Глава 18. Удостоверение договоров аренды

§ 1. Договор аренды

1. Понятие и форма договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606ГК).

Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме. Исключение составляют договоры, заключенные на срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.

Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации.

В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.

2. Объект договора аренды

Объект договора аренды - это единственное установленное законом существенное условие договора аренды, без определения которого договор не может считаться заключенным. Все остальные условия договора к существенным законодательством не отнесены, они являются диспозитивными и могут быть установлены соглашением сторон. Объектом договора аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, не изъятые из гражданского оборота и оборотоспособность которых не ограничена законом: чаще всего это различные имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки, транспортные средства и т.п. Не могут быть предметом аренды имущественные права. Определенные особенности имеются в случаях, когда во владение и пользование передаются жилые помещения. Если нанимателем жилого помещения является юридическое лицо, то жилые помещения предоставляются ему на основании договора аренды при условии, что жилое помещение будет использоваться исключительно для проживания граждан. Если нанимателями жилого помещения являются физические лица, то передача такого жилого помещения во владение и пользование оформляется договором жилищного найма (ст. 671ГК).

3. Срок договора аренды

Действующее законодательство практически не регламентирует вопрос о сроках договора аренды. ГКустановлен срок только в отношении договора проката - один год. В остальных случаях срок договора устанавливается соглашением сторон. Если стороны в договоре не определили его срок, договор считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время прекратить договорные отношения, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а если объектом договора аренды является недвижимое имущество - то за три месяца. При необходимости в этом случае можно оформить передачу через нотариуса соответствующего заявления.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.