smetnoe_delo_2
.pdfГлава 18 |
569 |
Естественно, точность счета при таком методе определения стоимости строительства может допускать отклонение до 15-20%, но при прогнозных расчетах на предпроектной стадии этого вполне достаточно.
Вопрос. Как понимать фразу- «поправки, учитывающие изменение технического уровня и социального прогресса за истекший период»?
Ответ. Если мы берем за аналог здание, построенное в середине 80 х годов, сметная стоимость которого составлена в базовых ценах 1984 г., определить стоимость аналогичного здания, запроектированного в настоящее время, одного пересчета ценового уровня от базовых цен 1984 г. в текущие цены будет недостаточно. Ведь здание, построенное в середине 80-х годов, было запроектировано в начале 80-х годов. А за истекший период очень многое изменилось.
Начнем со стенового ограждения. В соответствии с требованиями СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» требования к теплозащите наружных стен существенно изменились. И в том же Санкт-Петербурге в середине 80-х годов толщина наружных кирпичных стен допускалась 64 см и даже 51 см, а сейчас - около 1,5 м. И изменение требований к теплозащитным параметрам наружных стен не может не повлиять на сметную стоимость строительства здания, - она должна увеличиться и в реальной действительности она обязательно увеличится даже при сохранении всех прочих параметров здания. Естественно, с переходом на новый СНиП далеко не всегда стали проектировать и строить здания с наружными стеклами только из кирпича, однослойные. Появилось мно жество вариантов 2-х слойных и многослойных наружных стен, но фактор удорожания (не связанный с инфляцией, а только лишь с изменениями норм проектирования) обязательно будет иметь место. Но, поскольку возросли требования к теплозащите в целом по зданию, изменились и требования к окнам. И в Санкт-Петербурге уже не допускается двойное остекление, только тройное: в одной створке - стекло, в другой - стекло пакет. А это тоже вызывает удорожание. Теперь перейдем к сантехнике. Возросли требования и здесь. На входе в здание должен устанавливаться фильтр грубой очистки, перед водоразборным краном - фильтр тонкой очистки. Очень часто трубопроводные системы применяются иные, не те, что прежде. На смену стальным трубам, оцинкованным и неоцинкованным, пришли металлопластиковые трубы, нашедшие широкое применение. Немалые изменения произошли и в электромонтажных работах. В соот ветствии с требованиями ПУЭ-6 и ПУЭ-7 все токонесущие сети должны выполняться с занулением и заземлением. Вследствие этого и провода стали применяться другие, и розетки с выключателями.
570 Глава 18
Естественно как в сантехнике, так и в электрике все изменения к уде шевлению не приводят, только к удорожанию стоимости в сопоставимых ценах.
Немалые изменения произошли и в системе вентиляции. Во многих случаях принудительной системы приточно-вытяжной вентиляции появ ляется и кондиционирование, что с широким применением компьютеров потребность в кондиционерах возросла, т.к. при температуре выше +25°С компьютеры зачастую «глючат». Появилось холодоснабжение и другие примеры инженерных инноваций. Существенно изменилась пожарная и охранная сигнализация, и эти изменения тоже ведут не к удешевлению, только к увеличению стоимости строительства.
Помимо изменений, связанных с повышением технического уровня, появились и изменения, связанные с наличием социального прогресса. Раньше, при строительстве жилых домов в середине 80-х годов и думать невозможно было о проектировании в квартире 2-х санузлов или хотя бы 2-х унитазов, 1 - в санузле, а другой - в ванной комнате. В 80-х годах никто не подозревал о возможности такого удобства как «теплый пол». А теперь таковые применяются достаточно часто, и в ванных комнатах, для удобства, чтобы по ночам босиком не холодно было, и у входной двери, у порога, для сушки обуви и т.д. Естественно, подобные инновации тоже ведут к увеличению стоимости строительства, т.к. в стоимости аналогов их не было.
Напрашивается вопрос - а как учитывать эти поправки, как обсчитать размер дополнительных затрат?
К сожалению, как правило, - прямым счетом. Где-то можно привести затраты к 1 кв.м. наружных стен, где-то - к 1 м2 оконных проемов, где-то к 1 п/м труб или привести расход труб на 1 м2 общей площади здания, но разницу в стоимости, связанную с изменением технического уровня и, как следствие, с изменением проектных решений, придется считать прямым счетом. Это не так страшно, как кажется.
Вопрос. Как определить размер поправок на глубину заложения фун даментов, замену ленточных фундаментов или фундаментов под колонны на свайное основание, поправки на водопонижение и т.д.
Ответ. Расчет поправок лучше выполнять прямым счетом в базе объекта-аналога и затем переводить сметную стоимость из базовых цен объекта-аналога в текущие цены. Для расчета поправки на увеличение глубины заложения фундаментов, надо составить локальный сметный расчет на земляные работы как по отрывке грунта, так и по его обрат ной засыпке со всеми сопутствующими затратами - по отвозке грунта и
Глава 18 |
571 |
последующей подвозке по устройству водоотлива (при необходимости) по увеличению объема котлована вследствие увеличения работ по отрыв ке грунта в откосах, поскольку, во-первых, любое увеличение глубины котлована влечет к увеличению объема земляных работ не только под пятном здания, но и в откосах, даже если крутизна откосов не изменится, во-вторых, при увеличении глубины котлована, как правило, меняется и крутизна откосов, на более пологие откосы.
Следует также сделать сметный расчет, связанный с увеличением объема фундаментов из-за увеличения глубины котлована.
При изменении глубины заложения фундаментов в меньшую сторону, поправка, естественно, должна быть минусовая.
При замене ленточных фундаментов либо фундаментов под колонны на свайное основание следует в расчете не только предусмотреть до полнительные работы непосредственно на погружение свай, с учетом их стоимости и устройства основания под сваебойный агрегат, необходимо также выполнить расчет на дополнительные земляные работы, т.к. при наличии свайного поля необходимо обеспечить возможность для беспре пятственного прохождения сваебойной техники по дну котлована.
При изменении свайного поля на ленточные фундаменты либо отде льно стоящие фундаменты под колонны, с рандбалками, поправка будет минусовая.
Если предусмотрено водопонижение, необходимо выполнить локальный расчет на устройство водопонижения иглофильтрации, с учетом работы по водопонижению в процессе всего периода работ нулевого цикла.
Если же предусматривается не водопонижение, а водоотлив, необхо димо выполнить сметный расчет на организацию водоотлива, а также на производство работ по водоотливу в течение всего периода производства работ по нулевому циклу. Следует также сделать сметный расчет на до полнительные земляные работы, связанные с уширением котлована либо траншеи, поскольку при водоотливе водосборные траншеи и приямки следует размещать за пределами фундаментов с наружной стороны.
Вопрос. Как определить размер территориальной поправки, учитыва ющей ценовые различия в разных регионах?
Ответ. Надо определить размер поправки, учитывающий разницу в размере зарплаты рабочих, разницу в стоимости эксплуатации 1 маш-часа строительных машин и механизмов, разницу в стоимости строительных материалов между ценами в регионе, где был построен объект-аналог и ценами в регионе, где предполагается строительство проектируемо го объекта. По статьям затрат расчет поправки следует производить в
572 |
Глава 18 |
текущих ценах по ресурсно-технологическим моделям в соответствии с порядком, приведенным в Указаниях по применению Федеральных еди ничных расценок (ФЕР) на строительные и специальные строительные работы - МДС 81-36.2004.
Ни в коем случае не рекомендуется применение каких-либо готовых коэффициентов или индексов, поскольку размер территориальной поп равки напрямую зависит от структуры работ и структуры материальных ресурсов. Даже для жилых домов размер поправок может и должен быть различным для:
-панельныхжилых домов
-монолитныхжилых домов
-сборно-монолитныхжилых домов
-кирпичных домов из полнотелого красного кирпича
-кирпичных домов из пустотелого и щелевого красного кирпича
-кирпичных домов из силикатного полнотелого кирпича
-кирпичных домов из силикатного пустотелого кирпича
-деревянных рубленыхжилых домов из бруса
-деревянных рубленыхжилых домов из бревен
-каркасно-обшивных жилых домов
Вопрос. Как определить поправки, связанные с различием архитек- турно-планированных и конструктивных решений?
Ответ. Лучше всего прямым счетом. Если в проектируемом здании полы мраморные, а в объекте-аналоге из керамической плитки необходимо сде лать расчет поправки в базовом уровне цен для одного и того же региона. Сложнее тем, где изменение конструктивных решений приводит к измене нию объемов работ и материальных ресурсов, например в объекте-аналоге элементы каркаса из сборных железобетонных конструкций, а в проектиру емом объекте - из металлоконструкций. Но даже на ранней стадии, в ТЭО инвестиций проектировщики, как правило, закладывают объемы работ по основным конструктивным решениям, так что надо обсчитать 1 вариант на исключение и другой - на добавление. Эти расчеты обязательно надо вы полнить, чтобы можно было доказать правильность своих вычислений всем оппонентам и, в первую очередь, самому себе. Если же по объекту-аналогу отсутствуют данные по объему конструкций элементов каркаса или по их стоимости, лучше попробовать подыскать другой аналог.
Размер поправок, связанных с проведением мероприятий по обеспе чению устойчивости существующих зданий и оборудования (устройство шпунтового ограждения, вдавливание свай вместо забивки и т.д.), опре деляется расчетом на основании данных раздела ТЭО или ТЭР «Орга низация строительства».
Глава 18 |
573 |
Количество применяемых поправок значительно сокращается при лучшем подборе аналога. Если, к примеру, строительство планируется осуществлять в Санкт-Петербурге, и в качестве аналога выбран объект, возведенный также в Санкт-Петербурге, то при привязке стоимости применение большинства поправок, связанных с гидрогеологическими особенностями строительной площадки, может и не потребоваться. Также может снизиться количество поправок при идентичности условий организации строительства, а также методов и способов производства работ и т.д.
Вопрос. Как определить размер поправки, связанный с различием в строительных объемах зданий, в высоте этажа?
Ответ. Поправка, связанная с различием в строительных объемах зданий и поправка, связанная с различием в высоте этажа - это одно и то же. Если представить себе 3-х секционный 5-этажный жилой дом, предположим, крупнопанельный и такой же 6-ти секционный 5-ти этажный крупнопанельный жилой дом, то стоимость единицы измерения - 1 . м3. объема здания или 1 м2 общей площади, при одних и тех же проектных решениях, в том числе и по фундаментам, будет практически идентич на. Но, если 3-х секционный дом будет иметь высоту этажа 2.7 м, а 6-ти секционный жилой дом 3,3м, то стоимость и 1 м3 здания и 1 м2 жилой площади будут отличаться. При различных параметрах высоты этажа поправку на разницу в строительных объемах зданий производственного назначения определять по приведенной ниже таблице, взятой из книги И.Ю. Носенко «Договорные цены в строительстве».