2.1. Основные понятия оценки качества городских земель

Как показано в предыдущей главе, городские земли рассматриваются с различных точек зрения, поэтому для их всесторонней характеристики необходима система оценочных показателей. Комплексными оценками состояния и использования земель являются следующие интегрирующие показатели: - показатели оценки качества земель как природно-антропогенного объекта;  - показатели оценки эффективности использования земель как природно-антропогенного ресурса; - показатели кадастровой оценки земель как недвижимого имущества (удельные показатели кадастровой стоимости земель) и удельные показатели собираемых земельных платежей(арендной платы и земельного налога). Характеристика качества земель выполняется в рамках работ по учету и мониторингу земель. Возрастание рисков (вероятности опасных проявлений) землепользования в условиях современного крупного города объективно повышает требования к знаниям о состоянии и качестве земель. Их учет, оценка и прогноз состояния необходимы для осуществления рационального высокоэффективного землепользования и охраны земель в целях обеспечения безопасной жизнедеятельности населения, защиты прав землепользователей, сохранения нормативного состояния городской среды и историко-культурного наследия. Эффективная земельная политика должна опираться на рентные отношения, справедливо выравнивающие условия для пользователей земельными участками различного местоположения и качества при платном порядке землепользования. Чем земли лучше по качеству, тем выше возможность получения потенциального дохода от их рационального использования. Земля в естественном состоянии не имеет стоимости, поскольку дана человечеству природой, однако, как и прочие природные ресурсы, требует определенных затрат на освоение, различных для земель разного качества. Отдача от земель различного качества также неодинакова. Чем более освоена земля, чем больше затрачено средств на ее улучшение, тем выше возможность получения потенциального дохода от ее рационального использования. Освоенные земли приобретают стоимость, величина которой зависит от количества и качества произведенных улучшений. Социальная ценность городских земель дифференцируется в зависимости от удобства участков для осуществления строительства, концентрации мест приложения труда и насыщенности социально-культурными объектами, транспортной доступности, природных факторов, престижности, привлекательности, ценности исторической застройки и т.д. Расположение участков на землях более высокого качества обеспечивает определенные социально-экономические преимущества землепользователям и служит первоисточником земельной ренты. Образно говоря, рентные платежи - не столько плата за землю, сколько плата за привилегию пользования лучшими землями. Выделяют дифференциальную земельную ренту 1 и дифференциальную земельную ренту 2. Первая обозначает величину дохода, которую получает землепользователь на исходно лучших землях. Вторая - повышение дохода от земли благодаря вложенным в землю дополнительным капиталам, идущим на повышение качества земли. Экономическое отражение рента находит в ежегодных земельных платежах и оценке стоимости земель. Для оценки качества земель необходимы сведения из различных областей научных знаний (архитектуры и градостроительства, геологии и гидрогеологии, географии, землеустройства, медицины, почвоведения, экологии и т.д.). Современная земельная политика в городских условиях должна быть направлена на максимальное стимулирование развития города при обязательном соблюдении требований рационального использования городских земель в рыночных условиях - в первую очередь, сохранения регламентированного качества окружающей среды обитания человека. Пока же в практике городских органов земельной службы важнейшей характеристике земель – их состоянию и качеству - реально уделяется, на наш взгляд, недостаточное внимание. Оценка состояния земель проводилась и в условиях бесплатного порядка землепользования при освоении территорий под строительство, для сельскохозяйственного использования, при проведении мелиоративных работ и т.д. Процесс такой оценки достаточно объективен, т.к. она опирается на естественно-исторические и научно-технические принципы. Экономическая же оценка земель во многом зависит от внешней среды процесса оценки - действующего гражданского и земельного законодательства. В силу указанных причин оценка состояния земель более фундаментальна, а экономическая оценка имеет более субъективный характер и зависит от степени зрелости общества и конкретно-исторической политической ситуации.

Состояние земель – совокупность характеристик, определяющих свойства земель с различных, реально учитываемых при освоении и использовании земель точек зрения, и выражаемых конечным множеством показателей.

Оценка состояния городских земель – определение свойств земель с помощью количественных и качественных показателей, включая градостроительные и иные характеристики степени пригодности земель для застройки, сведения об инженерно-геологических условиях, экологическом состоянии земель и городской среды, о природно-технологических свойствах

Атрибутивными признаками земель является совокупность характеристик земель в конечном множестве аспектов современного использования, состояния, правового режима и экономических показателей. Выделяем четыре группы отдельных аспектов состояния (свойств) земель, или четыре макроаспекта: - Архитектурно-градостроительный; - Инженерно-строительный; - Экологический и санитарно-гигиенический; - Имущественно-правовой. Состояние земель, измеренное в конкретный момент времени в натурных условиях, определим как фактическое состояние земель. Результат оценки фактического состояния земель не несет ни положительного, ни отрицательного акцента. Под нормативным состоянием земель будем подразумевать совокупность их характеристик, рекомендованных правовыми, методическими и нормативно-техническими документами (при их отсутствии – научными рекомендациями) в качестве нормативов, обеспечивающих безопасную жизнедеятельность населения при осуществлении рационального землепользования.

Качество городских земель – комплексная характеристика земель, отражающая степень соответствия фактического состояния земель требованиям к их освоению и использованию в интересах города, выраженным в виде нормативного состояния.

Оценка качества земель – процедура определения степени их соответствия заданным требованиям.

Результат оценки качества земель приобретает либо положительный, либо отрицательный акцент. Оценка качества земель не имеет смысла без определенного функционального назначения территории, так как требования к освоению для территорий разного функционального назначения различны. Так, на территориях ландшафтно-рекреационных и селитебных выше требования к экологическому состоянию земель, на производственных - к инженерно-строительному состоянию земель. В целях регулирования архитектурно-градостроительного состояния земель необходима оптимизация баланса городских земель. Вопросы оценки качества земель городов решены, по сравнению, например, с оценкой земель сельскохозяйственного назначения, не столь однозначно. Плодородие сельскохозяйственных земель - безусловно, главный оценочный критерий для них. Специфические же свойства городских земель обусловливают мультикритериальность оценки их качества. Анализ литературы и результатов практической работы земельной и градостроительной служб показывает, что в большей степени решена проблема оценки состояния земель по отдельным их свойствам, а также определения градостроительной ценности земель, эффективности и интенсивности их использования с применением, как правило, агрегированных, обобщающих показателей.

2.2. Физико-географическая характеристика городской среды

Городская среда жизни представляет собой сочетание искусственно созданных элементов и условий жизни (дороги, тротуары, здания, инженерные сооружения, климат города и т. п.), культурной среды и элементов естественной природы, воздействующее на человека в совокупности с социально-экономической средой. Одной из важнейших сред жизни является производственная (ближняя) среда, т.е. физико-химические и биологические условия в производственных помещениях.

Социально-экономическая среда включает в себя социально-психологические, социологические, демографические, национально-культурные, этнические, производственно-экономические элементы и ряд других. При несоответствии среды жизни потребностям могут развиваться разнообразные конфликты. Качество среды жизни влияет на продолжительность жизни, здоровье людей и уровень их физической и психической заболеваемости. В качестве основного фактора при оценке среды жизни выделяют состояние окружающей среды. Ее параметры можно выявить с помощью мониторинга.

Обычно оценка состояния среды жизни города включает в себя оценку следующих сред и факторов:

- воздушного бассейна (выявление опасности его загрязнения в зависимости от природно-климатических факторов района или города);

- водных объектов (выявление источников загрязнения; оценка возможности использования воды для питьевого и технического водоснабжения, орошения, рыболовства, судоходства, выработки электроэнергии и др.; определение расхода воды; оценка санитарно-гигиенического состояния подземных вод, осадков, стоков);

- геологической среды и нарушенности территорий (выявление инженерно-геологических особенностей пород, геологических процессов, связанных с рельефом, гидрогеологическими и ландшафтно-климатическими условиями; выявление нарушенных территорий и оценка их развития);

- почв (оценка санитарно-гигиенического состояния, нарушенности в результате эрозии и др.; выявление химического или бактериологическогозагрязнения);

- растительного мира (оценка качества озелененных территорий, формирования ландшафта; экологические критерии — возможность деградации озеленения, защитная роль, рациональное соотношение озелененных и застроенных территорий и др.; санитарно-гигиенические критерии — оздоровление атмосферы и улучшение микроклимата, шумозащищенность и др., эстетические критерии);

- животного мира (оценка видового состава, тенденции его изменения под влиянием антропогенных нагрузок, необходимости охраны редких животных, выявление причин деградации);

- шумового режима территории (выявление источников шума, получение их акустических характеристик; создание карт расчетных уровней шума);

- вибрационного (транспорт, оборудование и др.), электромагнитного (радио- и телестанции, радиолокаторы, генераторы и др.), температурного (ТЭЦ, промышленные предприятия и др.) полей и их воздействий на среду.

Оценка указанных факторов окружающей среды, производимая на основе мониторинга, служит не только для принятия мер по предотвращению недопустимых загрязнений, но и для учета этих факторов при проектировании. Так, например, на уровень загрязнения атмосферы влияет не только сочетание метеорологических факторов, но и состояние инверсии воздушного бассейна, особенности рельефа (возможность стока воздушных загрязнений по склону при неблагоприятной метеорологической обстановке, возможность скопления выбросов в замкнутых понижениях рельефа и др.). Оценка загрязненности подземных вод служит основой при выборе защиты продуктивных водоносных горизонтов и водозаборов или разработке рекомендаций по переносу водозабора.

После принятия решения о переходе на путь устойчивого развития всех стран и городов мира несколько изменился подход к оценке качества городской среды. Она стала зависеть от степени устойчивости развития города. С самого начала создания концепции устойчиво развивающегося города необходим был выбор реальных, поддающихся измерению параметров такого города. Ответ на вопрос о приближении города к устойчивому развитию или удалении от него можно получить, сверяя показатели функционирования с индикаторами устойчивого развития.

Индикаторы устойчивого развития города — это, как правило, численные, измеряемые значения ряда параметров развития города и его среды, которые можно оценить либо по их абсолютной величине, либо путем сравнения с наблюдавшимися ранее значениями этих параметров. Во многом эти индикаторы стали показателями качества среды жизни человека, которые должны быть достигнуты в здоровом, экологичном городе.