- •Общая характеристика объекта оценки
- •1.Объект недвижимости:
- •2.Анализ спроса и предложения.
- •Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
- •Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
-
Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами
После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов.
Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.
При оценке недвижимости может быть сделан вывод:
-
анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;
-
затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
-
оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.
В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты. Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта по результатам разделав 3, 4, 5 представлены в табл. 8.
Таблица 8
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
Подходы к оценке недвижимости |
Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. |
Весовой коэффициент, % |
Сравнительный |
4967,78 |
0,75 |
Затратный |
4065,748 |
0,10 |
Доходный |
5467,2 |
0,15 |
Итого рыночная стоимость |
49524,90 |
1 |
Затем в соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной стоимости.
При этом следует учесть:
-
залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 – 70 % от их рыночной стоимости в зависимости от местоположения и типа объекта;
-
размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.
Залоговая стоимость доли имущества:
4952490 × 0,3 = 1485747 руб.
Заключение
При выполнении данной курсовой роботы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы. А так же были проведены расчеты по определению стоимости недвижимости.
В ходе выполнения курсовой работы были решены поставленные задачи, а именно:
-
рассмотреть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;
-
дать общую характеристику объекта оценки;
-
определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
-
рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным);
-
провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
Результаты оценки стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным) представлены ниже в таблице.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
Подходы к оценке недвижимости |
Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. |
Весовой коэффициент, % |
Сравнительный |
4967780 |
0,75 |
Затратный |
4065748 |
0,10 |
Доходный |
5467200 |
0,15 |
Итого рыночная стоимость |
49524898 |
1 |
Самым весомым подходом является сравнительный – 0,75%; затратный – 0,10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками; доходный – 0,15%, оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использование в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода.
Список использованных источников
-
Экономика недвижимости [Текст]: метод. Указания по выполнению курсовой работы / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева. – Новосибирск: СГГА, 2008. – 26 с.
-
Федеральный закон № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г.
-
Гражданский кодекс РФ.
-
Экономика недвижимости: учеб. пособие / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова; под общ. ред. Е. И. Лобановой. – Новосибирск: СГГА, 2007.
-
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 27.07.2007 г. № 256.
-
Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2002.
-
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. – М.: Маркетинг, 2002.
-
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422 с.
-
Экономика недвижимости: учеб. пособие / Под ред. В. И. Ресина. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000.
-
Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О., Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 416 с.