Рекоменд.контр. раб. ОН

16

Рекомендации по выполнению контрольных работ

Контрольная работа состоит из одного вопроса и 5 задач. Номера вопросов и задач выбираются по таблице в соответствии с вариантом контрольной работы. Вариант контрольной работы совпадает с номером фамилии студента в списке группы.

К выполнению контрольной работы необходимо приступить после ознакомления с соответствующим разделом программы курса и рекомендуемой литературой. При выполнении работы необходимо использовать периодические издания, новые официальные данные и материалы органов статистики. Необходимо учитывать, что новые материалы (учебники, учебные пособия, инструкции и т.д.) могут появиться уже после выхода данного пособия.

В конце работы приводится список использованной литературы. Цитаты, фактический и статистический материалы должны иметь ссылки на источник. Ссылки и список литературы должны быть оформлены в соответствии с действующими стандартами. Сначала указывается автор работы, затем ее название, место издания, издательство, год издания и страница, где находится цитата или значение. Если это газетная или журнальная статья, то также указывается автор, название статьи, наименование журнала или газеты, год издания, номер или число, страница. Для ответов на вопросы могут использоваться информационные сайты по недвижимости из интернета с обязательной ссылкой на автора публикации, название и полный адрес публикации.

Контрольная работа должна быть выполнена на листах бумаги формата А4 (в печатном компьютерном варианте). Объем работы должен составлять не менее 8 - 10 страниц. Работа должна быть тщательно оформлена в соответствии со стандартами ЯГТУ Sto-2005. Она должна включать в себя оглавление (содержание), ответы на вопросы и решение задач (условия задач обязательны), список использованных источников. Вопросы должны быть переписаны в соответствии с заданием. Она должна быть датирована и подписана студентом.

Работа, дословно списанная с какого либо учебного пособия или иной литературы, не засчитывается. В этом случае ее необходимо выполнить повторно и представить на рецензирование вместе с ранее выполненной работой. Если возникнут затруднения при выполнении контрольной работы или изучении курса необходимо обратиться к консультанту.

3. Варианты контрольных работ

Номер студента в списке группы	Номера вопросов	Номер задачи
1	1	1, 11,21,31,51
2	2	2, 12,22,32,52
3	3	3,13,23,33,53
4	4	4,14,24,34,54
5	5	5,15,25,35,55
6	6	6,16,26,36,56
7	7	7, 17,27,37,57
8	8	8,18,28,38,58
9	9	9, 19,29,39,59
10	10	10,20,30,40,60

4. Вопросы.

1 Анализ и выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимого имущества. Методика расчета.

2 Последовательность внесения и методы определения поправок к ценам аналогов при оценке недвижимости методом сравнения продаж.

3 Оценка квартир: специфика оценки и факторы, влияющие на стоимость.

4 Регулирование оценочной деятельности в РФ.

5 Ипотечно-инвестиционный анализ: методика и сферы применения.

6 Определение износа объектов недвижимости.

7 Методы определения ставок капитализации.

8 Методы определения коэффициента дисконтирования.

9 Виды рисков, присущие вложениям в объекты недвижимости.

10 Макроэкономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости (с примерами).

3. Задачи

1. Стоимость участка земли, купленного за 100 тыс. руб., ежегодно повышается на 12% (сложный процент). Какова будет его стоимость через 7 лет?

2. Загородный дом был куплен 3 года назад за 4000 тыс. руб. Какова нынеш­няя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 10% в год?

3. Объект недвижимости, приносящий чистый операционный доход в 15000 тыс. руб., был оценен в 75000 тыс.руб. Какова ставка капитализации дохода?

4. Владелец недвижимости откладывает 200 тыс. каждый год на счет под 7% годовых для замены водопроводных труб через 5 лет. Какая сумма будет на его счете к моменту замены?

5. Определить сумму, которая будет накоплена за пять лет на счете, приносящем 12% годовых при полугодовом начислении. Первоначальный взнос 500 тыс.руб.

6. Какой чистый операционный доход будет приносить объект недвижимости стоимостью 30 000 тыс.руб. при ставке капитализации 15%.

7. Объект недвижимости ежегодно приносит чистый операционный доход $ 12 000. Рыночная ставка капитализации по аналогичным объектам составляет 13%. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

8. Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 3000 тыс. руб. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 30% стоимости, а остальные обязался выплатить в течение 10 лет под 12% в год. Определите сумму ежемесячных платежей и общую сумму выплат по кредиту.

9. Г-н Петров решил взять кредит в банке в размере 2 000 тыс.руб. под залог своего имущества сроком на год. Погашение кредита ежемесячно равными платежами. Банк выдал кредит под 14%. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

10. Ипотечный кредит в 4 000 тыс. руб. предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через три года должна быть единовре­менно погашена вся основная сумма кредита. Заемщик, хо­чет в конце каждого месяца вносить в специальный фонд определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 10%. Определите размер ежемесячного взноса?

11. Участок земли сдается в аренду на 10 лет с ежегодной арендной платой 20000 руб. Ожидается, что стоимость земли составит 2500 тыс. руб. в конце периода аренды. Какова текущая стоимость имущественных прав на землю при ставке дисконтирования 9%?

12. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в $12000 в течение 3 лет. В конце этого периода он будет продан за $150 000. Ставка дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

13. Объект недвижимости ежегодно приносит чистый операционный доход $ 12 000. Анализ рынка выявил продажи аналогичных объектов на рынке, по которым известны цены продаж и чистый операционный доход. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.	120 000	150 000	135 000
Чистый операционный доход, тыс. руб.	15 600	19 200	17 820

14. Офисное здание площадью 1000 кв. м. сдается в аренду по ставке 600 руб./м² в месяц. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 5 %. Общие операционные расходы составляют 2 500 тыс. руб. в год, 150 тыс. руб. - резерв на замещение элементов недвижимости с коротким сроком службы. Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником здания? Какова его стоимость, если общая ставка дохода от вложений в данный вид недвижимости 12%

15. Торговое здание площадью 1200 кв. м. сдается в аренду по ставке 350 руб. за кв. м. в месяц. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 7 %. Общие операционные расходы составляют 40% от действительного валового дохода, 500 тыс. руб. - резерв на замещение компонентов с коротким сроком службы. Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником? Какова стоимость здания, если общая ставка дохода от вложений в данный вид недвижимости 13%

16. В жилом комплексе 30 квартир. Месячная ставка аренд­ной платы по каждой из квартир составляет 15000 руб. Все арендные догово­ра заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир со­ставляет 20%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Вознаграждение управляющего с начислениями составляет 20100 руб. в месяц, для проживания в данном комплексе ему предоставлена кварти­ра. Постоянные расходы по комплексу равны 1080 тыс. руб., переменные 60 тыс. руб. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Определить стоимость объекта при ставке капитализации 15 %.

17. Определить чистый операционный доход объекта недвижимости и чистый доход собственника используя следующую информацию: арендная плата 300 руб./м² в месяц, полезная площадь здания 2000 м², коэффициент использования объекта 0,9, оплата управляющего составляет 3% от действительного валового до­хода; на ремонт здания ежегодно тратится 4% от действительного валово­го дохода; остальные расходы составляют 20% от действительного валового, ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 1 000 тыс.руб. Рассчитать стоимость объекта, если ставка капитализации 14 %.

18. Собственник коммерческой недвижимости решил продать ее и предоставил следующую информацию оценщику: ежемесячный потенциальный валовой доход (по рыночным ставкам аренды) равен 250 тыс. руб.; потери при сборе платежей 10 тыс. руб.; текущие операционные расходы составляют 30% от действительного валового дохода; налогообложение и выплата долга составляют 20% действительного валового дохода. Определить стоимость недвижимости, если ставка ка­питализации 12%.

19. В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 350 руб. /м² в месяц, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Коэффициент недоиспользования по данным рынка 7%. Отчисления в резерв на замещение компонентов недвижимости с коротким сроком службы 6% от действительного валового дохода. Общая ставка дохода от вложения в данный вид недвижимости 13%. Определить потенциальный валовый доход; действительный валовый доход; чистый операционный доход и стоимость объекта.

20. Складское помещение 8000 м² сдано на условиях чистой аренды за 150 руб./м² в месяц на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирую­щимся ипотечным кредитом на 10 000 тыс. руб., предоставленным на 20 лет под 11 % годовых при ежемесячных выплатах. Каковы будут: чистый операционный доход; ежегодные расходы на обслуживание долга; поступление наличности до налогообложения.

21. Определить стоимость предназначенного для аренды торгово-офисного центра площадью 7 тыс. кв. м. Арендная плата составляет 800 руб./м² в месяц. Среднегодовой процент заполняемости площадей арендаторами 85%, налоговые платежи собственника за землю под центром в 10000 тыс. руб. в год. Расходы на содержание, охрану центра и прочее в 30 млн. руб. в год. Доходность подобного арендного бизнеса составляет 15%.

22. Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь зда­ния 1000 м²; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 1000 руб./м² в месяц, доходность арендного бизнеса 15%, затраты на воспроизводство подобного нового здания 60 тыс. руб./м². Рассчитать стоимость офисного здания, остаточную восстановительную стоимость и стоимость земельного участка, на котором расположено здание.

23. Определить ожидаемую стоимость 5 этажного торгового центра площадью 5000 м². Годовой арендная плата за сдаваемые в аренду торговые помещения в 12000 руб. за 1 м². Налоговые платежи за землю под зданием 3000 руб./м² в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой). Совокупные расходы на содержание здания 15 млн. руб. в год. Доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских торговых зданий, предназначенных для аренды) составляет 12%.

24. Стоимость покупки квартиры составляет 2800 тыс. руб. По мнению экспертов через 3 года эту квартиру можно будет продать за 3500 тыс. руб. Что выгоднее: купить квартиру или положить деньги на депозит в банк. Текущая ставка процента равна 10%.

25. Определить сумму , которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу года, если ежемесячно откладывать на счет 1000 рублей если: А) платежи осуществляются в начале каждого месяца; Б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.

26. Семья Петровых решила накопить деньги на квартиру стоимостью

3,5 млн.руб. Для этого она ежемесячно откладывает на счет 10 тыс. руб. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если процентная ставка по депозиту 12%?

27. Определите что выгоднее: получать ежегодно в течение 5 лет в конце каждого года по 35 000 рублей или 125 000 рублей – один раз, но сегодня, если ставка дохода 10%.

28. Владелец нежилого объекта недвижимости предполагает в течение 5 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 600 тыс.руб. В конце 5-го года объект предполагается продать за 10000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 4% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 12% и 20% соответственно. Определить стоимость объекта.

29.Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течение 3-х лет ежегодный доход 750 тыс. руб., а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. руб. Ставка дисконта 15%.

30. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль которого $65 000. На рынке недвижимости оценщик обнаружил следующие достоверные данные.

Объекты-аналоги	Цена продажи, $.	Прибыль за год, $.
А	640 000	80 000
Б	577 000	75 000
В	770 000	98 000

31. Какова стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 150 кв. м. В соответствии с затратным подходом?

Стоимость воспроизводства дома - 20тыс. руб./м².

Стоимость воспроизводства гаража площадью 20 кв. м. - 5000 руб./ м².

Стоимость воспроизводства прочих сооружений - 125тыс. руб.

Общий физический износ - 100 тыс. руб.

Функциональный износ - 35 тыс. руб.

Стоимость земельного участка площадью 15 соток исходя из сопоставимых продаж - 30 тыс. руб./сот.

32. Полная стоимость воспроизводства объекта недвижимости - 2500 тыс.руб. Эффективный возраст объекта - 14 лет. Полный срок экономической жизни - 70 лет. Определите размер накопленного износа объекта недвижимости.

33. Рассчитайте общий накопленный износ здания, если объект недвижимости продан за $ 70 000. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость $ 15 000. Анализ показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет $ 82 000.

34.Рассчитайте общий накопленный износ здания, если объект недвижимости продан за $ 120 000. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в $ 30 000. Анализ показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет $100 000.

35. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1) многоэтажный дом без лифта;

2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;

3) дом без горячей воды;

4) в доме протекает крыша;

5) коммунальная квартира;

6) жилой район рядом с аэропортом;

7) у постройки нет удобного входа и выхода;

8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;

9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;

10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.

36. Срок экономической жизни здания 130 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по результатам продажи, если стоимость продажи объекта недвижимости 175 000 тыс. руб., стоимость участка 17 000 тыс. руб., а стоимость воспроизводства улучшений 200 000 тыс. руб.

37. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 190 млн. руб., стоимость участка 21 млн. руб., а восстановительная стоимость улучшений 250 млн. руб. Причем эффек­тивный возраст улучшений 40 лет.

38. Определить стоимость воспроизводства объекта недвижимости, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 120 лет, стоимость про­дажи 200 млн. руб., стоимость участка 25 млн. руб.

39. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

40. Склад 80 х 100 м располагался около основной дороги. Но год назад было завершено строительство нового моста, кото­рое оттянуло основной поток автомашин на 4 км от дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень аренд­ной платы упал на 50 руб. /м² в месяц по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому мосту. Валовой рентный мультипликатор для складов в данном районе равен 4. Определить вид и сумму износа.

41.Торговый центр, имеющий 4500 м² общей площади, стал терять клиентов так как находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду арендодатель вынужден был понизить арендную плату на 100 руб./м² в месяц, чтобы не потерять арендаторов. Мультипликатор валовой ренты для торговой недвижимости равен 3,5. Определить вид и сумму износа.

42. Для небольшого магазина требуется дополнительное охранное обо­рудование. Его можно приобрести и установить за $4000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необ­ходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют $2 000.

43. Склад, расположенный в подвале жилого дома имеет площадь 100 м², высота потолка 2,5м. Ежемесячная потеря арендной платы составляет 50 руб. за м². Валовой рентный мультипликатор равен 5. Определить вид и сумму устранимого и неустранимого износа.

44. Одноэтажное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания составляет 1000 кв. м; здание построено 15 лет назад и предполагаемый срок его жизни — 60 лет с момента постройки. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что ставка арендной платы может быть установлена на уровне в 750 руб./м² в месяц. После модернизации и расширения объекта до 1500 кв. м ставка арендной платы может быть доведена до 1000 руб./кв. м. в месяц. Преобразование здания займет порядка одного года, и удельные затраты составят около 6000 руб./кв. м.

Рассчитать рыночную стоимость здания, его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, а также стоимости земельного участка и здания соответственно после намечаемой реконструкции.

45. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 100 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 $/м².

46. Определить остаточную стоимость замещения для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

- известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили $4500000;

- в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т. д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в $300000;

- экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы — 80 лет.

47. Определить стоимость здания площадью 1250 м², физический износ которого составляет 40 %, функциональный -20%, внешний — 10%. Стоимость строительства нового аналогичного здания равна 60 тыс. руб./ м². Стоимость земельного участка под оцениваемым объектом 1000 тыс. руб. среднерыночная ставка прибыли инвестора при строительстве аналогичных объектов равна 20%.

48. Определить стоимость административного одноэтажного здания площадью 950м², высотой 4 м, расположенного на участке площадью 1300 м². Полная стоимость воспроизводства аналогичного нового здания составляет 50 тыс. руб./м². Стоимость земли — 900 руб./м². Данные результатов экспертизы по анализу износа объекта представлены в таблице.

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес, %	Физический износ, %
Фундаменты	4	5
Стены	19	10
Перегородки	7	10
Перекрытия	11	10
Крыша	10	25
Лестницы и входы	5	10
Окна и двери	10	15
Полы	11	30
Внутренняя отделка	9	20
Прочие работы	14	15
Итого	100

49. Определить стоимость жилого здания площадью 7000 м², расположенного на участке площадью 5000 м². Полная стоимость воспроизводства аналогичного нового здания составляет 40 тыс. руб./ м². Стоимость земли — 700 руб./м². Данные результатов экспертизы по анализу износа объекта представлены в таблице.

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес, %	Физический износ, %
Фундаменты	3	7
Стены	25	11
Перегородки	5	11
Перекрытия	11	12
Крыша	5	30
Лестницы и входы	5	15
Окна и двери	9	18
Полы	9	30
Внутренняя отделка	9	25
Прочие работы	10	20
Итого	100

50. Определить стоимость гостиницы площадью 2000 м², расположенной на участке площадью 1500 м². Полная стоимость воспроизводства аналогичного нового здания составляет 60 тыс. руб/м². Стоимость земли — 800 руб./м². Данные результатов экспертизы по анализу износа объекта представлены в таблице.

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес, %	Физический износ, %
Фундаменты	6	5
Стены	20	10
Перегородки	6	10
Перекрытия	9	10
Крыша	5	25
Лестницы и входы	5	10
Окна и двери	11	15
Полы	10	30
Внутренняя отделка	13	20
Прочие работы	15	15
Итого	100