2. Доходный подход

2.2. Теоретические аспекты доходного подхода

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Целесообразность приминения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предпрития не позволяет отразить реальную стоимость организации, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.

Основные методы:

- Капитализация – уровень дохода за первый прогнозный год и предполагает,что доод будет таким же и в последующие годы.

Форумла капитализации:

V= D\R

R – коэффициент капитализации

D – доход

Для предприятия уже функционирующего на рынке и имеющего стабильные, постоянные денежные потоки

- Дисконтирование (ДДП) – стоимость бизнеса (дисконтирование разновременных изменений денежных потоков)

Формула дисконтированных денежных потоков:

^{+ R\(1+DR)^n}

PV - текущая стоимость объекта оценки

CFt - денежный поток периода

n – длительность прогнозного периода

Dr – ставка дисконтирования

R – стоимость реверсии

Общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.

В рамках доходного подхода основным методом оценки обычно является метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). Этот метод основан на предположении, что сумму, которую готов уплатить потенциальный владелец за акции или за бизнес, определяется на основе прогноза денежных потоков, которые он может рассчитывать получить от компании в будущем. Прогнозируемые денежные потоки до определенного момента времени и денежные потоки в постпрогнозный бесконечно длинный период, в котором предполагается стабилизация денежных потоков, приводятся к текущей стоимости на дату проведения оценки путем дисконтирования по ставке, отражающий риск, связанный с поступлением денежных потоков. Таким образом и формируется текущая стоимость компании.

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматрива­лись ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуще­ствляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

В статье на основе анализа ранее выполненных отчетов исследованы точность и чувствительность результатов оценки с использованием метода ДДП в зависимости от реальной точности прогнозирования и реальных изменений различных показателей, делаются выводы о настоятельной необходимости использования в оценке комбинированных методов и моделей, научно-обоснованного выбора итоговой стоимости на основе теории принятия решений в условиях неопределенности и других современных технологий.

Высокая чувствительность результатов оценки, получаемых методом ДДП, к прогнозируемой цене на конечную продукцию, себестоимости, ставке дисконтирования и т. д. позволяет, как будет показано далее, получить практически любую заданную стоимость бизнеса в очень широком диапазоне значений для некоторых предприятий, особенно это касается российских сырьевых компаний. В отчетах об оценке этих компаний результаты расчета с использованием метода ДДП могут быть приведены только для справки, в качестве иллюстративного материала, так как этот метод не позволяет получить обоснованную стоимость таких компаний. Однако метод ДДП является основным практически в любом отчете об оценке акций, долей, бизнеса и чуть ли не обязательным к применению.

По существу, нестабильность мировой экономики, вызванная современным обострением борьбы за исчезающие мировые энергетические ресурсы, резко уменьшает точность прогнозов, а значит, и точность оценки методом ДДП. Заметим, что как один из инструментов фондового аналитика, модель вполне работоспособна и уместна, так как с ее помощью аналитики оперативно реагируют на изменение ситуации на рынке путем внесения поправок в параметры модели, настроенные под текущую цену акций. Рассчитывая изменения стоимости акций открытых компаний, аналитики принимают рекомендации по ним типа «продавать», «покупать», «держать». Для принятия таких оперативных рекомендаций чувствительность метода ДДП, по-видимому, не так важна.⁹

При расчете рыночной стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

- срок прогнозного периода (срок проекта);

- чистый операционный доход;

- прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

- возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

- ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

- рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 – 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.