земельное право

Основания прекращения права собственности на земельный участок и частный сервитут устанавливаются гражданским законодательством (статья 44 и пункт 1 статьи 48 Земельного кодекса Российской Федерации)

Земельный кодекс Российской Федерации перечисляет лишь основания прекращения ограниченных вещных прав на землю (статья 45 и пункт 2 статьи 48) и соответствующих обязательств (статьи 46 и 47).

Значительное место в Земельном кодексе Российской Федерации уделено вопросам, касающимся принудительного прекращения прав на землю.

Основаниями принудительного прекращения прав на землю выступают:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

не устранение совершенных умышленно земельных правонарушений, выраженных в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

реквизиция земельного участка.

Иногда Земельный кодекс Российской Федерации указывает основания прекращения прав, которые применимы лишь к отдельным правам на землю.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право безвозмездного пользования может быть прекращено принудительно при систематической неуплате земельного налога.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением следующих случаев:

при переходе на пенсию по старости или пенсию по инвалидности;

призыва на действительную срочную военную службу или альтернативную службу;

поступления на учебу в образовательное учреждение;

гибели указанного работника в связи с исполнением служебных обязанностей.

В последних трех случаях служебный надел сохраняется на определенный срок за одним из членов семьи работника.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Решение о принудительном прекращении прав на земельные участки принимается судом с соблюдением требований, установленных гражданским и земельным законодательством (пункт 3 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

9. Земельный кодекс Российской Федерации урегулировал проблемы государственного управления землями (статьи 65 - 71).

Подтверждена платность использования земли. Формами платы за использование земли объявлены земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Решены вопросы, касающиеся оценки земли, государственного мониторинга земель, землеустройства, государственного земельного кадастра и земельного контроля.

Принципиальным нововведением Земельного кодекса Российской Федерации (статья 70) выступает признание объектами государственного кадастрового учета не только земельных участков, но и прочно связанных с ними иных объектов недвижимого имущества.

10. Статьи 77 - 103 Земельного кодекса Российской Федерации определяют состав земель всех категорий и устанавливают их правовой режим.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе этих земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Указанная категория земель используется только для сельскохозяйственного производства и связанных с ним целей. Сельскохозяйственные угодья, то есть пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. В составе земель поселений выделяются территориальные зоны: жилые, общественно - деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и так далее. Правовой режим земельных участков, равно как всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений определяется градостроительными регламентами территориальных зон.

Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Среди земель названной категории различают семь видов земель: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности, земли иного специального назначения. Особенности правового режима этих земель устанавливаются земельным законодательством и учитываются при проведении зонирования территорий.

Землями особо охраняемых территорий являются земли, отвечающие одновременно трем признакам: а) имеющие особое природоохранное, научное, историко - культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение; б) изъятые полностью или частично из хозяйственного использования и оборота; в) обладающие особым правовым режимом. В состав земель данной категории включаются земли: особо охраняемых природных территорий, природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко - культурного назначения, иные особо ценные земли. Данные земли подлежат усиленной охране.

Земли лесного фонда включают в себя лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Порядок использования и охраны земель соответствующей категории регулируется исключительно Земельным кодексом Российской Федерации и лесным законодательством.

Землями водного фонда являются земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Порядок использования и охраны земель водного фонда регулируется исключительно Земельным кодексом Российской Федерации и водным законодательством.

Землями запаса являются земли, не отнесенные ни к одной из других категорий. Эти земли находятся в государственной и муниципальной собственности. Земли запаса не предоставляются гражданам и юридическим лицам. Использование соответствующих земель допускается только в случае их перевода из земель запаса в земли иных категорий.

Из содержания Земельного кодекса Российской Федерации видно, что земельные отношения должны регулироваться и иными федеральными законами и подзаконными актами.

Под приватизацией обычно понимается передача контролируемой теми или иными государственными органами общественной собственности в частный сектор. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи (полной или частичной)государственной (муниципальной) собственности в частные руки. Целью данного процесса является создание многообразия форм собственности, переход от управляемой экономики к рыночным отношениям, привлечение нового менеджмента для более эффективного управления приватизируемым объектом, повышение конкурентоспособности объекта. В зависимости от того, какое именно муниципальное имущество передается в частную собственность, различают следующие формы приватизации: приватизация государственного жилищного фонда, приватизация земель, приватизацию крупных промышленных предприятий. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (03.03.2010 г.)

Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», известный как закон «О дачной амнистии» вступил в силу 1 сентября 2006 года. Действие этого закона российские власти федеральным законом от 17.07. 2009 г. № 174-ФЗ ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» продлили на пять лет. Теперь граждане смогут оформлять свои права на индивидуальные домики по упрощенной процедуре вплоть до 1 марта 2015 года. Принципиально важно, что законом было отменено разрешение на строительство для тех, кто построил свой дом на основании старых советских норм закона или возвел его самовольно.  Первоначально «амнистию» планировалось завершить к 1 марта 2010 года. Однако за три года работы закона упрощенным порядком регистрации прав воспользовались чуть более 2,5 миллиона россиян. При этом число владельцев незарегистрированных участков и построенных на них домов варьируется от 25 до 50 миллионов.

Закон «О дачной амнистии» ввел упрощенный порядок оформления прав на недвижимость – земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также находящиеся на них объекты. Согласно этому закону основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на объект недвижимости, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, является следующий документ:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к вышеуказанному документу является кадастровый план соответствующего земельного участка.

Таким образом, закон предоставил существенные послабления дачникам и садоводам, получившим участки под индивидуальное строительство в советские годы или в период перестройки. Такие участки получили название «ранее учтенные».

Согласно ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» ранее учтенными земельными участками являются:

- объекты недвижимости, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- объекты недвижимости, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке до 1 марта 2008 г.

Таким образом, ранее учтенным земельным участком является земельный участок, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости или в Едином государственном реестре прав.

Вместе с тем согласно ч. 7 ст. 45 Закона о кадастре, Порядку ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20.02.2002 N 35, Письму Минэкономразвития от 15 мая 2009г. № Д23-1413 при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке такие сведения могут быть включены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления в орган кадастрового учета заинтересованного лица (правообладателя) и любых из имеющихся документов, которые устанавливают или удостоверяют право на соответствующий земельный участок.

Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости. Сведения для регистрации прав предоставляются органом кадастрового учета по запросам физических и юридических лиц в виде кадастровых паспортов в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Важно отметить, что в соответствии с п.11 ст.45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» для получения кадастрового паспорта на ранее учтенный земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, кадастровые работы проводить не обязательно.

При внесении сведений в государственный кадастр объектов недвижимости возникают частные вопросы, например как быть при изготовлении межевого плана, если он изготавливается в связи с уточнением местоположения границ и (или) площади ранее учтенного земельного участка (сведения ГКН об этом участке отсутствуют) или как оформить права на земельный участок, расположенный на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если этот участок не является ранее учтенным.

В первом случае может быть подано одновременно два заявления: о внесении сведений о ранее учтенном земельном участке и заявление о кадастровом учете изменений объекта недвижимости с приложением межевого плана. При этом за обозначение земельного участка в межевом плане принимается обозначение, применяемое в случае образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности – ЗУ1. А графу «площадь земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости» реквизита «4» раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» в данном случае заносится значение площади в соответствии с правоустанавливающим, правоудостоверяющим документом.

Во втором случае, т.е. при отсутствии документов-оснований для признания земельного участка ранее учтенным, оформление прав на земельный участок, расположенный на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан и используемый гражданином без правоустанавливающих документов, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 66-ФЗ от 15.04.98 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Для оформления прав гражданам или их представителям необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающих правом предоставления такого земельного участка. Кроме заявления граждане должны предоставить следующие документы:

- описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

- заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

- удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

- выписку из единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Для образования земельного участка гражданам необходимо обратиться к кадастровому инженеру. При этом образования земельного участка осуществляется в соответствии с п.4 ст. 11.4 Земельного Кодекса Российской Федерации путем раздела ранее учтенного земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.

Далее гражданам необходимо обратиться в орган кадастрового учета для поставки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения кадастрового паспорта. Согласно ст. 22 закона «О государственном кадастре недвижимости» в орган кадастрового учета вместе с заявлением должны быть предоставлен межевой план. Затем гражданам необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

За последние 10 лет в Российской Федерации система учета недвижимого имущества и система регистрации прав развивались не зависимо друг от друга. Поэтому в настоящее время предпринимаются шаги по объединению разрозненных структур и исключению дублирования их функций.

В декабре 2008 г. был принят Указ Президента № 1847 «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», которым предусмотрено объединение систем кадастрового учета, регистрации прав и картографии. Концепция создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости направлена на повышение качества и доступности предоставляемых государственных услуг, открытости и «понятности» процедур регистрации и учета для граждан. Главным достоинством вышеописанной системы является объединение процедур по принципу «единого окна», который позволит заявителю оформить права на объект недвижимости и провести государственный кадастровый учет в значительно короткие сроки в пределах одной организации.

Система регистрации и учета станет институтом качественного обслуживания интересов граждан, организаций, государства.

Во исполнение указанного Указа Президента № 1847 совместным приказом Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Омской области утвержден Временный порядок организации приема документов для государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на земельные участки по принципу «Единого окна» в рамках Закона «О дачной амнистии» № 93-ФЗ.  В соответствии с указанным порядком реализуется одномоментный прием документов от заявителей для постановки на кадастровый учет земельных участков и государственной регистрации прав на них.