4. Оценка объекта недвижимости

Рассчитаем рыночную стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 кв.м. На основе анализа рыночной информации в качестве сопоставимых с оцениваемым объектом выбраны 4 проданных в том же районе квартиры, характеристики которых приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Характеристики сравниваемых объектов

Показатели	Объекты
	1	2	3	4
Рыночная цена продажи, тыс.руб	1236	1800	1500	1347
Время продажи, кол-во мес.назад	3	3	1	1
Площадь, кв.м	50	45	43	47
Местоположение	Лучше	Такое же	Такое же	Такое же
Состояние объекта	Такое же	Лучше	Лучше	Такое же

Для определения рыночной стоимости оцениваемого коттеджа вначале проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т.к. они отли­чаются по своим характеристика от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения принимается 1 кв.м. полезной площади коттеджа.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв.м. полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные ха­рактеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для коррек­тировки по времени продажи рассчитывается рост цен за 1 месяц, затем определя­ется цена продажи сопоставимых объектов на дату оценки. Все расчеты сводятся в таблицу 2. Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 2. либо со знаком «+» (если сопоставимый объект по дан­ному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопостави­мый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).

Таблица 2.

Корректировка цен продаж

Показатели	Объекты
	1	2	3	4
Рыночная цена продажи за 1 кв.м	24,7	40,0	34,9	28,7
Корректировка по времени продажи	7,7	7,7	2,6	2,6
Скорректированная цена по времени продажи	32,4	47,7	37,4	31,2
Корректировка по меторасположению	1,2	*	*	*
Скорректированная цена по месторасположению	31,2	47,7	37,4	31,2
Корректировка по состоянию объекта	*	6,2	6,2	*
Скорректированная по всем показателям цена	31,2	41,5	31,2	31,2

Расчет

1. Рыночную цену за 1 кв.м находим путем деления рыночной стоимости на количество кв.м. Объекта:

Участок 1 :1236/50=24,7

Участок 2: 1800/45=40

Участок 3: 1500:43=34,9

Участок 4: 13,47/47=28,7

2. Корректировка по времени продажи.

Объекты 2 и 3 отличаются по показателю времени продаж (количество месяцев назад) и имеют сходные иные характеристики. Рассчитаем рост цены за 1 месяц: = (40 - 34,9)/2 = 2,6

Участок 1 и 2: +2,6*3=7,7

Участок 3 и 4: +1*2,6=2,6

3. Корректировка по месторасположению.

Объекты 1 и 4 отличаются по показателю местоположения и имеют сходные иные характеристики.

Рассчитаем величину корректировки по местоположению:

32,4-31,2=1,2

Участок 1: -1,2

Участки 2,3 и 4: 0

4)Корректировка по состоянию объекта

Объекты 3 и 4 отличаются по показателю состояния объекта и имеют сходные иные характеристики.

Рассчитаем величину корректировки по состоянию объекта:

37,4-31,2=6,2

Участки 1 и 4: 0

Участки 2 и 3: -6,2

5) Скорректированная цена по всем показателям:

Участок 1: 24,7+7,7-1,2=31,2

Участок 2: 40+7,7-6,2=41,5

Участок 3: 34,9+2,6-6,2=31,2

Участок 4: 28,7+2,6=31,2

Для определения цены оцениваемого объекта за 1 кв.м находим среднюю скорректированную стоимость по все сравниваемым объектам:

(31,2+31,2+41,5+31,2)/4=33,8 тыс.руб.

Рыночная стоимость квартиры определяется по формуле:

V = P*S,

где V — рыночная стоимость квартиры

P — цена за 1 кв.м.

S — количество кв.м. Квартиры

V=33,8*50=1690 тыс.руб.