные обязательства
- •1) Расчеты платежными требованиями.
- •2) Расчеты инкассовыми поручениями.
- •Тема 28. Обязательства из договора хранения
- •1. Понятие и значение договора хранения
- •2. Виды хранения
- •Тема 29. Обязательства по страхованию
- •1. Понятие страхования
- •2. Обязательства по страхованию.
- •Тема 30. Обязательства по оказанию юридических услуг
- •1. Договор поручения
- •2. Действие в чужом интересе без поручения
- •3. Договор комиссии
- •4. Агентский договор
- •Тема 31. Обязательства из договора доверительного управления имуществом
- •Тема 32. Обязательства из договора коммерческой концессии (франчайзинга)
- •Тема 33. Обязательства из договоров простого товарищества
- •1. Договор простого товарищества
- •Глава 55 Гражданского кодекса рф определяет следующие виды простого
- •Тема 34. Обязательства из учредительного договора
- •Тема 35. Обязательства из односторонних сделок и из действий
- •1. Публичное обещание награды и публичный конкурс
- •2. Игры и пари
- •3. Действия в чужом интересе
- •Тема 36. Понятие, виды и функции внедоговорных обязательств
- •1. Внедоговорные обязательства
- •Тема 37. Обязательства, возникающие вследствие причинения вреда
- •Тема 38. Обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения
- •Тема 39. Наследование собственности граждан
- •Тема 40. Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере интеллектуальной
- •Тема 41. Исключительное право (интеллектуальная собственность)
- •Тема 42. Авторское право
- •1. Понятие авторского права
- •2. Объекты авторских прав
- •Тема 43. Права, смежные с авторскими
- •2. Объекты смежных прав
- •Тема 44. Патентное право на изобретение, полезную модель и промышленный
- •Тема 45. Право фирменное наименование и товарный знак
- •1. Понятие фирменного наименования
- •2. Понятие товарного знака (знака обслуживания)
- •Тема 46. Право на селекционное достижение
- •Тема 47. Право на топологии интегральных микросхем и право на секрет
- •Тема 48. Право использования результатов интеллектуальной деятельности в
Тема 21. Обязательства из договора найма жилого помещения и другие
жилищные обязательства
Содержание лекции:
1)
2)
Понятие договора найма жилого помещения
Виды договора найма жилого помещения
1. Понятие договора найма жилого помещения
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна
сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -
обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение
и пользование для проживания в нем.
Отношения, возникающие из договора найма жилого помещения, регулируются
главой 35 ГК РФ, Жилищным кодексом РФ, другими нормативными правовыми актами.
Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в
жилом помещении. В качестве нанимателя выступает всегда физическое лицо, которое
заключает договор с целью проживания в, жилом помещении. Юридическим лицам жилое
помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора
аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение
только для проживания граждан.
Договор
найма
жилого
помещения
является
возмездным,
консенсуальным,
двусторонним.
2. Виды договора найма жилого помещения:
- договор социального найма. Заключается при предоставлении гражданам жилых
помещений,
принадлежащих
государству
и
муниципальным
образованиям
(жилые
помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке,
предусмотренном
жилищным
законодательством
(Жилищный
кодекс
РФ).
Договор
коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ;
- договор коммерческого найма. Заключается в отношении жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью
извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут
сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
169
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
Наниматель - это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в
пользование. Наймодатель - это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во
владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается
с одним физическим лицом - нанимателем, право пользования помещением наравне с
нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.
Существенные условия договора:
- предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма);
- плата за жилое помещение;
- перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с
нанимателем.
Объект договора найма жилого помещения
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое
помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры
или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ).
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре
найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в
сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не
предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном
Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор
действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок,
не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается
заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). По истечении срока договора найма жилого
помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма
жилого помещения на новый срок.
Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права
собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения
170
или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится
наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Обязанности наймодателя
1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для
проживания;
2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится
сданное внаем жилое помещение;
3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых
коммунальных услуг;
4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и
устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
5) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не
установлено договором.
Обязанности нанимателя:
1) использовать жилое помещение только для проживания;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем
состоянии;
3) не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия
наймодателя;
4) своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено
иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
5) осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено
договором найма жилого помещения.
Права нанимателя включают в себя право заключить договоp поднайма жилого
помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им
помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования данным
помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения
остается наниматель.
По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть
заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на
одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
171
В договоре коммерческого найма срок договора поднайма, много помещения не может
превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора
найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого
помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о
преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилого помещения
осуществляется в соответствии со ст. 687 ГК РФ.
По требованию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут
в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть
расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за тесть месяцев, если
договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного
года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором
срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за
действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для
устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма
жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит
допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по
повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма
жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора
может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном
порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в
случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он
отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают
172
права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости
устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после
предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или
нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть
договор найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).