Тема 2. Особенности функционирования рынка недвижимости

Вопросы по теме:

1. Сущность рынка недвижимости: структура, законы функционирования

2. Отношения собственности

3. Приватизация в России как основной механизм изменения отношений собственности и формирования рынка недвижимости

Категории и понятия:

Рынок недвижимости. Основные субъекты рынка недвижимости: производители, потребители, инфраструктура рынка недвижимости (агентства недвижимости, брокеры-агенты, риэлторские фирмы, оценщики недвижимости).

Особенности объекта рынка недвижимости. Основные объекты рынка недвижимости (земля, жилые дома, промышленные здания, здания социальной инфраструктуры).

Особенности функционирования законов спроса, предложения, равновесной цены, закона стоимости, закона конкуренции на рынке недвижимости.

Собственность. Объекты отношений собственности (движимая, недвижимая). Субъекты собственности (юридические и физические лица), различные степени присвоения (пользование, распоряжение, владение, полное хозяйственное ведение).

Изменения отношений собственности. Сущность приватизации. Этапы приватизации в России. Проблемы, связанные с приватизацией в России. Формирование рынка недвижимости в России как результат приватизационных процессов.

Тема 3. Основные подходы и методы оценки недвижимости

Вопросы по теме:

1. Основные принципы оценки объекта недвижимости

2. Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости

3. Технология оценки объекта (алгоритм)

Категории и понятия:

Классификация принципов оценки объекта недвижимости. Первая группа принципов, основанная на представлении пользователя (принципы полезности, принципы замещения, принцип ожидания). Вторая группа принципов, основанная на характеристике объекта недвижимости (принцип предельной продуктивности, принцип возрастающей и убывающей доходности, принцип сбалансированности, принцип оптимального разделения имущественных прав).

Затратный подход к определению стоимости объекта недвижимости. Алгоритм затратного метода оценки (расчет стоимости земельного участка, определение стоимости воспроизводства, строительства, расчет всех видов износа, вычитание износа из полной стоимости воспроизводства, суммирование стоимости земельного участка, стоимость строительства, стоимость зданий и стоимость работ по благоустройству).

Метод сравнительного анализа продаж. Алгоритм сравнительного метода (определение круга недавних продаж сопоставляемых объектов на соответствующих рынках, проверка информации о сделках, корректировка стоимости сопоставимых объектов).

Доходный подход к определению стоимости объекта недвижимости. Методы валовой ренты. Методы прямых капиталовложений.

Технология оценки объекта недвижимости:

Рис. 1. Алгоритм оценки объекта недвижимости

Тема 4. Особенности оценки различных видов объектов недвижимости

Вопросы по теме:

1. Особенности оценки инвестиционных проектов

2. Особенности оценки жилья

3. Особенности оценки офисов

4. Особенности оценки торговых помещений

5. Особенности оценки земельных участков

Категории и понятия:

Рынок инвестиций. Субъекты рынка инвестиций (инвесторы, исполнители, пользователи, поставщики факторов производства, финансовые посредники). Объекты рынка инвестиций (движимое и недвижимое имущество, финансовый капитал, целевые денежные вклады и прочие). Особенности функционирования законов рынка (закона спроса, предложения, равновесной цены, закона конкуренции, закона стоимости).

Этапы оценки инвестиционных проектов. Первый – определение валовой стоимости инвестиционного проекта (суммирование арендной платы, эксплуатационных расходов, размера земельной ренты, инвестиционной нормы прибыли). Второй этап – определение общих затрат на развитие объекта недвижимости (стоимость подготовки площадки под строительство, стоимость строительства, определение расходов на создание ландшафта, инфраструктуры объекта). Третий этап – вычисление стоимости земли и доходности.

Определение факторов, влияющих на стоимость жилья (местоположение, тип строения, характеристика жилой площади, метраж комнат, этаж, наличие бытовых удобств, экологическая чистота района, состояние и отделка помещений), коэффициентный расчет данных факторов. Формирование средних цен на жилье в каждом сегменте рынка.

Метод капитализации доходов как основной при оценке офисов (расчет платы за аренду, учет расходов на эксплуатацию зданий).

Принцип зонирования при оценке торговых помещений. Специфика арендных отношений (аренда на основе валового товарооборота).

Основные виды стоимости земельных участков (нормативная цена земли, рыночная цена земли). Методы оценки земли: (метод сопоставимых продаж, метод соотнесения, метод остаточного продукта, метод развития, метод капитализации дохода).