2.1.2 Андеррайтинг заемщика

Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособ­ность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процент­ную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).

Для оценка вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

• отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

• отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

• отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

• отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о пре­доставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипо­течного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход роди­телей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственника­ми. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внима­ние доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижи­мости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по ак­циям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

2.1.3 Подбор и оценка жилья

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, пред­ставляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жи­лье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобрете­ние.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенци­альный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и лик­видности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначалыюго взноса заемщика на его оплату определяет максималь­ную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму креди­та, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвид­ным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно на­ходиться в аварийном состоянии и т.п.