2011-3.ЖФ-схемы
.docМатериалы к теме № 3: ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Схема А. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ И КОНТРОЛЬ.
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ НАДЗОР
Социальная значимость жилищного фонда опосредует:
1) обязательность его государственного учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ ФОИВ (ч.4 ст.19 ЖК); при этом такой учет наряду с иными формами должен предусматривать проведение технического учета, в т.ч. его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) (ч.5 ст.19 ЖК).
В настоящее время применяется Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Оно, в частности, определяет, что:
основной задачей государственного учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п.1);
такой учет включает в себя: а) технический, б) официальный статистический и в) бухгалтерский учет (п.3);
технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) (п.3);
архивы БТИ являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РФ; их отчуждение не допускается (п.14).
Во исполнение названного Положения приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ.
Необходимо учитывать, что жилые помещения подлежат государственному кадастровому учету, под которым понимаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (ст.1 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);
2) осуществление ОГВ и ОМСУ контроля за:
использованием и сохранностью соответствующего жилищного фонда;
соответствием жилых помещений соответствующего жилищного фонда установленным саниатрным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.17 ст.12, п.8 ст.13, п.9 ст.14 ЖК);
3) осуществление регионального государственного жилищного надзора (далее – ГЖН) (ст.20 ЖК):
А) понятие ГЖН: это деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ:
а) направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений –
со стороны ОГВ, ОМСУ, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан –
обязательных требований, а именно, требований, установленных:
жилищным законодательством, в том числе по использованию и сохранности жилищного фонда (независимо от формы собственности!),
законодательством РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, -
посредством:
организации и проведения проверок указанных лиц;
принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений;
б) по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований;
Б) порядок осуществления ГЖН: устанавливается высшим исполнительным ОГВ субъекта РФ, с учетом требований, определенных Правительством РФ (п.16.1 ст.12, ч.2 ст.20 ЖК).
Координация органов ГЖН осуществляется Правительством РФ (п.16.2 ст.12 ЖК);
В) государственные жилищные инспекторы (должностные лица органов ГЖН) имеют право в установленном порядке:
запрашивать и получать (от всех!) на основании мотивированных запросов необходимые для проверки информацию и документы;
беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (зам. руководителя) органа ГЖН о назначении проверки посещать территории и расположенные на них МКД, помещения общего пользования МКД, а с согласия собственников жилые помещения в МКД и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, +
проверять соответствие устава ТСЖ (изменений устава) требованиям законодательства РФ, +
проверять по заявлениям собственников помещений в МКД правомерность: а) принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о создании ТСЖ, б) избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления и других членов правления, в) принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о выборе управляющей организацией, г) утверждения условий договора управления и его заключения;
выдавать предписания: а) о прекращении нарушений обязательных требований, б) об устранении выявленных нарушений, в) о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в т.ч. об устранении в 6-месячный срок несоответствия устава ТСЖ (изменений), обязательным требованиям;
составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушением обязательных требований, рассматривать дела об указанных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
Г) более того, органы ГЖН вправе обратиться в суд с заявлениями:
о ликвидации ТСЖ;
о признании недействительным решения общего собрания собственников в МКД;
о признании договора управления МКД недействительным, -
но лишь в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ (изменений) или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления и его заключения.
Схема Б. ПРИГОДНОСТЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ
Именно данный признак следует рассматривать как специально-конститутивный.
Пригодность подразумевает, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Таким образом, критерием квалификации помещения в качестве жилого является не столько функциональное назначение строения, сколько фактическая пригодность жилого строения для постоянного проживания (постановление КС РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П). По мнению некоторых авторов (И. Кузьмина, Е.С. Крюкова и др.), признак пригодности должен быть заменен на признак предназначенности для постоянного проживания.
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ ФОИВ в соответствии с ЖК и другими федеральными законами (ч.3 ст.15 ЖК). Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ ФОИВ (ч.4 ст.15 ЖК). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и МКД аварийными и подлежащими сносу или реконструкции относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой уполномоченными властными органами; в числе прочего решением определяется срок сноса (реконструкции). Следует принимать во внимание, что:
граждане вправе оспорить в суде бездействие межведомственной комиссии и ОМСУ по принятию соответствующих решений; заключение строительно-технической экспертизы будет являться одним из доказательств, имеющих значение для правильного разрешения дела;
если будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать ОМСУ незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании ч.2 ст.57 ЖК, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2009 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 сентября 2009 г.; ответы на вопросы №№ 2, 3).
Требования к жилому помещению, в частности, также определяют:
ФЗ от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
Необходимо учитывать, что жилые помещения могут заселяться для удовлетворения как постоянной, так и временной потребности в жилье, т.е. как для постоянного, так и для временного проживания; это, тем не менее, не изменяет обязательности пригодности жилого помещения для постоянного проживания как объективной характеристики помещения.
Схема В. ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА
1. Представление заявителем в ОМСУ (по месту нахождения помещения) необходимых документов, а именно:
заявления о переводе помещения (в котором, по смыслу постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502, надлежит указать, в том числе, вид использования помещения после перевода).
В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч.2 ст.23 и ч.2 ст.26), из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме. Вместе с тем, ОМСУ нередко утверждают специальную форму заявления (что не согласуется с ЖК);
правоустанавливающих документов на помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);
плана переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технического паспорта помещения);
поэтажного плана дома;
подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки (если они необходимы) (ч.2 ст.23 ЖК).
О получении документов выдается расписка (с указанием перечня документов и даты их получения органом) (ч.3 ст.23 ЖК).
Перечень документов сформулирован в ЖК исчерпывающим образом. Однако, данное прогрессивное законоположение «наталкивается» на определенные барьеры, сопряженные с действием «смежных» норм:
а) для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые могут сопровождать перевод, набор документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что «в таких случаях собственник помещения при подаче заявления [о переводе] представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки» (В.Н. Симонов); к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2006 г. № Ф08-3149/2006);
б) перевод (главным образом, при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в МКД, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п.1 ст.290 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст.ст.36, 40, 44 ЖК, разъяснил, что:
несмотря на отсутствие в ч.2 ст.23 ЖК указания о праве ОМСУ потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МКД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст.23 ЖК необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МКД;
при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, но за исключением случая, установленного ч.2 ст.40 ЖК РФ (присоединение общего имущества) (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос № 4).
Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов (см., например, определения ВАС РФ от 10 июля 2008 г. № 8577/08, от 11 марта 2009 г. № 2352/09, от 31 мая 2010 г. № ВАС-6266/10).
2. Не позднее 45 календарных дней со дня представления документов – принятие ОМСУ решения о переводе или об отказе в переводе (ч.4 ст.23 ЖК).
Отказ допускается только в четырех случаях:
непредставления необходимых документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения условий перевода (ст.22);
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ч.1 ст.24 ЖК).
Решения об отказе в переводе может быть обжаловано в судебном порядке (ч.3 ст.24 ЖК).
3. Не позднее 3 рабочих дней со дня принятия решения – выдача или направление по указанному в заявлении адресу документа, подтверждающего принятие решения о переводе или об отказе в переводе. Форма и содержание документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ ФОИВ; в настоящее время Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утв. постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.
Одновременно ОМСУ информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению (ч.5 ст.23 ЖК).