21. Договор постоянной ренты

Субъекты: Р - получателем может быть ф.л. или некоммерческая организация, независимо от того, их ли имущество было отчуждено по ДР. Р - плательщиком может быть любое лицо. Субъектный состав может меняться, могут появляться наследники. Если наследником Р – получателя становится государство, то Р прекращается. Не совсем ясно, погашаются ли права Р – получателя или Р – плательщик преобразуется в покупателя. Предмет включает 2 элемента:

1. передаваемое имущество

2. сама рента.

Срок не ограничен. По закону обязательным конститутивным признаком является периодичность платежей. По общему правилу платежи производятся ежеквартально. Цена – к этому понятию наиболее близка здесь покупная цена и размеры рентных платежей. Изменение размеров рентных платежей диспозитивно привязано к МРОТ.

Прекращение договора возможно как по общим основаниям, так и по специальным.

1. Договор прекращается случайной гибелью переданного имущества. Если имущество передано возмездно, то при его случайной гибели или повреждении Р–плательщик имеет право заявить о прекращение договора или изменении его условий. Если бесплатно, то рентные отношения не прекращаются (риск случайной гибели несет Р–плательщик).

2. Выкуп. Он производится в одностороннем порядке (по требованию одной из сторон). Суть его в том, что плательщик единовременно выплачивает всю стоимость рентных платежей. Плательщик не может быть лишен права на выкуп, договорное условие о лишении его этого права ничтожно. Может быть предусмотрен запрет на выкуп до смерти Р-получателя или в течение 30 лет. Если иное не предусмотрено договором, плательщик может выкупить ренту в любой момент, если уведомит получателя за 3 мес. (или более длительный, установленный договором срок) до окончания выплаты рентных платежей. Выкупная цена определяется в зависимости от того, на каких основаниях передано имущество. Если безвозмездно – цена по п. 3 ст. 424 ГК + рентные платежи за год. Если возмездно – рентные платежи за год.

Получатель ренты тоже может потребовать выкупа ренты в случаях:

- плательщик просрочил рентные платежи более чем на год (диспозитивно);

- плательщик нарушил обязательства по обеспечению исполнения своих обязательств;

- плательщик признан неплатежеспособным или есть иные обстоятельства, свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором;

- недвижимое имущество, переданное по ДР, перешло в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в других случаях, предусмотренных договором. Требовать возврата имущества получатель не в праве.

22. Договор пожизненной ренты.

Субъекты – гражданин, собственник, передаваемого имущества или другой указанный им гражданин. Р–получателями могут быть несколько лиц. Их доли признаются равными, если иное не предусмотрено ДР. Смерть одного из получателей погашает его долю, но не приращивает долю других. В любом случае Р–получателями могут быть только физ. лица.

Предмет – передаваемое имущество и рентные платежи. Цена – существенное условие договора. Она устанавливается не менее чем 1 МРОТ и подлежит индексации. Срок – срок жизни получателя. По общему правилу рентные платежи выплачиваются с периодичностью в один месяц. Прекращение договора:

Получатель может в одностороннем порядке потребовать выкупа ренты (как в договоре постоянной ренты), так и расторжения договора с возмещением убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, дом, иное имущество отчуждено бесплатно, то получатель в праве требовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Если получатель требует расторжения договора, то он в праве требовать возмещения всех потерь, в том числе стоимости имущества с зачетом рентных платежей. Требовать возврата имущества он не в праве.

Право требовать расторжения договора или выкупа у получателя ренты возникает в случае существенного нарушения договора. Легального определения существенного нарушения в ГК нет, но есть ст. 450 ГК: нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Исходя из условий ДР, к таким нарушениям можно отнести: длительную просрочку, сопоставимую с периодом рентных платежей, систематическую задержку, не предоставление необходимого обеспечения.

Права на выкуп у плательщика в этом виде Р нет. Случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождают плательщика от обязанности выплачивать Р на предусмотренных договором условиях.